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地产富豪行贿被捕的背后

风声岛

2023-01-24 16:50 山西

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2022年的岁末,中国的房地产圈格外寒冷。

12月12日,就在恒大老板许家印被传“跳楼”后不久,现年69岁的富力地产创始人张力因被指控涉嫌行贿美方官员,在英国伦敦被捕。

具体原因是美国有关部门指控张力通过送回扣行为,拿下几份在加利福利亚州的商务合同。

根据外媒报道,在向当地法院支付了1500万英镑的保释金后,张力已被监视居住,同时正面临被英国引渡到美国的法律程序。

案发后,富力地产立即撇清与此案关系,称其是张力的个人项目,并且解释美国项目本身没有问题,当事人来中国出差,张老板只是尽地主之谊,根本不是行贿。

可“行贿美国官员”“天价保释金”“引渡美国受审”……这些敏感词汇还是让许多人感慨。

令人惋惜的不只是创始人被捕,而是富力地产从一家千亿房企已变成欠下数千亿债务的“负”力地产。

2020年,富力地产年报数据显示,富力扣除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为78.61%、176.66%、0.48,央行和住建部等部门规定这三个指数分别不得大于70%、不得大于100%、不得小于1。

一句话,不该踩的“三条红线”,富力地产全部踩上。

截至2022年中,富力地产总资产3826亿元,总负债3065亿元,净资产761亿元,资产负债率超过80%……

怪不得富力旗下多个楼盘出现问题,如山西太原富力城八号园东园,交房两年都未接入国家电网和天然气,频繁停电导致停水、电梯停运业主进入富力中心交涉时工作人员百般推诿、闹剧频出……

要知道,富力可曾是地产圈有名的“华南五虎”之首,恒大、碧桂园都曾是它的“小弟”,富力地产的李思廉还曾在谈判中让王健林气得摔了杯子。

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2017年7月19日,万达和融创在北京万达索菲特酒店召开发布会,现场引来了许多媒体。

原本只是万达和融创之间的交易,忽然多出个富力地产。

现场记者正在好奇,主持人匆匆宣布原定5点的发布会将推迟到下午6点开始。

戏剧性的场面出现了:现场展板主体从最初融创、万达、富力三家,紧接着换成融创、万达两家,最终又换回融创、万达、富力三家。

罕见的临时换展板,揭示了幕后必定发生了不同寻常的事情。

很快有人绘声绘色地表示,亲耳听见王健林在紧闭的VIP包厢内大骂:“这当口了还在压价,全世界面前出我们的丑!”

据说,话音刚落,就听见现场摔碎玻璃杯的声音。

下午6点半左右,延误了一个多小时的发布会终于开始。

富力地产最终以199亿元,近乎6折价钱打包收购了万达商业地产旗下77家酒店资产。

同年,富力地产纯利润达到214亿,同比猛涨204%,其中131亿是收购万达酒店带来的投资溢利。

一年后,富力地产实现销售1311亿元,稳稳跨入千亿房企行列,还在同年举办的博鳌房地产论坛上获得了“中国年度影响力地产企业”称号。

可惜对富力地产来说,这一切只是昙花一现。

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富力地产的总部大楼挂着一幅字:富而思进,力拔山河。

这幅字一语双关,不仅嵌入了公司名字,还融入两位创始人的名字:李思廉和张力。

1992年,在香港做证券交易的李思廉来到广州做起出口贸易。

因为目睹诸多香港大佬靠房产发家,李思廉对房地产生意心心念念。

虽说自己这些年赚了两千多万港币,可这点钱想在香港房地产砸出点动静,纯属痴心妄想。

于是,李思廉想到了在广州做生意时结识的“下海干部”张力。

张力学历不高,年轻时当工人,后来担任广州市二轻局团委书记、广州市白云区乡镇企业管理局生产科科长等职。

这些职位不高,可积累的人脉却十分可观。

张力曾劝说李思廉将钱投到内地房地产市场,提出:“你出钱,我出力,这笔钱足够撬动一个房产项目。”

于是,一个有心无钱,一个有钱也有心,随即一拍即合,共同创立富力地产,闯进广州的房地产市场。

富力成立后,张力也确实“给力”,不仅负责富力的土地购置、工程开发和成本控制,还积极贡献昔日的资源。

富力起家是靠广州旧改工程,首个项目是由旧城区和旧工厂改造而来的富力新居,开盘就大卖,张力早年的人脉自然起了关键性作用。

这之后的富力几乎是迎着广州旧城改造不断崛起,广州著名的猎德村、杨箕村、茅岗村旧改,主导者便是富力,江湖人称“广州每一根烟囱倒下,背后都有富力一份功劳”。

2000年,富力通过各类旧改项目赚得盆满钵满,企业资产已经达到20个亿,是广州房地产界无可争议的第一名。

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2003年,富力地产经过与SOHO的潘石屹一番明争暗斗,最终以32亿元拿下北京东三环广渠门附近占地面积达41万平方米的一块地,盖起了北京富力城。

这个建筑面积达150万平米的旗舰项目虽说遭遇了非典等不利因素,可同年销售就达到8亿,第二年销售更是达到31亿,几乎与富力地产在整个广州的业绩持平。

2004年,由于国家进行宏观调控,国内房企受到波及,纷纷叫苦不迭。

那年的博鳌房地产论坛上,沿袭“拆旧建新”策略的富力地产,首次成为中国房地产企业综合实力第一名。

首创老总刘晓光问参会的李思廉:“宏观调控最让你难受的是什么?”

李思廉摇摇头说:“我们没什么难受的。”

他又认真地想了下:“真没什么难受的。”

2007年,富力地产以161亿元销售额排名第四位,仅次于万科、绿地和中海,位居“华南五虎”之首。

此时,富力已经在广州站稳了脚跟,相继在天津、成都、重庆等地拿下大量商业地块。

遗憾的是,富力扩张速度快是快,可自身并没像其他房企那样真正玩转商业地产和配套物业,资金链始终是在“走钢丝”。

2008年,富力商业地产和住宅地产开发速度比例高达1∶1,资金出现严重问题,眼瞅着就要崩盘。

幸亏当时全球遭遇金融危机,政府推出4万亿救市,房地产市场借此回暖,富力地产勉强逃过一劫。

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2013年,富力忽然改变策略,不再碰旧城改造,说“水太深”,改去各大城市买“烂尾楼”自己开发。

背后原因也很简单,富力曾经的合作伙伴合景泰富,深度牵涉广州巨贪——曹鉴燎案件之中。

曹鉴燎曾任广州市天河区沙河镇委书记、天河区区长、区委书记、增城市委书记、广州市副市长等职,因贪腐被抓,被曝通过将集体自留土地贱价卖给开发商,从中收取好处,其中就涉及合景泰富。

虽然此案最终并未牵扯到富力,可张力和李思廉都心有余悸,旧城改造项目涉及方方面面,想当个“干净人”,不太容易。

毕竟,之前广州旧城改造中,富力很多项目都是通过非公开方式低价拿地。

与此同时,富力又在武汉的旧改项目上败给上海复地,富力两位老总就此决定:不再碰外地旧改项目,咱关系没那么硬。

这时的富力又遭遇新一轮调控,张力和李思廉讨论半天,决定不再硬碰硬拿高价地,也不去碰地王,拿地的平均溢价率不超过30%。

旧改不碰,拿地又很纠结,富力当时除了在上海早前拿的三块地,果真就没敢再碰一线城市的地。

2015年,随着国家宏观调控放松,一线城市房地产市场火热,富力地产与这波高涨的行情擦身而过。

在连续遭遇了随后几年一冷一热的房产调控后,富力地产几乎完美错过了所有转型的机会。

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此时,当富力还在继续“保守中向稳”时,曾经的“小弟”恒大和碧桂园却娴熟地在一线城市玩高周转,不断高抛低吸,双双跃升而出。

2016年,富力地产的年销售额为651亿,恒大、碧桂园却纷纷突破了3000亿规模。

此一时彼一时,富力地产风光不再,从一线房产掉队之后只能眼看别人跑马圈地,高奏凯歌。

更可气的是,当时的广州足球队其实有两支,分别是恒大队和富力队。

原本富力队与恒大交手的战绩不分伯仲,可在许家印一番真金白银砸下,恒大队数次把富力队踢得“鼻青脸肿”,连赢数场。

眼见足球也不行,住宅项目也不景气,张力和李思廉开始专注在商业地产板块,项目的高利润和高溢价也确实让他们感到惊喜。

2016年,在商业地产板块,融创营收仅为353.4亿,净利润为24亿;富力却实现营收537亿,净利润高达68亿。

因此,当听说只有融创准备接盘万达手上的酒店等资产时,张力和李思廉动心了。 

实际上,富力地产内部在讨论要不要接手万达酒店项目时,很多人并不看好,认为商业和酒店这些高杠杆、高负债的持有型物业会拖垮富力,就连拿地成本也正造成富力的巨大负债率。

富力财报显示,2017年上半年拿地支出高达200亿元,已超过2016年140亿元拿地金额。

而且,富力总负债实际已高达1230亿元,净权益负债率为175%,远高于核心开发商78%的平均水平,岌岌可危。

不过,张力和李思廉显然并不在意眼前的危机。

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他们觉得万达拍卖的价格很实惠,而且王健林是迫不得已“甩卖”,关键时刻还能再“砍一刀”。

正因如此,李思廉才能揣着近200亿现金去和万达谈收购时,出其不意狠狠杀了王健林的价,以6折接盘万达七十多个酒店,使得富力在财报上录得了130亿的收购盈利。

富力也很开心,花199亿买下77家万达的酒店,算下来平均成本2.6亿,相当于自己盖酒店成本的一半还不到,怎么说都划算。

站在这个角度上来说,富力买下万达77家酒店确实看上去很划算。

只是酒店经营十分消耗资金,回报率得看长期,短期内基本都是赔本买卖。

事实也是如此,业内券商提出富力收购的77家酒店除去未开业的2家,2016年仅实现利润8.74亿元,全部开业后净利润不会超过10亿元,给予目标估值约10倍PE,则该酒店资产包的合理价格应约为100亿元,比富力支付给万达的价格还少了99亿元。

甚至,当富力完成收购万达酒店交易之后,国际信贷评级机构惠誉当即宣布,将富力信贷评级列入“负面观察”名单。

穆迪则将富力地产的评级展望由“稳定”下调至“负面”,同时确认其评级为Ba3。

可张力不以为然,觉得做事要“放长眼光”,优质的酒店资产可以为企业带来稳定的现金流和投资回报,具备无限可能的资产,这对富力“卷土重来”是莫大的机会。

富力的后续发展似乎也向着张力的期望发展,2018年,富力地产实现销售1311亿元,同比增长60%,其中最主要的盈利就来自商业地产项目。

这一年,富地地产在博鳌房地产论坛上再次获得了“中国年度影响力地产企业”称号。

李思廉当时住的就是自家的酒店,他说:“成为世界最大的豪华酒店业主,感觉很好,起码自己在出差的时候,可以受到特别的关注。”

2019年,富力旗下运营酒店已累计达到90家,总建筑面积逾395万平米,成为全球最大豪华酒店业主。

因为对富力庞大的酒店资产以及资本结构持续好转的看好,惠誉及穆迪评级机构又将富力地产的评级展望上调至“稳定”。

2019年7月,国际知名投行摩根大通还先后增持富力地产392.51万股及849.78万股。

只是这次的评级和投资机构看走了眼,富力当时资本面好转是因为公司将全部重心都转到抓销售促回款上,才使得账面好看了一些。

可此时的富力负债问题其实已暗流涌动,短期借款153亿元,长期借款当期应还426亿,两者合计597亿元,比2018年同期(524亿元)增长14%。

最令富力的两位大佬苦恼的是,那些拿股权融资换来的数百亿借款买来的酒店,始终没能找到合适的“接盘侠”。

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富力盘下的诸多酒店非但没能继续帮助融资,庞大的运营和人力成本早已成为富力地产难以言说的“鸡肋”。

2020年的全球疫情,几乎是对富力地产旗下酒店业的致命打击。

为了回血,富力不得不学万达当年的“卖卖卖”模式,不仅将广州珠江新城的写字楼、旧改项目统统质押了股权,还为海南的游乐场、商办等项目苦苦寻找买家。

此时,富力地产被曝出流动负债为2043.03亿元,其中短期贷款为622.7亿元,还因脚踩“三道红线”,导致企业负债率过高,无法融资。

富力地产除了大力促销保证现金流,就只能继续卖掉手上的资产。

用富力地产董事长李思廉在年报中的话来说:“2021年资产出售的规模及速度前所未有。”

其中,富力地产将其位于广州的物流资产70%的权益,以63亿价格出售给黑石关联基金,最赚钱的富力物业则以100亿价格忍痛卖给了昔日的“小弟”碧桂园。

虽说从资产上看,富力地产依然拥有“千亿房企”的架子,可由于总负债超过3000亿,不管卖多少,依旧资不抵债。

截至2022年上半年,富力地产现金及现金等价物20.24亿元,受限制现金132.96亿元,总现金及银行存款(包括受限制现金)为153.20亿元。

要知道2020年时,富力地产的现金及现金等价物尚有256.73亿元。

这意味着,不到三年时间,富力地产的现金及现金等价物已严重缩水90%以上。

在国内资产处置并不顺利的情况下,海外资产处置成为富力地产套现资金的重点。

2022年,富力地产已出售了位于伦敦的两个项目,张力此次在伦敦被捕,可能就是与处理当地的项目有关。

本来,由于总计约466亿元的境内外债务两次集中打包展期,暂获3年以上喘息时间,让市场对富力“起死回生”有了些许的期待,可随着张力这次被捕,富力还能撑多久令人感到担忧。

富力的“富”得益于打包收购万达的酒店资产,可随之而来的“负”也正来自于这次自信满满的收购。

那天收购万达资产的酒会上,王健林冷着脸冲台下的李思廉说:“批量收购酒店的机会,相信一百年只有一次,通过一定财技,相信富力收支也能达到平衡。”

李思廉笑着点头,手里却忙着用手机回复那些向他表示祝贺的信息,估计压根没听出王健林话里有话。

资本的海洋波云诡谲,欲望和克制始终是一门学问,若不能学会掌握平衡,沉没将是必然的结局。

参考资料:
富力董事长玩脱了,商业人物
富力地产创始人涉嫌行贿在英国被捕,公司回应,盐财经 
李思廉和他的富力帝国,雪球
销售疲软、债务高企,富力地产正摔得越来越重,花朵财经
富力,卖身能否求生?棱镜
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