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房子真的越来越“上头”,楼市又在想尽一切办法的去库存了

房产有点意思

2023-01-26 04:52 广东

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2021年下半年开始,整个房地产就开始出现降温,2022年房地产甚至有点“上头”。根据国家统计局公开的2022年12月份的数据,一方面是反映出了2022年全年的楼市状况,另外一方面也反映出了2023年楼市该如何就各大开发商也会根据最新的情况制定新的一年销售计划。

2022年全年新建商品房,销售面积13.58亿平方米,同比下降24.3%;新房销售额度13.3万亿,同比下降26.7%;全年开发投资金额13.3万亿元,同比下降10%,是国家统计以来首次出现下跌的局面;全年新开工面积12.1亿平方米,同比降幅40%;全年房地产企业到位资金降至2077年最低点,同比下降25.9%。

2022年的房地产不管从哪方面的数据来看都并不太理想的状态,而且也正如经济学家马关远在2022年初所预测的那样“一旦我国商品房销售面积超过18.0万亿平方米,销售额超过18.0万亿”意味着楼市的发展已经到达最顶峰,不管怎么计算都不可能有更好的数据,又或者说不管有什么政策去推动,都并不会有更高的突破。

2022年的房地产销售数据下降了,但是2022年的整体库存面积却已经迎来了大幅度的上涨,在整个市场遇冷的大背景下,新建商品房待销售,库存面积高达6.2亿平方米,多个城市的去库存周期已经突破15个月的警戒线,三四线城市更是达到了30个月。有两座城市,印象是非常深刻的,广西防城港以及广东肇庆新房区过程周期达到了10年以上,这是什么概念呢?这房子多到即便未来10年不需要建新房都难以销售完。

在多年以前,王健林在接受采访的时候就提到过,没有任何一个国家的房地产行业人士们超过50年,2023年回看王健林成为了整个内地房地产圈最幸福的人了,2022年万达收益超过了500亿元。

李嘉诚在2013年开始就已经抛售内地房地产业务,累计套现超过几千亿,那时候不少人都说李嘉诚太傻了,正在房地产快速攀升期就把这些资产抛售掉,少挣了不少钱啊!流金看来确实是少赚了不少钱,但是这笔钱在英国挣了不少钱,另外不需要被房地产套牢。

待销售面积都有这么多了,广义库存的是高的恐怖,根据统计出来的数据,广义库存量面积达到了33.8亿平方米,一线城市的去库存周期都已经超过了12个月,二线城市有60%都超过了24个月,由此可见,2022年的房地产库存数据与2014年的楼市十分的相似。

房子也是属于商品的一种,不可能无限的攀升,世界上任何一种商品的价格都会迎来周期性,包括黄金在内。国内的房地产在过去发展的过程中,虽然有遇到部分阻碍,但是有政策的支持下,很快就迎来新的爆发,2008年、2014年、2017年,当然政策只不过是需求,那还有的情况下是可以推动的,那么2022年也学习了,整个2014年的政策甚至还更给力,为什么市场还火爆不起来?究其原因,看看2014年的需求吧!

2014年出台了去库存、棚改、降准、降息、降利率、降首付,其中推动楼市最大的动力就是棚改政策,全国三四线城市都出现了大规模的拆迁,导致很多人手中拿着巨款,各种炒作,三四线城市的发展,迫使全国楼市迅速的升温,2014年重点城市楼市开始上涨2015年全国楼市开始有冲动的苗头,2016年全国楼市迎来大面积的普涨,不到两年时间,全国库存规模就已经下降到2012初的水平。

也正是这一波房地产的大推动,让越来越多的老百姓认识到买房比做任何投资都要挣钱,买一套房什么都不用干,放两年时间翻一倍。2015年至2016年购买房产的家庭,基本上都已经尝到了房地产带来的香饽饽,部分城市甚至在2017年至2019年买房都还是能赚到部分钱的,所以房地产的神话一直被延续,即便又传出价格要下滑,老百姓也认为这只不过是“技术调整”。

2023年的楼市会重演历史吗?答案是并不会重演历史这么顺利的把问题解决。

2022年出台的楼市政策降准、降息、降利率、降首付、降低购房门槛,等一系列的政策都已经出台了,但是市场还是不给力,没有任何的回暖技巧,再看看2022年的房地产,出现这个问题,一方面是受到疫情的影响,另外一方面是受到政策对房地产企业的限制,所以市场没有信心,老百姓怎么敢买房呢?

在2022年召开的重要经济会议上,也提到未来楼市的发展,主要基调是加大宏观调控力度,支持住房、改善、保交楼、保民生、保稳定因城施策、支持刚需和改善性住房的需求。

从2020年开始棚改政策就在慢慢地退出历史舞台,只能依靠旧改来代替棚改政策,但是在短时间内还是难以解决住房过剩的问题,又或者说不能再像过去一样,以房价上涨为代价解决住房过剩问题。

未来大城市的库存问题还是很好解决的,毕竟根据第7次人口普查的数据中,发现越来越多的人口都往繁华的大都市集中,主要都是集中在长三角、珠三角、京津冀,有人口流入,当然有人口流出,那么这些人口主要都是在乡村以及中小型城市流出,而且有一个数据更值得关注的是北方人是越来越多,鹤岗化的最根本原因就是人口持续性的走出。黑龙江过去10年,流出人口超过600万,东北三省过去10年时间,流出人口超过1,000万,所以这些城市的价格起不来,库存也难以消化。

另外我国的人口数量在2022年已经开始出现负增长了,未来这个缺口可能会进一步的扩大。根据国家统计局公开的数据显示,2022年我国人口自然增长率为负0.6‰,同比2021年减少了85万人。

而且老龄的人口也越来越多了,60周岁以上的人口占比我国总人口数量19.8%,另外我国的老龄化率增速将会进一步的提升,未来这些人都是成为年轻人的压力以及负担,对于未来的年轻人来说,买房真的可能性大吗?

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