“金九银十”没了，国家要出手救楼市？
01
房价终于跌了
现在，武汉的房价是全线“崩溃”。
某个小区每平方米下降了三千多元，平均降价幅度约在20-30%之间。于是，部分业主以楼盘降价，自己的利益受损为由，到有关部门门口周边聚集，喊口号、举标语。
结果没两下就被抓了。
汉口某二环项目，原来卖23500元的，现在特价促销，14000元。
房价上涨，受伤的是普通人；结果真跌了，受伤的还是普通人。
刚买房子不久，还没住进去，房价就跌了二三十个点，要还的贷款一分不能少，平白无故吃个几十几百万的亏，能不闹吗？
今年开年后，房地产的调控政策就没停过，心心念念盼着房价下跌，还真的来了。
不光是武汉。年初的环京北三县，房子均价还能有个1万出头，现在只要7000多一平。香河楼市年初的平均成交价格还在9000元左右，那好一点的项目成交价格卖到了12000到13000，如今也降到了七八千左右。
9月份全国70个城市新房价格指数环比涨幅为-0.1%，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.3%转为持平。
其中，北京环比由上月上涨0.2%转为持平；广州下降0.1%，上海、深圳，基本是横盘。
曾经被称为楼市永远上涨、永不下跌的一线城市，涨不动了。
一线城市如此，三四线就不用说了，领跌全国。
70个大中城市中，有36个城市新建商品住宅价格与上月相比下降，持平的有7个。
下降较多的城市有湛江、泸州下降1.0%，唐山下降0.8%，昆明、牡丹江、常德下降0.7%，桂林下降0.6%，哈尔滨、秦皇岛、岳阳、韶关、大理下降0.5%。
买房的人不敢买，还在下降，想再等等。卖房的人，也不敢卖，怕在政策打击的风口浪尖上卖不出好价钱。
于是房地产的流动性也跟着价格一路狂泄。
北京二手房9月成交量12575套，同比下降了27%，环比下降21%。上海二手房9月成交约1.2万套，环比下降33%，同比下降61%。深圳二手房9月累计过户1765套，环比下跌13.6%，同比大跌80.0%。
房地产市场“风声鹤唳，草木皆兵”。整个中国的楼市乱成一锅粥，市场全乱了。
为了防止开发商打折销售用力过猛、房价下降过快，各地纷纷搞了“限跌令”。
东北的城市，早已开始救市。这两个月以来，长春发布了“长七条”楼市新政，哈尔滨发布了“哈十六条”，沈阳也出台了救市大招，但效果并未显现。
房地产市场真的被打烂了。
02
再次“开闸放水”
如今，决定房地产命运生死的还真不是什么恒大暴雷、房企破产，这些都是表面现象。
根源上是没什么钱流到楼市来了。
此次楼市“地震”，震中是在深圳。为了抑制楼市过热，从2021年年初，深圳就开始加码二手房价格管控：二月，二手房指导价出台，去杠杆化，削弱房地产的金融属性，有助于房东和中介理性定价；三月，严查经营贷流入楼市，经营贷的违规成本将大大增加；四月，进一步严查经营贷和首付来源，坚决打击投机炒作行为......
随后，二手房指导价出台，个人按揭贷款收紧，整顿“学区房”炒作等等一系列政策在全国铺开。
从上到下，各级部门，刀枪棍棒，百般武艺，浑身解数全使了出来，没几个月就把楼市打得个半身不遂。
尤其是房贷政策，那是精准打到“七寸”。
买房人贷不到款，各地银行不放款，甭管你刚需还是炒房，被一棒子打死。三道红线以来，房企本就融资困难，限制购房者的贷款后简直不给一点活路。
2021年前9个月，房企破产数量近300家。
6、7、8、9月排名前100家房企销售额同比连续下降，在传统楼市旺季的9月份，销售额降幅甚至达到了近40%。
恒大、阳光城、泰禾、花样年、新力等千亿房企纷纷出现资金困难，今年房企债券违约已达到了39只，且明年6月30日前房企们仍有近4000亿的到期债务要还。
花样年掌舵人潘军悲观估计：
如果明年6月政策环境没有改善的话，60%的房企或倒闭。
现在的结果实际上已经违背了政策调节的初衷：抑制房价的过快上涨！
注意，是不让房价涨得太快，而不是把房地产直接打死。
市场形势如此，政策微调箭在弦上。
政策会怎么调？很简单，放开房贷限制。
事实上，有些地方已经在做了。
目前青岛建行、工行两大行房贷额度全面放开，其他行也正陆续跟进，不仅房贷排队等候时间缩短，房贷利率也呈现了松动的趋势。
与此前“一些银行不新受理房贷案子，部分银行甚至暂停二手房贷款，还有的银行明确表示要到明年才有额度”形成鲜明对比。
银行额度突然一下说要全面放开，对于一直苦苦等待放款的开发商、购房者，无疑是久旱逢甘霖。
03
房价又要涨了？
这一切都是有先兆的。
9月27日，央行网站上发布了一则消息，介绍了央行货币委第三季度例会内容，其中明确提出两个“维护”：
维护房地产市场健康发展和维护住房消费者合法权益。
第一次在这样的会议提及房地产。
10 月 15 日，在 2021 年第三季度金融统计数据新闻发布会上，央行金融市场司司长邹澜表示：
今年前三季度，个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。
潜台词是在说：房贷的限制要放一放了。
个人房贷不能全部卡死，卡死的话没人买房，开发商全得完。其次是开发贷款不能全部卡死，还了旧的可以借新的，不然谁也开不了工，所有楼盘都得烂尾。
央行公开表态，说明银行普遍都做过头了，不然如果只有一两家，单独约谈即可，用不着公开说。
今年的房贷利率增长的太快，有些地方首套房贷利率就接近甚至超过6%了；甚至大多数情况下，银行直接不给贷款。
只差拿着扩音喇叭到处喊：你们先别买房了。
结果是把各地的楼市都玩烂了，以至于影响到经济运行。不然，按照现在的情况，会出现大规模的烂尾楼的风险。最后倒霉的还是刚需老百姓。
并且，今年三季度建筑业GDP同比下滑1.8%，房地产业GDP同比下滑1.6%。房地产在中国经济的比重之大，大家都心知肚明，下滑得这么厉害，年底的数据就不好看，地方上交不了差，统计局连夜加班也不一定能找补回来。
所以，必须得放一放水了。
何况，每到过年央行都会放水，降准一次来弥补春节期间的流动性不足。此次估计也会这么玩，大概率是等12月或者元旦的时候，宣布新一轮的降准计划，为春节进行过渡，也是惯用的一种经济调控手段。
2014、2015年那会儿，其实也整过一出。
那两年，房企也是半死不活，销售部门很多都卷铺盖走人了。房地产公司、设计院、工程公司等等全在裁员。
房地产商因为房子难卖，欠银行的贷款还不上，有比较大的经济风险。地方土地卖不出去，财政赤字严重，地方政府债务高企。同时，少了房地产的拉动，GDP的增速也不好看，马上破7。
于是乎，立马放水，立马救市，还搞了一波“棚改货币化”。你家的老房子要拆迁了，之前是补偿你几套新房，现在改成直接给钱了，让你拿着钱自己去买房住，再也不用担心补偿的房子自己不喜欢了。
几年过来，中国房价直接翻番。
只要放水，资产就有增值的动力——资本市场万古颠不破的真理。
因此，不少人也认为：
“楼市最困难的时候已经过去了”，“政策底已现，楼市回暖指日可待”。
但是，大涨不是稳，大跌同样不是稳。
唱空、唱多楼市皆不可取，理解了“稳”字，才能看懂未来的楼市。
棚改货币化那会儿，中国的金融风险还没累积的这么多；房地产泡沫也没现在这么大。
如今的房地产泡沫已经太大了。
大到什么程度？大到央行放水未必能够再次吹的起来的程度。况且，央行也不可能再有胆量放当年那么多的水，社会杠杆已经太高太高了。
所以，房价不可能再来一次猛涨，上面会救市，只是为了防止剧烈波动产生不可控的风险，至于楼市全面回暖，还是别想了。
楼市面临的是刮骨疗毒，是很惨痛的一次进步。押注房价永远上涨的，必然付出惨痛代价。
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