评论
分享

深度 | 上海土拍市场上演“疯狂”一幕

地产红榜

2024-08-12 17:36 北京

72428 0 0

上海土拍市场上演了一幕久违的疯狂。

8月7日结束的上海第四批次土拍中,绿城以封顶价48.05亿元、楼面价13.1万元/平方米、溢价率30%竞得徐汇区斜土街道滨江宅地,并打破8年前的全国单价地王纪录。

除徐汇地块外,此次土拍还涉及另外4宗住宅用地,分别位于浦东、虹口、青浦、奉贤。

5宗地块起始总价97.7亿元,共吸引11家房企参拍,最终全部成交,总揽金109.48亿元。绿城、浦开、保利发展、奉贤新城等央国企成功拿地。

绿城补仓上海

8月7日下午竞拍的徐汇区斜土街道滨江地块是5宗地块中热度最高的,共有7家房企或联合体报名。

地块起拍总价36.96亿元,起始楼面价10.08万元/平方米,仅起始价就已经超过了前面提到的8年前诞生的融信上海地王项目。

也许是估计到地块会引发“哄抢”,尽管上海自今年第三批次起就已经取消最高限价、恢复价高者得的土地竞价方式,但这宗地还是设置了30%的最高溢价率。

在经过72轮竞价后,地块触达上限30%溢价后开启摇号,最终绿城以总价48.05亿元、楼面价13.1万/平方米摇中。

据出让公告显示,徐汇滨江地块出让土地面积1.67万平方米,规划建筑面积约3.67万平方米,容积率2.2。另外,地块没有中小套型比例要求、最低套数和保障房,未来可以打造大户型、高总价的瞰江大平层。

2021年10月,小米集团耗资15.5亿元竞得该宗地块,并缴纳了3.1亿元的保证金。但因拿地后2年未开发,该幅地块在今年3月被上海市规划和自然资源局重新收回,并列入了徐汇区今年的土地储备计划中。重新上架出让的地块容积率由3.0调整为2.2,土地性质也由“商办”变成“住宅”。

据业内人士测算,触限价成交后,地块保本售价需17万元/平方米,定价18-19万元/平方米,房企才能获得一定盈利空间。

目前板块内新房价格天花板为地块南侧的启元,其今年入市均价为17.8万元/平方米,但从地理位置可以发现,启元是一线江景,而绿城地块江景被部分遮挡。地块北侧的楼盘为汇元玺,均价13.1万元/平方米,与绿城地块楼板价相同。

除了徐汇滨江地块外,绿城在当天还拿下了虹口江湾地块,保利发展、绿城、象屿等3家房企报名参拍了该地块。但虹口江湾地块的土拍过程并不算激烈,在经过24轮出价后,绿城以总价12亿元、溢价率6.48%、楼面价48447元/平方米竞得。

江湾地块的土地出让面积仅1.02万平方米,规划建筑面积2.48万平方米,地块本身不大,还被分成了3个小地块,也许会影响未来整体居住品质。

作为长三角的重点布局城市,绿城在上海的可售项目已经不多,因此急需补仓。公开数据显示,今年前7月,绿城权益拿地金额已达到228亿元,仅次于建发房产,位列行业第二名。其中,有173亿元拿地金额投资在长三角,在杭州的拿地金额为96亿元,上一次在上海拿地还是一年前。

冷热分化明显

尽管有徐汇滨江地块刷新了地王纪录,但整体来看,5宗地的成交楼面价整体呈现下滑趋势。

剩余的3宗地块均为底价成交,其中,上海奉贤新城公司以底价竞得奉贤区奉贤新城11单元A02C-03地块,成交价25.5亿元;上海保利以底价竞得青浦区重固镇福店路东侧36a-01地块,成交价4.28亿元;上海浦开集团以底价竞得浦东新区北蔡楔形绿地C06-01地块,成交价19.62亿元。

与以往房地产联动价上涨以稳房企预期不同,土拍取消限价回归市场主导后,仅部分优质地块竞争激烈,多数地块低溢价或底价成交,导致楼面价相比周边反而出现下滑。

具体来看,上海四批次供地中仅徐汇滨江地块厮杀激烈,3宗底价成交地块楼面价下滑、主要为城投托底,有溢价率的地块同样下滑明显。比如引起3家房企争抢的虹口江湾地块,成交溢价率仅6.48%,与去年12月中建东孚拿下的相邻地块相比,楼面价相差近7000元/平方米。

可见,在市场去化压力加剧的背景下,房企对拿地投资的资金安全边际标准更为严格,出价更谨慎保守的同时,也更注重未来利润空间。

对于被房企热捧的徐汇滨江地块,也有业内人士认为,虽然滨江板块拥有醇熟的商业、教育等配套设施,且具有丰富的文化和经济价值,板块内住宅项目具有较高的豪宅基因,但项目周边也不乏竞品,且项目单套总价预计在4000万元左右,这种体量的项目想要获得较高的流速往往很难。目前上海流速较快的项目在1500-2500万元左右,如果全部开发成4000万元左右的大户型,对于房企的现金流将会是一种挑战,需要谨慎去应对。

从本轮土拍的竞拍房企名单来看,依然以央国企为主,民营房企仅有绿城和宸嘉发展参拍。总体来看,上海本轮土拍仍然延续冷热分化的格局,拍地房企也更加理性。

# 11
本文为凯迪网自媒体“凯迪号”作者上传发布,代表其个人观点与立场,凯迪网仅提供信息发布与储存服务。文章内容之真实性、准确性由用户自行辨别,凯迪网有权利对涉嫌违反相关法律、法规内容进行相应处置。
举报
投喂支持
点赞
发表评论
请先 注册 / 登录后参与评论
推荐阅读