NO.1丨壹
业主抱团涨价未遂
最近,关于业主抱团的消息,铺天盖地。从一开始的 西安 ,到后来的 杭州、长沙 ,再到如今的 深圳、合肥、厦门 也加入了。

这些业主所想的,更像是一种蓄谋已久的解套策略。大家都知道降价反倒不好卖,所以就涨价配合目前的成交量起势背景,来施压购房者。
但对于涨价房, 大多数购房者看都不看 。试问,现在哪个热点城市的二手房挂牌量没有个十来万套,市场上的二手房有充足的选择余地,凭什么要去接你的涨价盘?
是市场火爆得不行,供应严重紧张,还是通胀水漫金山了?这些跳梁小丑,想要实现解套的夙愿,最终必须降价。
NO.2丨贰
降价离场才是明智选择
如果资金压力太大,此时借助行情抬头降价出货,实现离场,是最明智的选择。
从目前的现状来看,热点城市中除了少数业主比较固执外,大多数业主还是向现实妥协。
佐证数据在于,热点二手房挂牌量不断创新高和降价房源仍占大多数。
根据合肥某中介网站的最新数据来看, 合肥二手房挂牌量已达到151315套。
从去年7月突破10万套,到如今的15万套, 仅仅八个月的时间,合肥二手房挂牌量增加了5万 ,增长速度惊人。大量房源涌入市场,且有不断攀高的趋势。 24小时内合肥新上二手房源5138套,而其中, 降价房源套数达到了3364套。
广州方面,目前二手房挂牌量突破了 13万套 ,相较去年年末,增加了 7000多套 。
杭州方面,这个2月份一口气增加了 1.7万套 挂牌量,到2月23日,杭州的二手房挂牌量增长至 22.49万套 。
成都方面,二手房库存已经高达 18万套 ,内网已经超过20万套了。
西安方面,根据诸葛找房的数据,截止2022年3月2日挂牌量已达 17万套 ,去年年初西安挂牌量为10万套,仅1年时间猛增7万套房源。
东莞方面,目前东莞二手房挂牌量 61690套 ,环比增长约27.94%,短短一个月大增约 1.35万套 房源!

二手房降价占大多数方面,哪怕成交量已经回暖的北京、上海,概莫能外。
北京的二手房成交量冲破了荣枯线,上海逼近荣枯线,但北京目前二手房涨价房源占比22.7%, 降价房源占比77.3%。

上海与北京的情况非常相似,二手房房源中上涨比例只有22.8%, 下降比例则高达77.2%。

广州很多开发商和部分业主在喊涨,但二手房降价出货仍是主流。
数据统计,涨价占调价房源的比例下降2.4%,为24.4%。相对应地,降价房源占大头, 还环比提升了0.6%。

喊涨未遂的南京,同样如此。诸葛找房披露的数据显示,南京二手房房源中,降 价占比79.96%。

2月份二手房成交量翻倍的青岛,同样如此。

说明,理智的人还是大多数,跳梁小丑毕竟只是一小撮。
往后是否上涨谁知道呢,如果不涨,那就错过了最佳离场时机。即便还上涨,也无需懊恼,毕竟谁也不可能赚取所有的铜板。
从宏观大环境来看,热点城市,注意,说的是热点城市,上涨的概率不大,最大的概率是横盘。
横盘对于炒房客最难受,对于炒房客来说,由于有杠杆成本和各种税费成本,房价不涨到一定幅度即是亏损,遑论横盘。
NO.3丨叁
合肥6大滞涨板块买房须谨慎
新站七里塘
新站、瑶海交界出的的七里塘板块,工厂、产业包围且发展成熟,已经不具备了投资前景。
板块内二手房,经历了2016年-2017年的普涨之后,几乎都保持不变甚至下跌的状态。
如京商商贸城,在链家很多挂牌3000元/㎡、4000元/㎡多的房源,都无人问津。

我翻了一下本站当年对这个公寓的资讯记录,有温州炒房客一口气全款买了54套,当时新房售价6500元/㎡,面积约40-90㎡不等。

全按40平小面积算, 54套公寓总价也得1400万 。然而现在,全亏损了!
还有最典型的两个小区,长虹世纪荣廷和隆昊昊天园,曾经全款也要靠抢的两大万元神盘,如今二手房的表现却不尽如人意。
通过链家网数据我们可以看到,长虹世纪荣廷二手房多在 1.1-1.3万/㎡ 。

考虑收益的话,这样的涨幅空间,已经是在亏本了。
还有另外一个神盘隆昊昊天园, 新房销售时均价10078元/㎡ 。捂盘惜售,多次开盘要求全款,但仍然不缺买房人。

但现在,链家数据显示, 价格大多都在1.2万上下 ,看似涨价,但是这些成交房源多是精装,假设是全款购入,这个房子出售还是不赚的。

当然世事无绝对,个别小区如禹洲中央城、高速中央公园等环境、物业不错的小区,二手房也能卖到2万/㎡,只不过并不能带动整个板块的房价。
对于新站置业的购房者,笔者有几点建议:
01、如果是周边自住群体,板块内中海、乐富强、高速等小区,品牌、物业、地铁、商业配套等都还不错,可以选择。
02、新站作为刚需洼地,地铁沿线且品牌不错的楼盘,还是可以考虑的,很多160万总价可以买个大三房;
03、任何一个新区的发展都会饱受质疑,放平心态、给予周期,相信未来会很不错。
高新南岗
说起高新的热门板块,人人都知道蜀西湖、北雁湖,以及科大附中高新中学落位的天乐社区。
但若谈到房价难涨的板块,很多人可能比较陌生。
比如南岗片区,无六中高新中学的学区房,配套资源相对一般的小区,很多成交价并不高。
通过链家网数据可以看到,南岗花园、惠民新村等小区, 价格多在1.3万-1.6万之间 。

现在的挂牌价,很多也只在1.3万上下。

我们不可否认,当初这些小区新房销售价,可能不过几千/平,对于业主而言,不论怎么都是赚的。
但是在高新市场一片火热的前提下, 强势小区都卖到了2.5万+,而这片区域房价仅停留在1.3万上下 。
其中差别,还是很大的...
瑶海龙岗板块
瑶海的龙岗板块,适合手上资金不足又想在合肥置业的人,但维度不适合投资。
据安居客数据显示,板块内的大多二手房都在 1.1-1.3万/㎡区间 ,像牡丹园1万/㎡、琥珀名城1.2万/㎡、花溪龙庭1.2万/㎡、恒大城1.3万/㎡等。

而从发展前景来看,龙岗板块依托于东部新中心的建设,但 东部新中心的蜕变还需要很长时间 。最近东部新中心的规划发展设计曝光,可以看到整个片区的建设、改造都是一项巨大的工程,没有个5年、10年及更长时间是完不成的。
如果想赌一赌东部新中心的发展前景,长期持有倒是可以一试,说不定就是下一个天鹅湖呢。
瑶海火车站
近年来,瑶海和平小学+38中学区房表现非常强势,很多小区都卖到了2万+、3万+,品质很好的保利熙悦府,更是高达近4万/㎡。
但无优质学区房的老旧小区,可就没这个涨幅了。目前瑶海大多数无优质学区二手房,房价处于止步不前的状态。
比如瑶海火车站附近,大多数小区都处在下跌状态, 整体大环境比较差的前提下,这类二手房升值几乎没有可能 。

一方面,大多数小区都是小品牌开发商开发,物业管理差,加上房龄较老,基本失去了投资价值;
另一方面,没有好学区。即使一些小区挂上了38中学区,但基本是分校,实力一般,即使房龄相对年轻的次新房,也没有表现出学区房应有的坚挺。
所以,即使在楼市火热时期,即使是38中本部学区房,对房价的拉升也疲软无力。
庐阳老城、工业园板块
2万+买入庐阳老城区且没有顶尖学区的,大多都亏损了。
比如18-19年的和顺叶语溪, 从2.2万的备案价,曾经有特价房降到1.4万左右,巨亏80万+ 。
无优质学区加持,再加上板块潜力有限,只能导致房产的不断贬值。
再看二手房,比如中环路内板块地处庐阳老城中心,发展成熟。但同时也意味着板块发展前景已经不大,没有学区等硬核配套的支撑,大多数小区价格只能卖到2万以下, 个别房龄较老的小区仅卖1.2万、1.3万左右,甚至不到1万/平 。

像 翡丽城、金域蓝湾、南国花园 几个小区,虽然成交量相对较大,但房价却基本在跌,充分体现了劣质板块资产不保值不抗跌的特征。
还有庐阳北一带,是老庐阳工业板块,聚集了不少工厂,这对于板块整体的发展,有一定限制性。
相较于四里河片区,环境资源、配套资源均有所不足。
房价方面, 新房房价多站上了在2.2万+ ,到了二手房市场,收益性并不高。
所以整体来看,置业庐阳,我的建议是:
1、新房选择品牌或者小区不错的小区,如四里河一带小区,虽价格达到2.3万-2.5万,但潜力依旧很高;
2、选择板块很重要,围绕四里河一带去买,基本不会亏损;
3、二手房除非是有优质学区,否则谨慎考虑。
包河老城区
包河的老破小,要是没有学区的加持,根本没有购买的价值, 也不会有什么房价上升空间 。
就比如说,卫岗一带,也是无优质学区的加持,低价小区也很多。

非学区房的老破小房龄老,部分已经超过20年,居住环境不是很理想,买它只能自住,后期还要考虑转手卖不出去的问题。
NO.4丨肆
结语
当下的市场,卖出方面。对于资金压力太大的投资客来说,此时借助行情抬头实现离场,是最明智的选择。
买入方面。有实力的刚需此时可以入场买房,资金不足,可以等着,不用恐慌价格会大波动。
合肥二手房不是不能买,只是你不能再乱买了。
买房更加的回归居住属性,区域内地段、配套、品牌、环境更加优越的次新房依然有市场,但挂价太离谱的房源,依然不会有市场。
而一些房龄较老、户型小、环境差、物业差的小区,无论处在什么样的地段,流通性都会逐渐降低。
当然,在市场出现这么多品质新房后,又可以“带押过户”了,不排除一些房东为了更快的出售房源,回笼资金去“打新”,会大幅降价卖房,买房人或许可以捡个漏。
至于投资,热点核心板块的资产,长线持有赚取一个通胀收益还是能实现的,不要抱着依靠炒房致富的心态就行。而且,投资需要量力而行,不要给自己加杠杆加压力。