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人口负增长背景下,佛山楼市何去何从?

佛系楼市

2023-01-25 14:58 江西

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最近,咱们的GDP、人口数据相继公布。

但各大新闻端,多围着人口数据转,好像都忽略了在极难的2022年,我们经济依然取得了3%左右的增长。

去年,中国人口迎来了自1961年以来的首次负增长,即2022年新出生人口比死亡人口少了85万。

关于生命的话题,总是沉重的。

我不想去分析2022年会出现人口负增长的外因,我相信大家都懂2022年发生了什么。

但即使2022年没发生什么,人口负增长这一天也会到来,舆论早就讨论过这话题。

相比之下,新增人口数据的大幅下滑更值得关注。

虽然2021年我们放开了三孩政策,但2022年新生人口依然止不住跌到1000万以下。

若是按照这个态势,目测未来两三年,可能会去到16、17年放开二孩时的腰斩水平。

年轻人不想结婚、结了婚想做丁克、要了一胎不想要第二第三胎的现象日益突出。

这些现象对于楼市既存在短期的影响,也产生着深远的影响。如何理解呢?

短期的影响是:当年轻人不结婚、不生娃时,自然对房子的需求减弱;深远的影响是:当孩子少了,放到20年后,刚需就少了。

当然,这是从全国楼市一盘棋的角度来分析的,放到不同区域的城市,当然不能生搬硬套。

那么,在此背景下,佛山楼市也将何去何从?我们借此话题聊聊吧。

这两天但凡媒体写到人口和楼市的话题,很多舆论都是借此推导楼市开始走下坡路了。

其中的逻辑很简单:人口少了,需求少了,人们预期不乐观了,楼市就回天乏术了。

我就纳闷了,敢情这两年楼市走的不是下坡路?

不能用单一线性的因果思维看待楼市,而忽略了全局因素的影响。任何以总量减少,进而推导全域都歇菜的观点,都是耍流氓。

且看从2016年,中国新生人口持续下跌了6年,期间中国楼市经历了怎样翻天覆地的变化?

各大城市房价并没有因为新生人口下跌而跟着下跌,反而在2017、2018年达到了量价的顶点,部分一二线城市又继续在2021年迈向新的顶点。

这说明了啥?

说明了人口的变化,并不能绝对影响楼市的走向。至少中短期的楼市,跟人口变化关系不大。

前恒大军师任泽平曾提出:“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”的楼市分析框架。

这也说明了,土地和金融要素的变化,可以摆脱人口要素影响的束缚,甚至让楼市上蹿下跳。

在过去3年,我们经历楼市抽风的一幕幕,是最好的例证。五花八门的政策,将楼市送进KTV,又推入ICU,现在又想再送进KTV。

从当前看,人口的负增长,在中短期内对楼市走向的影响很小,甚至不及其它如金融、土地、调控政策的影响大。

但长此以往,也会量变引起质变。

但其实国内绝大多数三四五六线城市的楼市,早就在遭受人口流失带来的苦果。

年轻人持续外流,商品房空置率高,二手房缺乏流动性,阴跌不止,再无翻身之日。

但这样的楼市现象,在未来10年内,还不太可能会发生在一二线城市。

尤其是人口持续正向流入、人口老龄化比例极低的城市,我们参考2020年七普数据,佛山在国内一堆城市里,还是出类拔萃的。

人口老龄化比例排在深圳、东莞之后,位列全国第三。现在过了两年多,也不会有多大变化。

当全国人口总量在减少时,我们可以相信佛山乃至湾区的深广莞等城市的人口还会维持稳中有涨的态势。

外来人口比重大,常住人口净增长,高素质人群聚集......这些是支撑区域楼市的基本盘。

直白点说,就是房屋均价不可能大跌。

来到2023年,这个刚走出阴霾,但前途还不是太明朗的年份,佛山楼市依然坑多,买了就被套的垃圾板块大把。

所以有些现实问题,需要适应:

①区域分化现象持续存在,大部分板块只有居住价值;

虽然佛山城市基本面领跑国内绝大多数城市,但佛山内部的区域分化会一直存在。

那些区位优势不明显,现状配套本来就很差,未来也缺乏有价值的新配套兑现的板块,基本上就不会再有出头之日。

比如大家经常调侃的三水高明接近全域,还有去年6月之前的那些非限购区几乎所有板块,包括其它镇街的部分一直缺乏地铁、教育等利好的板块。

②佛山楼市短期供应萎缩,但中长期供应充足;

从2021年下半年,是佛山土地滞销的开端,到了去年更是一发不可收拾,土地出让金收入直接膝盖斩。

很多土地不是卖不出去,就是底价找人兜底,一批优质的土地捏在政府手里不敢卖。

所以导致今年佛山楼市供应萎缩严重,但这并不会是常态。未来几年佛山还有大把用钱的地方,土地供应断然不会少的。

所以那些发展还不成熟的新区,有可能地价难创新高,新房供应不断,会导致近几年入手的二手想溢价卖出,难度加大。想要赚钱,一要长持等待时机,能租最好;二要抓住时机断舍离,千万别贪婪。

总体而言,回归佛山核心区域的成熟地段,会比较稳,哪怕它们没什么宏大的规划故事炒作,但齐全方便的配套还是更容易找到接盘侠。

所以从此刻开始,对于刚需、改善自住的普通购房者,不用太苛求房子能升值多少,甚至都不必要求房子能保值帮你平摊所有的成本。

只要房子能满足你家庭的核心居住需求,它就已经实现了最大的价值。

至于带着自住兼投资保值需求去买房的购房者,我只能奉上一句话:你没办法买到绝对赚钱的房子,但你可以尽力买到少亏或不亏的房子。

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