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酒店和公寓谁也不放手,“长短租”是不是一门好生意?

空间秘探

2024-04-15 09:18 浙江

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本文来自微信公众号“空间秘探”(ID:MESPACE007),作者:武爽。

近期,温德姆酒店集团宣布推出第25个品牌WaterWalk Wyndham Extended Stay。该品牌以混合经营模式为特色,60%为长期住宿酒店客房,40%的客房为短期租赁客房,这是继推出经济型长租酒店品牌后的又一尝试。近年来,住宿产品的边界正在不断打破,酒店抢滩长租业务,长租公寓也做短租产品,长短租混合经营模式也在不断被尝试,那这种经营模式可不可行?

温德姆推出混合经营品牌

近日,温德姆酒店集团正式推出第25个品牌WaterWalk Extended Stay by Wyndham。据了解,WaterWalk品牌由11家酒店组成,通过签署战略合作协议,为温德姆生态系统增加了1500多间客房。WaterWalk以混合经营模式为特色,60%房间供长租,40%房间供短租。但该品牌暂未引进中国市场。

资料显示,WaterWalk 定位于高档市场,以其独特的 LIVE|STAY模式为传统的长住提供全新的体验。STAY单元家具齐全,迎合了寻求传统长期住宿、住宅式体验的客人,而LIVE单元则没有家具,让客人创造一个真正像家一样的长期空间。该模式的灵活性是可以根据市场和客户需求进行实时转换和调整,从而使业主、运营商和客人都受益。

早在2022年3月,温德姆酒店集团就已经推出一个全新的经济型长租酒店品牌,称为“ECHO项目”,并已签订了首批50家门店的建设合同。

温德姆酒店集团称,“过去两年间,经济型长租酒店的业绩表现超过所有其他板块,2021年该板块的入住率、ADR和RevPAR创下了新纪录,而且对住宿的需求在持续上升。”温德姆酒店集团认为,此时是进入这个“充满潜力的领域”的理想时机。

随后不久,温德姆酒店及度假村就宣布在德克萨斯州开设第一家La Quinta和Hawthorn Suites双品牌概念酒店。该双品牌酒店提供103间客房,其中73间为La Quinta品牌设计的短租型客房,30间为Hawthorn Suites品牌风格的长租型客房。客房之外,酒店大堂、健身中心、酒吧等休闲功能区属于双品牌共享区域,有效简化了酒店的开发和运营成本。

此外,温德姆还提出计划在德克萨斯州其他城市布局36家“公寓+酒店”双品牌概念店,同样由La Quinta和Hawthorn组合。据温德姆介绍,之所以要将提供精选服务的中高端酒店品牌与长住型品牌结合在一起,一方面是为了满足消费者与日俱增的稳定长居需求,另一方面也是拓宽两大品牌未来的发展空间。

长短租模式相结合成为了近年来备受关注的一种模式。这种模式结合了长租模式的稳定性和短租模式的灵活性,为租客和投资者都提供了更多的选择和机会。除了温德姆,还有一些其他品牌也在尝试长短租混合经营模式。

新鸿基地产推出全新灵活租住品牌“TOWNPLACE本舍”,旗下的“TOWNPLACE WEST KOWLOON”作为全港最大规模专为年轻才俊打造的高质量租住项目,首度引入创新性“APARTHOTEL”长短租赁酒店混合模式,推出短租酒店服务,租期短至日租或一星期租,长至月租或年租,租期弹性,为一众消费者提供更安心合意的多元租住服务。

绿地集团旗下千居朴宿公寓酒店在传统长租公寓领域之外谋求新的尝试,探索公寓酒店短租运营新模式,希望通过长、短租相结合的运营模式弥补租房市场“冷热不均”现象,实现长短租边界融合,提升存量房运营效率。

近年来,不少酒店+服务式公寓双品牌的项目接连签约落地,也在说明各大酒店集团想要长租、短租两条腿走路的决心。在新的租赁市场趋势下,无论是长租、短租、还是长短租产品的出现都是为了迎合消费需求出现的,虽然没有长短租混合经营模式的具体数据,但相信有需求就有市场,有市场就有收入。

长短租边界正在融合

长短租结合一直以来都是业内经常提及的话题,但是关于“多久算长?多短算短?”业内却是没有定论的。通常所讲的长租公寓,以面向稳定的租户,以较长的租期命名。而对于短租来说,涉足更多的是酒店和民宿行业。但面对租赁市场租期需求变化,双方的边界已经不再那么清晰,而且这些界限或许并不是很重要了。

近年来,在小红书、微博等社交平台上,与酒店长租相关的帖子数量急剧攀升,甚至成为了一些年轻人的生活方式。热门帖的背后,是酒店开始加入长租房的竞争,中长租客群已经逐渐成长为酒店行业收入来源的一种补充。从酒店角度而言,拓展“长租模式”既是一种“自救”,也是后疫情时代的“新消费趋势”。

在酒店竞争激烈的大背景下,得益于对高品质长期租住的需求不断增加,酒店长租模式正逐渐成为酒店的一大趋势,为酒店业带来了新的商机。酒店从业者们也是看准了未来高品质租住需求的井喷,在市场出现缺口之际,布局长租。

凯悦酒店集团推出Hyatt Studios,前不久万豪国际集团正式宣布名为StudioRes的长住酒店品牌;温德姆酒店集团推出ECHO Suites Extended Stay by Wyndham......近期,就连知名酒店品牌希尔顿集团也宣布推出长住品牌LivSmart Studios by Hilton,新品牌将会进一步推动集团的业务拓展。

这些酒店集团除了推出自有的长住品牌外,还纷纷进军服务式公寓市场来抢滩更多业务。除了早期进入中国市场的万豪、洲际、希尔顿、凯悦等“第一梯队”国际酒店集团外,近年来进入中国的凯宾斯基、四季、都喜、雅阁等“第二梯队”国际品牌也纷纷加入了酒店式公寓市场竞争。此外,本土酒店品牌锦江、华住等也在积极扩张公寓业务。可以说,市场竞争正进入白热化阶段。

在中国,服务式公寓或酒店式公寓此前一直被视为长租公寓市场的高端产品。但随着国内长租公寓市场的不断发展,一些酒店背景的企业也开始逐渐进入中端乃至低端的长租公寓市场。例如,城家(华住旗下)、缤润亚朵(亚朵酒店旗下)等品牌都是酒店背景长租公寓企业的代表。这些企业以其酒店管理和服务经验为基础,为长租公寓市场带来了更多的竞争力。

其他长租公寓运营商同样感受到了这种市场风向的变化,为了提高房源的利用率和适应日益激烈的市场竞争,纷纷效仿并探索长短租结合的经营模式。他们通过优化房间配置、提升服务质量、打造差异化特色等方式吸引不同租期需求的租户,同时也寻求与企业客户合作,为企业员工提供短期过渡性的住房解决方案。这也迫使租赁市场进一步“内卷”,一些长租公寓的租期正在变短。

此前,据万科泊寓表示,泊寓平均租期从之前的9个月缩短至7个月,3个月内租期占比更高达40%。对此,泊寓对产品结构做出调整,推出长短租结合的业务模式,包括对B端客户推出随心短租,最短租期从一年调整成一个月。

不止万科泊寓,越来越多的长租公寓运营商嗅到了租赁市场的变化,自如、城家、恒泰星寓、冠寓、途趣等越来越多的长租公寓运营商推出了短租、“安心住”、“随心住”等主打灵活性的“短”产品。但无论是哪种产品,都是长租公寓运营商针对消费者需求转变以及适应短租市场所做出的积极调整和尝试。

可以看到,酒店抢滩长租业务,有的月租价格比同区域的租房价格更便宜。同样的,长租企业也盯上了短租业务,拉高收益。无论是酒店做长租,还是长租公寓做短租,其实大家都是为了随行就市,增加收入、保证现金流、避免空置。双方的边界已经不再那么清晰,一切由市场说了算。

长短租模式的可行性有多大?

其实,“长短租”究竟能不能结合,时至今日都有争议。部分人认为通过灵活调整长短租比例,以适应市场需求变化,从而提高物业空间价值和经济收益。一些长租公寓可以尝试用适合酒店物业的项目,做一些像酒店“Long Stay”一样的事情。把“Long Stay”做得更大,收益、坪效更高,来弥补大体量物业、酒店出租率有限的问题。但也有人认为,长短租模式在物业改造和运营过程中,面临的挑战也不少。

从受众群体来看,长短租模式可以满足不同类型租客的需求,可以全覆盖旅游者、出差人士、新就业者等,受众基盘进一步扩大。在某些时间段,如旅游淡季、学生放假等,提供短租服务可以吸引更多的短期租客,提高房屋的利用率和减少空置率。

从收益来看,如果进行长短租结合,收益就会由单一模式变多模式,可获得收益会增加。如部分公寓受疫情影响,空置率上升,沉没成本不断增加,如果加入短租,那么收入会增加十几个点。

长短租模式的优势吸引着越来越多的参与者和投资者,住房租赁行业变成了热门赛道,从前运营商体系中仅仅有开发商和运营商系,现在的运营商标准变得更加多元,随着更多行业玩家进入,很多投存量甚至PE的机构,开始愿意尝试国内不动产。数据显示,2023年全国长租公寓大宗交易大增,投资额达110亿元,保租房公募REITs申报发行节奏也在加快。

虽然更多入局者的加入,让租赁市场竞争更加激烈,但市场仍是“蓝海”。目前最大的优势就是中国的住房租赁市场足够大。从市场表现来看,住房租赁市场似乎只在一线城市火热。但事实上,上至一线城市下至四五线城市,都存在大量的住房租赁需求。

2030年我国租房人口将达到2.6亿,住房租赁市场规模将达近10万亿元,住房租赁行业将迎来发展的“黄金十年”。相对于发达国家机构化租赁房源50%~60%的水平,我国长租机构运营的房源占比仅为5%,市场发展潜力尤为巨大。

然而,长短租并非简单的租期“缩短”或“延长”,它涉及运营管理、成本控制、风险评估以及收益模型等多个层面的重构。长短租十分考验品牌方的运营能力,短期租赁意味着更高的周转率和频繁的服务交互,运营商必须加强内部管理流程,保证房源清洁维护、预订管理、客户服务等方面的高效运转,同时还要面对因租期缩短可能导致的租金收入波动性增大等财务挑战。

对于长租公寓来说,短租的收益固然高,但挑战也是巨大的。选择房源物业的体量一定不能太少,不能只拿两三间房源“试水”,产品定位找准后还要对硬装和软装进行改造,更要配备专门管理短租的团队负责运营,这会增加企业的管理难度和成本。

同时,酒店在做长租也面临一些问题。一方面,酒店相对传统长租有更多灵活性,但仍然受到酒店房间预订情况的限制,某些时段可能需要提前预约,很可能面临无房情况。且相较于传统长租房源,价格通常较高,租客需要支付更多的租金,长期下来,费用可能过高。

一方面,酒店房间通常是标准化装修,租客无法进行个性化的装修和布置,不能满足个性化需求。对于寻求家庭氛围的租客来说,如此环境不够温馨。因此,无论是长租变“短”,还是短租变“长”,都有着一定的局限,想要灵活实现长短租调整,还需要根据市场需求和自身情况不断尝试。

长短租模式会向何处去?

总的来说,长短租模式结合可以为租赁行业带来更多的机遇和挑战,填补了租赁市场的部分空白,证明了租赁市场是根据市场需求与竞争趋势发展变化的。目前来看,虽然市场上对“长短租”做了各种尝试,但仍处于起步阶段。从当前住房租赁市场需求端来看,长短租模式未来又将如何发展?

/ 精细化运营管理

灵活的租期选择、高品质住宿体验、便利的设施服务、租住安全有保障,这些都是酒店长租模式的杀手锏,让酒店长租成为不少人的选择。这也给原有的长租提出了更高的要求,也就是说在很多生活设施、健身、交通出行各种配套上,要向酒店业看齐,因为酒店业比长租公寓行业更早进入了标准化的时代,星级分得也很清楚。

在市场的快速发展下,大量长租公寓公司逐渐发展起来,但是长租公寓公司的发展历史较短,缺乏具体的运营管理经验,具体的运营管理中存在严重的问题。事实上酒店给客户带来的居住体验确实要更高一些,所以长租公寓如果能够更多地借鉴酒店标准化管理运营经验的话,实际对行业发展是有利的。

/ 产品服务更加细分

其实,住宿市场出现更多长短租结合的背后是运营资源的跨界。长短租产品出现的本质是客户需求的细分化,随需而变,定制出高低错落的产品序列。因此,未来住宿产品的赛道一定会越来越细,无论是长租公寓还是酒店式公寓,每个不同赛道里面的这些品牌其实是为细分赛道里面的某一类客户需求服务的。未来的酒店和长租之间的行业边界一定是越来越模糊,居住形态越来越灵活。

尤其值得注意的是,顶尖的租赁企业不仅在规模上做文章,更是在产品和服务上持续创新。他们针对租客多样化的需求,提供了一系列多元化的租房产品,并不断升级服务体系。

/ 更多增值服务

随着行业发展成熟度的提高,市场参与者纷纷回归理性竞争状态。酒店和长租公寓目前已进入全新发展阶段,行业的竞争也从野蛮增长向精细化运营转变。 除了追求规模和利润外,各个品牌开始注重通过产品与服务迭代寻求居住体验感的提升,以此形成独有的品牌标签和软实力。

服务细分以及租户体验问题是后起之秀们首要考虑的问题,也是它们赢得市场的利器。增值服务做得好,租客才能积极“掏腰包”。企业可以围绕租客的全生命周期、全生活场景的多元化生活服务需求来匹配租客深层次的内在需求。

比如,魔方公寓非常注重增值服务,已经推出的「公寓+」战略,线上线下齐头并进,并在组织架构上成立了独立的“多金”事业部。线下可提供以场地经营为主的共享办公,咖啡轻餐,健身娱乐等,线上则以便利生活为主,包括生鲜配送,快递外卖,洗衣清洁等,满足租客对于品质生活的需求。

随着租赁住房的快速发展,行业发展势头凶猛,租赁住房企业规模在稳步提升,越来越多的企业开始跨界进入住宿赛道。对于酒店、长租公寓品牌来说,“长短租”是否是一门好生意,因地理位置、因时而异。

同时,多方玩家涌入长租赛道,势必会导致行业的蛋糕越分越小,因此,除了卷产品,卷服务外,势必也有部分企业开始突破自身的租期界限,推出更新的产品,来打造多元化的产品体系。而面对市场环境变化,租期界限逐渐模糊的新趋势下,是否会有企业逆势而出,率先开启一条全新赛道,仍值得我们关注。

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# 公寓
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