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深圳勤诚达遭遇资金困局的背后隐情

中国房地产报

2023-05-27 07:42 广东

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勤诚达4期项目现场图 樊永锋/摄

中房报记者 樊永锋 深圳、常州、滁州报道

深圳旧改大户勤诚达集团有限公司(以下简称“勤诚达”)正面临资金不足问题。

勤诚达创办于1997年,目前已形成地产开发、能源科技为主业,集金融投资、生态旅游、文化教育、商业运营、物业管理等于一体的多元化企业集团。

5月初,一份《光明区勤诚达正大城四期乐园业主诉求书》,将深圳旧改之王勤诚达推至舆论风口,由其操持的“网红”旧改盘正大城四期乐园陷入停工风波,项目监管资金去向成谜。

据该诉求书表述,项目按合同约定将于2023年12月31日精装交付,但自2023年开始,项目几乎停摆,关于勤诚达资金链问题的坊间传言不断。

5月25日,勤诚达工作人员回复中国房地产报记者采访时称,勤诚达四期项目相关问题正在稳步推进,群诉事件已平息,不希望再有舆论关注。

购房者对此说辞并不认同,因为监管账户无资金支持全面复工。

勤诚达4期项目现场图 樊永锋/摄

正大城资金缺口上亿元

勤诚达正大城位于深圳市光明区长圳片区,项目占地20万平方米,建筑面积约87万平方米,是深圳市规模较大的城市综合体,由勤诚达参股企业深圳市龙岗实业有限公司负责开发。

据公开消息,勤诚达曾于2019年实现权益销售100.2亿元,仅正大城就贡献了79亿元,让其跻身百亿级房企阵营。

2021年7月,勤诚达正大城四期开盘推售4栋住宅,共793套,根据深圳房地产信息平台显示,截至目前四期项目去化率达到99%,合计销售金额超40亿元。

然后,就在四期795户业主坐等收房之际,勤诚达正大城四期却传来停工的消息。

今年4月20日,勤诚达集团回复业主称现阶段公司无资金支持全面复工,且资金筹集完成的时间、复工时间都无法确定,让业主残存的希望彻底破灭。

5月9日,陆续有业主开始向上海证券交易所举报,“勤诚达在遇资金困难、地产项目濒临停工,却斥资13.02亿元,对关联控股企业亿晶光电科技股份有限公司(以下简称‘亿晶光电’,600537.SH)定增3.52亿股,涉嫌资产转移。”

早在2016年,勤诚达集团实控人古耀明,与当时亿晶光电实控人荀建华达成股权转让意向,并于2019年5月7日,勤诚达集团旗下深圳勤诚达投资管理有限公司(以下简称“勤诚达投资管理”,2023年更名为深圳唯之能源有限公司,以下简称“唯之能源”)完成了对亿晶光电约2.55亿股(21.65%)收购,成为控股股东。

亿晶光电曾于2022年1月17日(2023年2月21日修订)发布公告称,公司拟向控股股东非公开发行不超过3.52亿股 募集资金总额不超过13.02亿元,募集资金净额拟全部用于常州年产5GW高效太阳能组件建设项目(总投资约8.57亿元)、补充流动性资金及偿还有息负债,本次交易构成上市公司的关联交易。

就此,中国房地产报记者曾致电、致函亿晶光电,至截稿前未收到回应。

5月12日沟通会记录 (采访对象提供)

昔日“网红盘”陷停工风波

深圳勤诚达正大城作为刚需刚改项目,一度遭购房者抢购。

2018年7月,位于深圳市光明区长圳片区的勤诚达正大城一期开盘, 2019年12月三期开盘,所推房源全部售罄。其中,2019年勤诚达正大城三期悦园首次开售时,4小时365套房源宣告售罄,销售金额超过17亿元。

2020年7月底,勤诚达正大城三期加推房源,根据深圳房地产信息网统计,当年8月该项目成交734套,取得当月深圳市成交量冠军。

2021年7月,勤诚达正大城四期乐园开盘推售4栋住宅,共793套,分为67至143平方米面积段产品,备案均价约5.16万元/平方米,总价在350万至800万元,约定于2023年12月30日精装修交付。其中,绝大多数户型面积段为建筑面积110平方米及以下的两房或三房刚需户型,110平方米及以上的三房或四房户型约180余套。根据深圳房地产信息平台显示,目前四期去化达到99%。

据购房者回忆,勤诚达其实在去年就陆续传出资金链紧张的消息。

“首付140万元,除了自己存的钱,主要向家人拆借。”勤诚达正大城四期准业主马女士,购置了四期小户型两居室,总价超过360万元。“早在去年11月份我们就和开发商因装修事宜有过接触,今年3月份,部分业主发现工地上施工人员较少,工程进度减缓。”

少量工人表演式施工的情况持续到4月份,业主们开始坐立不安。

4月4日,在购房者积极争取下,深圳市光明区住建局、玉塘街道办、业主代表、勤诚达项目方组织了一次线下协调会。

“会上勤诚达表示确实没钱了。”据知情人士透露,就在此次会议上,勤诚达副总裁兼营销管理中心纪姓总经理承诺,将在政府的支持下筹集资金,并会在4月中旬全面复工。

与会的光明区住建局工作人员也表态区政府部门已经介入处理。

“其实早在去年勤诚达就已缓发、停发员工资引发集体讨薪。”据前述知情人士透露,不仅如此,拖欠工程承包商、精装修分包商多项款项,工地处于材料无法进场,施工无法进行状态。

5月5日,勤诚达正大四期购房者向深圳市政府部门反馈情况并递交了诉求书。

5月8日,业主代表再次与勤诚达集团展开协调会。会上,勤诚达刘姓负责人承诺解决资金问题全面复工,5月11日,正大城项目建设孙姓副总经理再次承诺解决资金问题,劳动力达到400人左右。

5月12日,由光明区政府相关负责人、住建局负责人及业主代表参加的协调会上,“确认勤诚达4期初步估算资金缺口2.3亿元,后期可能会有变动,将正大城四期纳入区、市保交楼名单;四期锁定的商铺中拿出7000余平方米商铺由勤诚达销售,所得资金进入专用账户,4期商铺所售资金足以覆盖资金缺口,如后期还有缺口将由国资委兜底。”

至5月18日,该项目设立强监管账户,“当前专用账户有资金170万元。”前述知情人士透露。

面对业主关于监管账户资金使用情况监管职责的疑问,中国农业银行股份有限公司深圳市分行、华商银行深圳科技园支行和中国工商银行股份有限公司深圳布吉支行,均未给出正面回应。

5月25日,勤诚达工作人员回复中国房地产报记者采访时称:“目前,光明区政府已介入,协助企业解决保交楼资金问题,各方面的工作也在稳步推进,群诉的事件已经平息,不希望再予以关注。”

业主对此说法并不认同,“25日早上由业主抓拍的施工人员表演式施工,监管资金问题尚未未解决,无全面复工条件,项目保交付还在审批中。”

全椒县亿晶光电光伏生产组件项目施工现场 樊永锋/摄

旧改“拓荒牛”陨落

勤诚达起步于1997年,2009年开发第一个住宅项目勤诚达大世纪花园,颇受市场追捧。

之后,勤诚达又陆续打造了大世纪·水山缘、大世纪·威尼斯花园、锦冠华城、湘麓国际等知名住宅项目,并陆续走出深圳向广东省内及湖南拓展地产业务。

作为深圳最早涉足城市更新领域的企业之一,勤诚达曾成功打造了80万平方米宝安22区城市更新项目、 87 万平方米勤诚达正大城旧改项目,还与保利置业联手斥资千亿元打造了210万平方米的保利勤诚达誉都旧改项目。

2017年开始布局广州旧改市场,至今已在广州拿下6个旧村改造项目,包括增城庆丰村、下元村、荔湾海北联社、黄埔洋田村、黄登村、水西社区长龙片村,预估总投资金额高达334亿元。

正是勤诚达正大城项目获利颇丰,让其跻身百亿房企之列。

克而瑞数据显示,勤诚达2019年实现权益销售金额100.2亿元,其中勤诚达正大城以单盘销售额79亿元,位列全国项目销售金额榜16位,彼时风头正盛。

资料显示,目前勤诚达旗下拥有数十家独资及控股企业,业务版图遍及深圳、广州、香港、长沙、常州、珠海、东莞、中山、惠州等地。更是荣获“2022年深圳市房地产开发企业综合实力十强。”

然而,伴随着旧改业务快速发展,包袱和问题也接踵而来。

体量巨大的旧改项目裹足不前。早在2018年12月,勤诚达集团被确定为广州荔湾区的海北村的更新改造合作意向企业,在2020年广州公共资源交易中心官网挂出荔湾区海北村的旧改项目公开选择合作企业公告后,再无动静。

此外,勤诚达集团在旧改项目中因违规“偷面积加建”被关注,据报道深圳市宝安区人民法院查明,各涉案房产均存在补板加建面积,补板面积为1.76~7.28平方米不等,涉案项目违法建设面积3028.21平方米,违法所得共计约1.22亿元。

此外,房屋质量问题频发也成为购房者诟病的重灾区。

直至今年4月份,勤诚达正大四期因资金问题陷入停摆,成为深圳楼市的焦点话题,让勤诚达曾有的稳健旧改“拓荒牛”形象跌落神坛。

值得一提的是,2022年年初,勤诚达举行25周年庆典,创始人古耀明在活动上曾公开表示,“要以崭新的姿态投入新的挑战,实现公司‘成为城市更新拓荒牛、新能源专家’的战略规划。”

股权结构图(采访对象提供)

13亿元定增亿晶光电遭质疑

亿晶光电作为一家龙头光伏生产企业,于2011年在上交所挂牌上市。

2019年5月8日,亿晶光电发布实控人变更公告,勤诚达投资持有公司25.47亿股股份,占公司总股本21.65%,成为第一大股东的操作,当时一度被解读为勤诚达意图借壳上市。

勤诚达入主亿晶光电后,并未迎来利好,反倒是因股安全交易过程中,虚假陈述引发合计过亿元的投资者诉讼。

2020年1月8日,亿晶光电公告显示,其已累计收到多名投资者1163起民事诉讼案件材料,诉讼金额高达约1.2亿元。其中,在2019年底到2020年初,亿晶光电又新增收到111起证券虚假陈述责任纠纷案件,诉讼请求涉资600多万元。

勤诚达掌舵实控人古耀明掌舵亿晶光电期间,似乎未能找到房地产领域“拓荒牛”的节奏,经营年年亏、股价一直跌,行业人士接受记者采访时认为,这与亿晶光电在光伏行业所处的细分领域有一定关系。

亿晶光电主要业务包括晶棒/硅锭生长、硅片加工、电池制造、组件封装、光伏发电,公司的业务竞争领域主要为太阳能电池组件市场及光伏电站业务市场。

由于硅料价格暴涨、产业链上下游利润悬殊、产业发展不协调等因素,亿晶光电2019年、2020年及2021年归母净利润分别亏损3.03亿元、6.52亿元和6.03亿元,扣非净利润分别亏损2.91亿元、7.9亿元和3.74亿元,合计亏掉近15.58亿元。

2020年12月31日,亿晶光电公告,古耀明与其子古汉宁签订了《赠与合同》,古耀明将其持有的勤诚达控股99%股权赠与古汉宁。股权赠与完成后,古耀明不再直接或间接持有亿晶光电股份,古汉宁间接持有上市公司21.65%股份,公司实控人将变更为古汉宁。

受益于光伏行业整体高速增长,亿晶光电不断推进产能扩张。

据其公告,2022年3月,亿晶光电5GW太阳能高效组件项目开工,7月封顶,9月投产。2023年5月下旬,记者在常州采访期间,亿晶光电厂区工作人员向记者证实,5GW太阳能高效组件项目已竣工投产。

同年9月21日,亿晶光电(600537)发布公告,拟累计斥资103亿元,在滁州市全椒县经开区分三期投建光伏制造项目,其中一期为10GW高效N型TOPCon光伏电池项目,预计投资额50亿元;二期、三期分别为年产10GW光伏切片、10GW光伏组件项目,初步测算投资额合计约53亿元。

记者在安徽滁州全椒县采访期间了解到,亿晶光电光伏生产项目一期土建、机电安装已进入施工期,据施工人员介绍厂房竣工尚需两个月时间,生产设备安装调试直到投产尚需时日。

市场向好,自身调整产能结构,亿晶光电于2022年终于扭亏为盈。

2023年4月23日晚,亿晶光电发布2022年财报显示, 2022年营业收入为100.23亿元,破百亿大关,同比增长145.47%,净利润1.27亿元,同比实现扭亏,去年亏损6.02亿元,扣非净利润为1.26亿元,同比扭亏,去年亏损3.73亿元。结束了连续三年亏损的局面。

虽然营收扭亏,但是其积极产能扩张带来的负债和资金压力显而易见,其年报风险提示,公司目前处于高速发展期,为了实现公司的战略发展目标,需要大量资金扩充产能和经营周转,可能会导致公司财务状况紧张,流动性风险增加。

据其4月23日年报显示,截至2022年12月31日,亿晶光电的资产负债率达到75.35%,目前,亿晶光电的总负债合计89.3亿元,创造历史新高。其中,流动负债合计77亿元,流动负债中的应付票据及应付账款为55.89亿元;截至目前,的货币资金为42.32亿元,现金流净额为3.73亿元,仍存在一定的资金缺口。

为解决资金缺口。亿晶光电先后于2022年1月17日,2023年2月21日,发布定增预案及修订稿,拟发行不超过3.52亿股,募资不超过13.02亿元,发行对象为控股股东唯之能源,其中7.02亿元计划投用于常州年产5GW高效太阳能组件建设项目,剩余6亿元将用于补充流动性资金及偿还有息负债。

据其3月5日公告称,该定增申请已获上交所受理。届时,勤诚达投资的持股比例将由21.65%,上升至39.7%。

进入2023年3月份,勤诚达开始执行赠予合同,进行了频繁的股权变更,成为由其子古汉宁作为实控人香港公司Keenstar Propety Management Co.通过唯之能源间接控股亿晶光电股权,从股权关系上与勤诚达做了切割,成为港资控股企业。

结合此前,“勤诚达出现资金困难、项目面临停工的困境下,却拟出资13亿元增持亿晶光电股票。”这一定增计划,亦成为正大城业主质疑勤诚达涉嫌转移资产的逻辑依据。

光明勤诚达正大城业主举报信指出:“勤诚达公司疑似通过香港Keenstar Propety Management Co.进行控股亿晶光电股权,把勤诚达集团公司资产转移投入亿晶光电,然后通过香港公司进行资产转移。”

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