本文来自微信公众号“空间秘探”，作者：武爽。

华住 20 周年大会上，最值得行业复盘的动作，不是规模扩张，也不是产品升级，而是服务式公寓品牌矩阵上线，与全季大观的发布同级。是什么让华住愿意在二十周年这个关键节点重置品牌权重？为什么华住如此重视服务式公寓？

华住20周年服务式公寓品牌矩阵上线

2025年华住伙伴大会上，台前的焦点往往是“全季大观”这个新品牌，或者屏幕上滚动的数字化战略和技术展示。但季琦身后的华住品牌矩阵墙上出现了一个不容忽视的变化：服务式公寓的亮相与全季大观的发布同级，作为独立板块、完整业务线正式亮相。

这意味着华住对服务式公寓的战略地位已经做出了明确判断，它不再只是“补充业务”或实验尝试，而是被纳入集团未来战略布局的重要棋子。

这种升级并非突然。正如城家CEO庄松成曾指出的，城家公寓产品的核心区别在于多功能而非大面积：在适宜的面积里实现多种功能，把中长租客人真正需要的功能保留下来，把多余的服务舍弃。这种理念与华住一直强调的“基础设施化”战略不谋而合。正如季琦所言，支撑集团长期成绩的三大核心是：“深耕中国”，聚焦本土市场；“三位一体”，以品牌为主轴，会员与科技为支撑；以及“高质量增长”，打造刚需而非昙花一现的花瓶式产品——稻谷和麦子，而不是一时艳丽的玫瑰。

从集团战略节奏来看，华住20周年正是一个节点。过去十年，华住通过品牌矩阵覆盖经济型、中端、高端市场，服务式公寓板块以专属业务线正式亮相，标志着集团在多维度、细分化需求面前迈出关键一步。它不仅承接了传统酒店矩阵难以覆盖的中长期住宿场景，也体现了华住希望将酒店业务升级为城市生活“基础设施”的战略野心。

从行业观察的角度看，这一动作给出了明确信号：在华住走向世界级酒店集团的征途中，服务式公寓将是其“重塑中国住宿业”不可或缺的一翼。在这一战略框架下，城家构建了清晰的品牌矩阵：瑞贝庭公寓酒店定位中高端市场，满足品质商旅需求；城家公寓酒店主打国民级产品，覆盖广泛的跨城工作与多人多日场景；CitiGO HOUSE欢阁公寓则瞄准年轻化、社交化细分市场……

为什么是城家

在季琦讲“初心”的那一刻，许多人可能没意识到，这句“要让普通人的旅途也能舒适”，背后也藏着华住进入服务式公寓赛道的逻辑起点。2015年，华住创立城家公寓，这比大多数同行意识到服务式公寓价值早了整整一个周期。

长期以来，中国的服务式公寓是一种“贵族产品”。雅诗阁、盛捷等国际品牌占据高端市场，服务对象多是跨国公司外派高管，长期合同、预算宽松，入住价格通常是同区域酒店的1.5到2倍。从诞生之初，它们就不是为国民生活设计，而是为少数人提供“驻留式体验”。

然而，中国城市化和消费结构已发生变化：跨城临时办公、旅居出行、短期项目团队、周末短途旅行……这些“多人、多日、轻预算”的生活方式在国际模板中并不存在，却每天在中国发生。传统酒店或长租公寓很难覆盖这些需求，而城家正是踩中了这些被漏掉的真实场景。

庄松成曾说：“我们希望公寓酒店也能够深入人心，为广大的国民去服务。”听上去平实，却道出了行业核心事实：与国际市场从顶层向下生长不同，中国的服务式公寓需要从高端向国民市场“倒挂式下沉”。

城家的产品体系，也顺着这一逻辑成长。它保留了服务式公寓的核心价值：可做饭、可社交、可长住，但每一个功能都重新为中国生活方式“重调参数”。家具尺寸按中国人身高重新设计；晾晒空间明确写入户型标准；国际品牌标配的洗碗机被微波炉或烤箱替代；户型有效面积被压榨到几乎“执拗”，三四口之家也能保持清晰动线，各自有桌面、床位和储物空间。这些看似不起眼的调整，却是普通家庭能否舒适生活的关键。

不少行业人士表示，城家从诞生之初，就不是“酒店的长住版”。无论是带孩子来做术后复查的父母、来参加公务员考试的白领，还是想要休养身体的银发族，都能满足他们洗衣、做饭、办公等生活需求。

季琦在华住20周年大会上也反复强调，华住不仅面向高端客户，也致力于构建覆盖普通大众的住宿体系，让更多人“旅途中也能舒适”。在这一战略思路下，全季解决“住得放心”，大观解决“住得更好”，而城家则让“住得像生活”成为国民普惠，而非高端特权。

可以说，中国的服务式公寓正经历结构性重构。高端国际品牌仍在，它们服务好自己的客群；但面向4亿中产的旅居生活方式，需要完全不同的产品。这不是简单复制，也不是降维竞争，而是对中国真实生活方式的重新定义。空间秘探认为，城家之所以独树一帜，不只是因为华住赋予了它资源和支持，而在于它代表的“国民级服务式公寓”在市场上本就稀缺。

服务式公寓赶上了时代的“真需求”

过去二十年，中国住宿业的打法，本质上是围绕“单人单晚”设计的：越高效越好、越标准越好、越快越好。可当中国城市流动方式逐渐从“短暂停留”演变为“多人多日”，传统酒店的房型逻辑、时间逻辑、价格逻辑就越来越跟不上现实需求，这些被酒店忽略的生活细节，正在成为服务式公寓的天然沃土。

上海嘉定新城瑞贝庭公寓酒店便是鲜活案例，因靠近几所名校，每到招生季，“陪读家庭”像潮水般涌入。一住就是两三个月，不仅需要做饭、开视频会、写作业，还要求孩子和家长互不干扰。甚至有家长提前半年抢房型，生怕错过合适的户型。

年轻人的旅居方式也在变化。情侣、好友周末聚会、生日派对等“周末短逃离”成为主流。服务式公寓的厨房、餐桌、客厅让“切菜的”“煎牛排的”“调酒的”各就各位，大家一起做顿“旅途中难得的家宴”，比在酒店各自关在小房间里“线上连麦吹蜡烛”更有生活感。与此同时，长三角跨城务工的蓝领团队、互联网项目团队、医护跨区域援助队伍……越来越多团队以“一住就是两三周”的节奏穿梭城市，中国城市流动方式正从“单人单晚”转向“多人多日”，而城家正是这一变化里的代表玩家。

数据也验证了趋势：2025年国庆中秋，连住3天及以上的订单同比涨52%，2居室及以上住宿产品预订热度同比飙升140%。传统酒店哪怕房间再精致，也无法解决三大痛点：住不了一起、住得不像生活、好公寓住不起。

服务式公寓正补上这块空白。它不是替代酒店，而是承接酒店做不到的部分，让“人在外，也能体面生活”成为普通消费者的现实选择。空间秘探认为，华住将服务式公寓单独成线，或许意在补齐在“中长住生态”的关键空白。

C端呼声高涨，B端更焦虑。城市进入存量时代，大量物业像退潮后留在岸上的船，核心城市商办空置率普遍20%～30%，大体量物业200间以上放在酒店模型里跑不动，爬坡期长、现金流紧，一旦ADR下滑，容易陷入“越满越亏”。不少业主向空间秘探表示：“这么大体量，现在靠什么盘起来？酒店不敢做，长租做不动，空着每天都是钱。”

服务式公寓给的，就是那种“对症下药”的答案。

大体量项目最吃的就是“不确定性”，而服务式公寓的“长短租结合”，正好把这种不确定性拆开重新组装。长租锁住基本盘，让房间不至于闲着；短租冲击更高收益，把机会天花板重新打高。出租效率上去了、RevPAR 也涨了，物业终于能跑起来。

以北京三元桥燕莎使馆城家公寓酒店为例，项目原为传统长租公寓业态，城家以单间成本不到千元的轻量化投入，短短20天将其升级为兼具长租稳定性与短租灵活性的城家公寓酒店。经改造后项目，当月平均RevPAR即达到492元（提升30%），华住中央占比达64%，营销成本减少70%。再看由香溢广场写字楼改造而来的上海苏河瑞贝庭公寓酒店，是一个拥有 353 间的大体量项目，通过精准的长短租比例，实现了 95% 的出租率，GOP 率做到 78%，RevPAR 419 元，长租月租 10526 元，让大体量项目也能跑得起来。

核心城区的商办物业也在寻找“能填进去”的业态。传统认知里，核心商圈适合快周转业态，长租往往被看成“低速车”。但成都瑞贝庭公寓酒店打破了刻板印象：100 天改造周期，比行业平均快 38%，大幅加速资金回流。长短结合、灵活户型让出租率稳定在 90% 左右，月租金坪效约 13500 元，GOP 率达 78%，表现出优秀的现金流韧性和盈利水平。 

至于老旧物业，以往的重装简直是“伤筋动骨”，不少业主看一眼预算直接劝退。城家提出的“利旧焕新”路线正好解决痛点：不动结构、不大拆大建，通过移动家具替代固装、日系简约焕新、模组化设备嵌入，以极低投入提升租金和 RevPAR。

如上海延安西路店以移动家具替代固装提升空间灵活性，多元的组合方式更符合也更容易实现公寓酒店“适配多人多日”的产品特性，单间投入 1.5 万元就把月租拉高 2000 元；上海福泉路店用 74 万元整体改造费用做到长短租齐涨；漕河泾 CitiGO HOUSE 欢阁服务公寓适宠改造每房控制在 3000 元以内，却带来 ADR 涨幅超过 50%，出租率稳定在 95% 以上。对于预算有限、但必须盘活的业主来说，这就是“极致性价比”的解题方式。

当需求端和供给端在同一时间段同时成熟，华住让服务式公寓作为核心业务板块正式亮相，也就水到渠成了。对消费者来说，“住得起、住得好”的选择终于变多，从多人同行到中长期旅居都能找到匹配；对投资人和物业方来说，这是一套“投得起、回本快、风险低、确定性”的模型。服务式公寓不是谁的“风口”，它是下一阶段中国住宿业必须补上的那一块底层拼图。华住不过是最先把这件事明牌的一批人。

服务式公寓“百团大战”，谁能越跑越快

重新观察当下的住宿行业，会发现酒店集团、长租公寓运营商、地产商，甚至部分商业资产运营商等都不约而同盯向了服务式公寓。庄松成曾明确指出，他看好服务式公寓市场背后的蓝海机会。但越是蓝海，越容易误判。所有人都觉得自己能下水，真正能游过去的其实并不多。

真正能越跑越快的服务式公寓，有几个行业共识正在浮出水面。

首先是品牌矩阵是否足够丰富。未来十年，服务式公寓不会只剩“一种形态”，城市潮汐人口要灵活产品，家庭用户要多居室，年轻白领要带社交属性，代际同行要能互不打扰。谁能给资产方提供从高端到大众、从城市核心到产业园区、从大体量到中小体量的 “一地一解”组合拳，谁就能拿下更多城市入口。城市不是单调的一间屋子，中国人也不是单一的住法，丰富的产品体系能够为消费者、投资人提供更多选择。

拿城家来说，从定位为“年轻人、潮人聚集地”的CitiGO HOUSE，到“做中国服务式公寓第一品牌”的瑞贝庭，再到“国民级”的中端城家公寓酒店，城家的服务式公寓产品线一直在丰富。不止于此，随着酒店市场越来越细分化与多元化，城家洞察到“它经济”与“银发经济”的快速发展。大胆对CitiGO HOUSE欢阁公寓酒店进行品牌焕新，以“宠物人格化”理念为核心，重新定义公寓酒店的宠物友好标准。

针对银发群体与数字游民，城家在赤峰、南宁、桂林、盐城、启东的布局，以及青岛自贸区、烟台养马岛、珠海横琴等文商旅节点的选址，为日益增长的“候鸟式”群体提供好品质、好服务的旅居产品。

其次，能输出“体系”的玩家。正有能力的头部玩家，能把千差万别的物业，用一套已验证的方法“转化”为可规模化运营的服务式公寓。城家的优势在于，它已经把资产重塑与精细化运营形成一套可复制模型。

轻改造与供应链标准化是关键。上海苏河瑞贝庭公寓酒店通过智能灯光、少开槽、通用接头设计，灯具成本下降 18%，施工效率提升 5 倍，能耗节约 50%，质保周期延长至 5 年。整体能节约5%—10%以上，相较于同档次酒店，城家每平方米造价低约24%以上。

在运营端，城家依托华住供应链与2.88亿会员流量，800 家企业客户及 500 家线上中介，实现长短租快速去化，平均出租率提升 18.7%，RevPAR 提升 26.1%。北京师范大学西直门公寓酒店，新店投资 6 万/间，120 天改造周期完成后，开业预售直播仅7小时，就收获 23.4 万元预售额，748 间夜抢购一空，开业后持续满房。

最关键的一条，是谁真正理解“当代中国人的生活方式”。这是服务式公寓与酒店最大的分水岭，也是行业终局真正的决定因素。有些品牌做的是“国际模板复制”，结果总像外国月亮；有些品牌做的是“酒店逻辑延伸”，结果只是房间大一点的酒店；只有极少数品牌，做的是“理解中国人是怎么住的”。作为华住集团直接投资成立的酒店系长租品牌，城家承接了华住的资金和技术支持，沿袭了后者在运营管理、产品研发及设计、销售渠道、集采供应链等方面的优势，形成了较为全面的综合运管能力。对中国人“怎么住”这件事，比很多人更早，也更深地理解。

正是在这套体系下，城家不仅能快速跑起来，更能稳住节奏、跑得轻、跑得久。据城家方面透露，10月服务式公寓签约14家，截止11月份，目前总签约的门店数达到116家，服务式公寓房量在15885间。这一增长节奏显示出城家在选址、改造和运营上的高效协同：从签约到开业，门店速度惊人，整个赛道几乎呈现出“快跑模式”，在行业中遥遥领先。

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综上，今天的中国服务式公寓市场绝对是蓝海，需求足、客群广、空间巨大。但越是蓝海，越不是“谁进来都能喝汤”。有人会退回酒店模式，有人会困在长租逻辑，有人会沉没在供应链成本里，也有人会被组织力压垮。但也会有少数品牌，踩在正确的时代节点上，有望在未来成长为覆盖百城、千店的大品类。品牌、组织力、供应链、洞察力……当这些能力合体，一个新巨头的诞生其实只是时间问题。