NO.1丨壹

业主抱团涨价未遂

最近，关于业主抱团的消息，铺天盖地。从一开始的 西安 ，到后来的 杭州、长沙 ，再到如今的 深圳、合肥、厦门 也加入了。

这些业主所想的，更像是一种蓄谋已久的解套策略。大家都知道降价反倒不好卖，所以就涨价配合目前的成交量起势背景，来施压购房者。

但对于涨价房， 大多数购房者看都不看 。试问，现在哪个热点城市的二手房挂牌量没有个十来万套，市场上的二手房有充足的选择余地，凭什么要去接你的涨价盘？

是市场火爆得不行，供应严重紧张，还是通胀水漫金山了？这些跳梁小丑，想要实现解套的夙愿，最终必须降价。

NO.2丨贰

降价离场才是明智选择

如果资金压力太大，此时借助行情抬头降价出货，实现离场，是最明智的选择。

从目前的现状来看，热点城市中除了少数业主比较固执外，大多数业主还是向现实妥协。

佐证数据在于，热点二手房挂牌量不断创新高和降价房源仍占大多数。

根据合肥某中介网站的最新数据来看， 合肥二手房挂牌量已达到151315套。

从去年7月突破10万套，到如今的15万套， 仅仅八个月的时间，合肥二手房挂牌量增加了5万 ，增长速度惊人。大量房源涌入市场，且有不断攀高的趋势。 24小时内合肥新上二手房源5138套，而其中， 降价房源套数达到了3364套。

广州方面，目前二手房挂牌量突破了 13万套 ，相较去年年末，增加了 7000多套 。

杭州方面，这个2月份一口气增加了 1.7万套 挂牌量，到2月23日，杭州的二手房挂牌量增长至 22.49万套 。

成都方面，二手房库存已经高达 18万套 ，内网已经超过20万套了。

西安方面，根据诸葛找房的数据，截止2022年3月2日挂牌量已达 17万套 ，去年年初西安挂牌量为10万套，仅1年时间猛增7万套房源。

东莞方面，目前东莞二手房挂牌量 61690套 ，环比增长约27.94%，短短一个月大增约 1.35万套 房源！

二手房降价占大多数方面，哪怕成交量已经回暖的北京、上海，概莫能外。

北京的二手房成交量冲破了荣枯线，上海逼近荣枯线，但北京目前二手房涨价房源占比22.7%， 降价房源占比77.3%。

上海与北京的情况非常相似，二手房房源中上涨比例只有22.8%， 下降比例则高达77.2%。

广州很多开发商和部分业主在喊涨，但二手房降价出货仍是主流。

数据统计，涨价占调价房源的比例下降2.4%，为24.4%。相对应地，降价房源占大头， 还环比提升了0.6%。

喊涨未遂的南京，同样如此。诸葛找房披露的数据显示，南京二手房房源中，降 价占比79.96%。

2月份二手房成交量翻倍的青岛，同样如此。

说明，理智的人还是大多数，跳梁小丑毕竟只是一小撮。

往后是否上涨谁知道呢，如果不涨，那就错过了最佳离场时机。即便还上涨，也无需懊恼，毕竟谁也不可能赚取所有的铜板。

从宏观大环境来看，热点城市，注意，说的是热点城市，上涨的概率不大，最大的概率是横盘。

横盘对于炒房客最难受，对于炒房客来说，由于有杠杆成本和各种税费成本，房价不涨到一定幅度即是亏损，遑论横盘。

NO.3丨叁

合肥6大滞涨板块买房须谨慎

新站七里塘

新站、瑶海交界出的的七里塘板块，工厂、产业包围且发展成熟，已经不具备了投资前景。

板块内二手房，经历了2016年-2017年的普涨之后，几乎都保持不变甚至下跌的状态。

如京商商贸城，在链家很多挂牌3000元/㎡、4000元/㎡多的房源，都无人问津。

我翻了一下本站当年对这个公寓的资讯记录，有温州炒房客一口气全款买了54套，当时新房售价6500元/㎡，面积约40-90㎡不等。

全按40平小面积算， 54套公寓总价也得1400万 。然而现在，全亏损了！

还有最典型的两个小区，长虹世纪荣廷和隆昊昊天园，曾经全款也要靠抢的两大万元神盘，如今二手房的表现却不尽如人意。

通过链家网数据我们可以看到，长虹世纪荣廷二手房多在 1.1-1.3万/㎡ 。

考虑收益的话，这样的涨幅空间，已经是在亏本了。

还有另外一个神盘隆昊昊天园， 新房销售时均价10078元/㎡ 。捂盘惜售，多次开盘要求全款，但仍然不缺买房人。

但现在，链家数据显示， 价格大多都在1.2万上下 ，看似涨价，但是这些成交房源多是精装，假设是全款购入，这个房子出售还是不赚的。

当然世事无绝对，个别小区如禹洲中央城、高速中央公园等环境、物业不错的小区，二手房也能卖到2万/㎡，只不过并不能带动整个板块的房价。

对于新站置业的购房者，笔者有几点建议：

01、如果是周边自住群体，板块内中海、乐富强、高速等小区，品牌、物业、地铁、商业配套等都还不错，可以选择。

02、新站作为刚需洼地，地铁沿线且品牌不错的楼盘，还是可以考虑的，很多160万总价可以买个大三房；

03、任何一个新区的发展都会饱受质疑，放平心态、给予周期，相信未来会很不错。

高新南岗

说起高新的热门板块，人人都知道蜀西湖、北雁湖，以及科大附中高新中学落位的天乐社区。

但若谈到房价难涨的板块，很多人可能比较陌生。

比如南岗片区，无六中高新中学的学区房，配套资源相对一般的小区，很多成交价并不高。

通过链家网数据可以看到，南岗花园、惠民新村等小区， 价格多在1.3万-1.6万之间 。

现在的挂牌价，很多也只在1.3万上下。

我们不可否认，当初这些小区新房销售价，可能不过几千/平，对于业主而言，不论怎么都是赚的。

但是在高新市场一片火热的前提下， 强势小区都卖到了2.5万+，而这片区域房价仅停留在1.3万上下 。

其中差别，还是很大的...

瑶海龙岗板块

瑶海的龙岗板块，适合手上资金不足又想在合肥置业的人，但维度不适合投资。

据安居客数据显示，板块内的大多二手房都在 1.1-1.3万/㎡区间 ，像牡丹园1万/㎡、琥珀名城1.2万/㎡、花溪龙庭1.2万/㎡、恒大城1.3万/㎡等。

而从发展前景来看，龙岗板块依托于东部新中心的建设，但 东部新中心的蜕变还需要很长时间 。最近东部新中心的规划发展设计曝光，可以看到整个片区的建设、改造都是一项巨大的工程，没有个5年、10年及更长时间是完不成的。

如果想赌一赌东部新中心的发展前景，长期持有倒是可以一试，说不定就是下一个天鹅湖呢。

瑶海火车站

近年来，瑶海和平小学+38中学区房表现非常强势，很多小区都卖到了2万+、3万+，品质很好的保利熙悦府，更是高达近4万/㎡。

但无优质学区房的老旧小区，可就没这个涨幅了。目前瑶海大多数无优质学区二手房，房价处于止步不前的状态。

比如瑶海火车站附近，大多数小区都处在下跌状态， 整体大环境比较差的前提下，这类二手房升值几乎没有可能 。

一方面，大多数小区都是小品牌开发商开发，物业管理差，加上房龄较老，基本失去了投资价值；

另一方面，没有好学区。即使一些小区挂上了38中学区，但基本是分校，实力一般，即使房龄相对年轻的次新房，也没有表现出学区房应有的坚挺。

所以，即使在楼市火热时期，即使是38中本部学区房，对房价的拉升也疲软无力。

庐阳老城、工业园板块

2万+买入庐阳老城区且没有顶尖学区的，大多都亏损了。

比如18-19年的和顺叶语溪， 从2.2万的备案价，曾经有特价房降到1.4万左右，巨亏80万+ 。

无优质学区加持，再加上板块潜力有限，只能导致房产的不断贬值。

再看二手房，比如中环路内板块地处庐阳老城中心，发展成熟。但同时也意味着板块发展前景已经不大，没有学区等硬核配套的支撑，大多数小区价格只能卖到2万以下， 个别房龄较老的小区仅卖1.2万、1.3万左右，甚至不到1万/平 。

像 翡丽城、金域蓝湾、南国花园 几个小区，虽然成交量相对较大，但房价却基本在跌，充分体现了劣质板块资产不保值不抗跌的特征。

还有庐阳北一带，是老庐阳工业板块，聚集了不少工厂，这对于板块整体的发展，有一定限制性。

相较于四里河片区，环境资源、配套资源均有所不足。

房价方面， 新房房价多站上了在2.2万+ ，到了二手房市场，收益性并不高。

所以整体来看，置业庐阳，我的建议是：

1、新房选择品牌或者小区不错的小区，如四里河一带小区，虽价格达到2.3万-2.5万，但潜力依旧很高；

2、选择板块很重要，围绕四里河一带去买，基本不会亏损；

3、二手房除非是有优质学区，否则谨慎考虑。

包河老城区

包河的老破小，要是没有学区的加持，根本没有购买的价值， 也不会有什么房价上升空间 。

就比如说，卫岗一带，也是无优质学区的加持，低价小区也很多。

非学区房的老破小房龄老，部分已经超过20年，居住环境不是很理想，买它只能自住，后期还要考虑转手卖不出去的问题。

NO.4丨肆

结语

当下的市场，卖出方面。对于资金压力太大的投资客来说，此时借助行情抬头实现离场，是最明智的选择。

买入方面。有实力的刚需此时可以入场买房，资金不足，可以等着，不用恐慌价格会大波动。

合肥二手房不是不能买，只是你不能再乱买了。

买房更加的回归居住属性，区域内地段、配套、品牌、环境更加优越的次新房依然有市场，但挂价太离谱的房源，依然不会有市场。

而一些房龄较老、户型小、环境差、物业差的小区，无论处在什么样的地段，流通性都会逐渐降低。

当然，在市场出现这么多品质新房后，又可以“带押过户”了，不排除一些房东为了更快的出售房源，回笼资金去“打新”，会大幅降价卖房，买房人或许可以捡个漏。

至于投资，热点核心板块的资产，长线持有赚取一个通胀收益还是能实现的，不要抱着依靠炒房致富的心态就行。而且，投资需要量力而行，不要给自己加杠杆加压力。