（中国时事新闻网辽宁新闻编辑部副主任张藤泷）

事由：李大爷今年86岁了，他2004年春天以88万元的价格在居佳（化名）房屋开发公司在大连市沙河口区的小区购买了一套产权房，面积90平方米，装修后一家人欢天喜地的搬入新家。

李大爷说，这套房子全家人一起多次看房，离市政府只隔二条马路，购物、就医非常方便。自己购买房子的时候不符合贷款条件，便拿出自己多年的积蓄，又从儿子那儿借了点，一次性付款，开发商为他开具了销售不动产发票，当天就把房子的钥匙交给自己，所以非常放心。

令李大爷没想到的是，自己购买的这套房子还没有盖时，就被开发商“在建抵押”给某银行，并在大连市不动产登记中心办理了抵押登记，至今未“解押”，目前开发商还有1000多万元本金没有还清，所以房子一直办不了产权证。

2022年2月份，李大爷的房子先后被大连市中级人民法院、大连海事法院查封并公告拍卖，抵顶开发商欠银行的钱和其他债主的钱，原来，开发商除欠银行的钱之外，还欠三家企业的工程款，这三家企业都有优先受偿权。李大爷购买的房子初始登记在开发商名下，故法院查封了李大爷购买的房子。李大爷委托北京市盈科（大连）律师事务所的王金海律师向二家法院提出异议，经审查，涉案房屋确实是李大爷购买并实际居住，大连市中级人民法院、大连海事法院裁定解除了对李大爷购买房屋的查封。

2023年秋天，某银行到大连市中级人民法院起诉开发商偿还贷款，并以李大爷购买的房子为“在建抵押”为由，又查封了李大爷购买的房子，并准备再次拍卖受偿。李大爷一家可上火了，再次委托北京市盈科（大连）律师事务所的王金海律师向大连市中级人民法院提出查封异议，恰好此时最高人民法院出台了《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，明确规定在多种权利发生冲突的情况下，商品房消费者在符合一定条件的情况下，其对于所购买的房屋享有的物权期待权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权，因此李大爷要求法院裁定解除查封拍卖的理由更充分了。经审查，李大爷的请求符合法律规定，大连市中级人民法院作出裁定，解除对李大爷“在建抵押”房屋的查封拍卖。

为了“一劳永逸”，李大爷2024年初委托北京市盈科（大连）律师事务所的王金海律师将开发商居佳房屋开发公司和某银行起诉到沙河口区人民法院，要求开发商立即为自己办理房屋产权证。

法院受理了李大爷的起诉后，公开开庭审理了本案。居佳房屋开发公司经依法传唤拒不到庭，法院缺席审理。李大爷一方称：原告与被告居佳房屋开发公司签订了《商品房买卖合同》，以88万元的价格购买了涉案房屋，被告居佳房屋开发公司为原告出具了大连市商品房销售（结算）专用发票，并将涉案房屋交付给原告占有、使用。关于产权登记的约定，双方在《商品房买卖合同》第十五条约定，被告居佳房屋开发公司在交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人负责为买受人继续办理房地产权属证书。

因被告居佳房屋开发公司将涉案房屋所占有的土地在建抵押给第三人某银行，贷款后未及时偿还贷款，导致第三人某银行起诉被告居佳房屋开发公司，并将涉案房屋查封，原告一直无法办理产权登记的责任不在原告。经原告提出执行异议，大连市中级人民法院裁定原告的执行异议成立，驳回了第三人某银行要求查封拍卖涉案房屋的诉讼请求，现该判决已经发生法律效力。

第三人某银行称：不同意原告李大爷的诉讼请求，理由是李大爷购买的房子在建成之前就抵押给银行，某银行对李大爷购买的房屋享有抵押权，如果将涉案房屋产权办理在李大爷名下，相当于剥夺了银行享有的抵押权。

法院经审理后认为，李大爷与居佳房屋开发公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，李大爷交付了全部购房款，开发商向李大爷交付了房子，双方签订的《商品房买卖合同》已经履行完毕，李大爷有权要求开发商为其办理产权登记。某银行与开发商居佳房屋开发公司有债权债务关系，无权阻碍李大爷要求开发商为其办理产权登记。2024年8月14日，沙河口区人民法院作出一审判决，判决开发商居佳房屋开发公司10日内将李大爷购买的房子产权登记在李大爷名下。

判决生效后，李大爷申请法院强制执行，经沙河口区人民法院执行法官调查，李大爷购买的房屋虽然初始登记在开发商名下，但至今没有测绘，并且银行抵押登记也没有涤除。大连市不动产登记中心非常重视，安排专人对李大爷的房屋进行测绘，法院发出协助执行裁定，强制涤除某银行的抵押登记，近日，李大爷终于取得了梦寐以求的不动产登记证。

令人振奋的是，跟李大爷同为邻居的刘大爷也遇到同样情况，但是大连市中级人民法院裁定张大爷败诉，张大爷不服，向辽宁省高级人民法院提出上诉，辽宁省高级人民法院维持大连市中级人民法院的一审判决，驳回刘大爷的上诉，同意某银行拍卖刘大爷的住房。刘大爷又向最高人民法院提出申诉，近日，最高人民法院依照《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释（2023）1号）批复，裁定撤销辽宁省高级人民法院的二审判决、大连市中级人民法院的一审判决，驳回某银行要求拍卖刘大爷住房的诉讼请求，案件受理费2万余元由某银行承担。

李大爷所居住的小区类似情况有30余户，得知二位老人维权成功后非常振奋，大家纷纷表示，一定要知法、守法，依法维护自己的合法权益。

全国法律援助先进个人、北京市盈科（大连）律师事务所的王金海律师说，住房事关民生福祉，为化解房企风险，提振楼市信心，保障商品房消费者的合法权益，最高人民法院出台了《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释（2023）1号，简称1号批复），扩大了对购房人权利保护的外延，赋予了商品房消费者“超级优先权”。为开发商在建抵押、建设工程款优先受偿，购房人继续在金融机构债权人处办理贷款等方面解决老百姓急难愁盼的后续办证的实际问题提供法律保障，对于定分止争、统一司法裁判尺度，具有重大意义。

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