最近在房万的直播间，又看到小伙伴们提出了一个新问题： 新杨思VS张家浜，哪一个更好？
两个地方，一个靠近前滩，一个靠近张江&金桥，新房总价都在千万级别，着实让人很难选择。
今天我们就来探究一下这个问题。
01
区域规划
新杨思
新杨思属于杨思板块， 与前滩为邻，可以 直接享受前滩板块的价值外溢 。 经由杨高南路，能直接相连内环、中环和外环，地理位置非常优越。
此外，新杨思又处在浦东金色中环发展带上， 是金色中环带的五大潜力区之一。
过去浦东30年的发展是看内环，而接下来浦东的发展舞台，一定是在中环。 而新杨思地块作为金色中环发展带上的五大潜力地区之一，同时也是唯一一个全部处于中环内的潜力地区，其独特性显而易见 。
根据总体定位，新杨思地块将以浦东建设“国际消费中心”为契机打造“ 上海生活消费新高地 ”。
功能定位上，新杨思将成为浦东南中环经济带上的微型中央活动区(MCAZ）。
以 体验型生活服务+创新型生产服务 为主导，融合型文化服务为特色，打造 产城功能高度融合的复合型城区、多元化体验的品质活力中心 。
去年公示的新杨思的控规方案显示， 6号线高青路站东高强度开发， 地块建筑高度最高控制至200米，打造摩天高楼群，提供约57万方的商业办公文化设施规模。
再加上周边的学校，住宅， 未来这里将是一个集综合商业配套、特色文化休闲、高端商务办公及生态居住于一体的功能聚集区。
如今，前滩的开发已经接近尾声，在中环靠近市区和前滩的地方，没有几个地方还能像新杨思一样在一大片拆迁的土地上做城市更新，打造高规格的商办、住宅，这一点是非常难得的。
因此，新杨思不仅承载着杨思未来的发展重心，也是浦东金色中环发展带上的一个发展爆点。
张家浜
与新杨思归属清晰不一样，张家浜的归属比较复杂，因为 它所在的地界有 碧云、金桥、张江和唐镇 等板块的一部分，真的很难说清楚它到底属于哪个板块。
但这也是张家浜的高明之处，它这位置实在太妙了：我哪里都沾一点，哪条大腿发展的红利都能分到一杯羹！
同时， 张家浜又位于南北科技创新走廊 ，处在金桥经济开发区和张江科学城之间，刚好 可承接这 两大高端产业园区的巨大人口的居住需求， 真是享尽“荣华富贵”。
张家浜2017年批复的规划目标，就是将这里 打造为上海中心城东部战略性的生态休闲区，结合周边区域形成以“生态”为基础功能，融休闲游憩、赛事运动、商业商务、居住生活于一体的综合功能区域。
张家浜的功能定位分为3个维度：一是打造开放型生态公园，二是打造体验型运动综合区，三是打造生态型国际社区。
——打造开放性生态公园
基于楔形绿地生态功能，融入游憩、文化、绿地、展示等多元功能， 成为全球城市生态、休闲、文化功能的重要承载空间 。
尤其注重成规模森林的建设和水体环境的改良，规划森林面积约200公顷，引种十余万棵大树，实现降尘、降温、富氧的主要功能，为周边几公里的城区带来凉爽的微气流，缓解城市热岛效应。
——打造体验型运动综合区
依托 浦东足球场 ，打造融赛事、训练、会务、办公、酒店于一体的综合性区域。
落成后，浦东足球场不仅将成为首座为中超俱乐部量身打造的现代化专业足球场，也将成为多功能高品质的全民体育中心，2023年的亚洲杯中它也将是重要的比赛场地之一。
——打造生态型国际社区
凭借良好的生态景观环境，提供多层次的住宅类型，完善多样化的公共服务设施，建设人、社区、自然和谐共生的，融居住、商业、办公多功能于一体的国际化社区，成为耦合金桥与张江的特色服务区。
这一功能也是置业浦东的购房者最关注的。 从2017年发布的总控规来看，张家浜规划 新增住宅总套数有10590套！够浦东卖一年了！
总结
从地理位置来说，新杨思更靠近市区和中央活动区，地段比张家浜好。但张家浜靠近张江和金桥，这点优势就缩小了它跟新杨思之间的地段差距，让它可以跟新杨思掰掰手腕。
从规划定位看，新杨思是金色中环发展带上的五大潜力地区之一， 将成为浦东南中环经济带上的微型中央活动区(MCAZ），张家浜的定位为生态休闲区，居住属性更强。 这两者之间的差异，应该是很明朗的了。
总结一下，新杨思和张家浜的地段价值可以打个平手，新杨思的规划站位比张家浜高，未来的发展潜力更大。
02
新盘情况
新杨思地区有3个新盘待入市：浦发新杨思项目，开云艾尚里，浦发仁恒新杨思项目。
浦发新杨思项目 位于新杨思总体规划的北片区，项目北侧是小区南江苑，容积率1.7， 房地联动价9.9万/㎡。
根据规划方案显示， 项目拟建15幢11-14层高层住宅 （含配套服务设施），1幢1层开关站&垃圾房，2幢1层街坊站，1幢1层门卫等。
项目主力户型 建面约99-200㎡3-4房 ，可点击浦发新杨思项目查看全套户型图。
开云艾尚里 ，与大华锦绣华城隔着川杨河相望，这里 西接前滩与世博后滩、东临张江、北接花木、南临御桥康桥，地理位置十分优越。
项目总建面约17万㎡，容积率1.2-1.3， 规划花园洋房678套，楼层为4-10F花园洋房，配置有会所及商业！
去年入市的浦发仁恒有园就在开云艾尚里旁边，开云艾尚里的价格可以参考有园的洋房均价， 约为9.5万/㎡。
项目主力户型为建面 约89-185㎡2-5房 ，感兴趣的朋友可点击开云艾尚里查看全套户型图。
浦发仁恒新杨思项目，目前还没有更明朗的产品信息，我们持续保持关注，第一时间跟大家分享。
张家浜区域总共有5个新盘：浦开云璟、宝地东郊四季、汤臣金桥花园、浦开江南里、浦开东郊四季。
浦开江南里 是浦东集团+绿城的联袂合作，为 新中式低密度别墅区 。
项目白墙黛瓦，小桥流水，诗情画意，是浦东现代中式住宅院落的靓丽风景线，值得收藏。
项目容积率约0.4，推出建面约190~1200㎡的中式院墅，共248套房源。不过去年项目已经拿出186套房源入市销售，均价14.5万/㎡， 预计今年会推出剩下的62套房源。
宝地东郊四季，容积率0.67， 项目去年推出建面约139-208㎡房源，均价131000元/㎡，尚有少量房源续销中。
项目总共有4个地块，分别命名 “春”“夏”“秋”“冬” 。对于开发商来说会增加后期的维护成本，但既然开发商这样设计，也可见其用心做产品的诚心。
宝地东郊四季的隔壁就 是浦开东郊壹号院， 项目总共两个地块，容积率都是仅约1.0，高度控制在15米以内， 将推170-190㎡叠加、260-280㎡合院 ，自带会所，价格可以参考宝地东郊四季 13.1万 的价格。
值得一提的是，紧邻项目，已经规划了 一所九年一贯制学校、一所幼儿园、一所邻里中心 。
汤臣金桥花园 跟沪上著名豪宅汤臣一品是亲兄弟，它的对面是它的另一个亲哥哥——汤臣高尔夫别墅。
汤臣金桥花园一期 主体已基本建成，共 43幢低密度住宅 ，均为地上2层带阁楼和地下室，另外还配一个会所及配套设施。
汤臣金桥花园商品住宅项目（西地块二、三期及东地块）规划设计方案已经公示，预计会有洋房、联排、叠墅，以及合院等产品。
浦开云璟应该是张家浜待售新盘里最接地气的，产品以高层为主， 是大张家浜地区的刚需刚改盘。
但它并不是单纯的住宅项目， 其定位是 新一代超级城市综合体，云璟生态社区。 项目主要包括周边商办地块项目、住宅地块以及商业酒店，建筑面积超过85万平方米。打造包括超30万平方米的国际甲级写字楼、10万平方米的华润万象天地购物中心和国际知名的凯悦酒店，塑造浦东足球场区域商业新地标。
浦开云璟紧邻浦东足球场，一路之隔就是地铁14号线浦东足球场站 ，由一大一小C1e-01和C1e-06两个地块组成，总占地约7.33万㎡，容积率2.0，总建筑面积约14.6万㎡，其中酒店约2.7万㎡，商业约1万㎡，住宅约10.6万㎡。
浦开云璟一批次已过会，均价8.95万/平， 推出建面约90/120/140㎡2-4房，精装修交付。
总结
相比于张家浜，新杨思的新房更接地气，更适合中产家庭置业。如果预算在900-1500万左右，新杨思的选择空间更大，而张家浜只有浦开云璟能满足。
但如果是别墅置业，那还得看张家浜，选择超多，而且基本不要分，只有马内到位就行。
03
区域配套
新杨思
交通：新杨思地区目前仅有6号线高青路站，但未来高清公路站 还将有26号线换乘点，新杨思将变成双轨交区域。
自驾方面，可以通过 杨高南路和中环路 ，便捷达到城市重要节点。
商业： 现有的商业配套，近的有亿丰时代广场、大华锦绣街区、中房金谊广场等，远一点可以去世博、前滩，也就是一脚油门的事。 根据新杨思地区的控规方案，这里规划了 约57万方的商业办公文化设施， 除此之外，还配置了一系列的文化、休闲、医疗、养老等公共服务设施。
教育：新杨思周边是不缺学校的，有上海市实验学校南校、明珠小学、杨思中学、三林实验小学等，但最重要的是，新杨思规划了一所 2.44万方的九年一贯制学校，值得期待。
张家浜
交通： 张家浜地区的地铁，目前只有 14号线 在南侧经过，张家浜腹地是地铁真空区，但影响不大，因为住在那里的居民非富即贵，地铁不是必需品。
商业方面 ，现有的商业其实很匮乏， 需要等云璟社区的商业落成以后 ， 张家浜地区的商业环境才有大幅改善 。当下如果有购物需求，要去张江、金桥等地方，好在不远，3公里以内可达。
教育： 张 家浜规划了 一所九年一贯制学校和一所幼儿园 。九年一贯制学校建面约 4.7万方，54个班级的规模 （即每个年级６个班），包括 小学部、中学部、综合楼、体育馆、排球馆、礼堂、创新中心 等。
幼儿园建筑面积约1.47万方，23个班级规模（即每个年级７-８个班）。
总结
从现有配套看，新杨思略胜张家浜一筹，因为它周边是老居民区，配套更成熟。
如果看未来的话，新杨思胜在会实现双轨交。而在商业、教育、生态方面，张家浜更好。
综上所述，新杨思新房以高层、洋房为主，周边现有配套更完善，但整个区域正处在推翻重建中，城市界面比较差。而张家浜新房以别墅和高层为主，由于是楔形绿地，生态环境非常好，宜居性比新杨思强。
两个区域未来都有发展潜力，但 新杨思的规划站位比张家浜高，未来的发展潜力更大。
值得注意的是， 张家浜的刚需刚改新盘如果要算积分，门槛可能超过新杨思地区。
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