格力地产盯上免税业务不是一两年，这次重启重组更是正当其时，涉房融资恢复、免税概念上市潮起。更重要的是，鲁君四已成为过去时。
公司转型长跑的7年，剥离房地产业务不力，又缺乏较具实力的非房业务拉动业绩，当下唯有免税业务还能被寄予厚望。
再启重组
在长达两年半时间里，格力地产（600185.SH）始终没有放弃对珠海市免税企业集团有限公司（以下简称：珠免集团）的重组，即便是关键人物前董事长鲁君四被采取刑事强制措施。
2日晚间，公司公告决定继续推动这一重大重组事项。不过，这两年来市场与政策环境的变化，也让公司对重组方案有了相应的调整。重要变化是，募集配套资金的对象由原来的1名增至35名。
在原方案中，交易对价达到122.15亿元，发行股份对价114.15亿元、支付现金8亿元。
定增对象数量的变化，是否会增加募资规模？还得静待公司的后续披露。
另外，上次披露交易标的审计、评估报告截至2020年10月31日，公司将重新组织相关工作。
这本是早该结束的一宗重组案。
2020年5月，公司披露上述重组案，很快走到对珠免集团合并的实质性阶段。
当年12月，鲁君四涉嫌证券市场内幕交易东窗事发，这一快要走到终点的重组事项，被迫摁下暂停键。
痴心不改
格力地产之所以对免税业务痴情不已，主要是为了补齐业务短板。
自2019年开始，公司布局的口岸经济业务就被写进年报中，当年实现收入1529.75万元。这是公司在主业房地产外，打造的另一业务板块，也为后续注入相关业务打下铺垫。
口岸经济是围绕口岸物流、人流、资金流及信息流等形式的综合经济体系，涵盖进出口、旅游贸易等形式，免税商店是其中不可或缺的经营主体。
珠免集团旗下的免税商店多分布在入境口岸，且大部分集中在珠海本地，这与格力地产布局的口岸经济很容易形成协同效应。
免税业务的高毛利率以及国资持牌的特许经营模式，形成的高壁垒令人艳羡。格力地产近水楼台，与珠免集团同为珠海国资控制之下。后者是国内唯一一家全资拥有免税、有税和保税三大业务的国资企业。
论体量规模，珠免集团并不是国内最大，吸金能力却羡煞众人。2018年-2019年，分别实现营业收入22.56亿元和26.69亿元，归母净利润分别为6.53亿元、9.44亿元，净利率28.52%、35.38%。同期，中国国旅、海南免税的净利率均在个位数水平。
格力地产近期选择重启重组，也踩对了时机。一方面，近期涉房企业并购重组及配套融资等政策恢复，普遍看到了曙光。另一方面，免税概念经过两年多的发酵，始终是市场追逐的热点。
今年5月，海南免税拟注入海汽集团，目前仍在进行中。下一个拥抱资本的免税企业，很可能就轮到深圳免税集团了。
主业式微
2015年，格力地产与格力集团分手，继续从房地产商向城市综合运营商转型。
在7年时间里，公司除保留房地产业务外，先后在口岸经济、海洋经济、生物医药和旅游经济等领域不断试探。收购过医疗企业，疫情期间生产过口罩，甚至成为核酸检测运维服务商等，然而，都没能解决地产主业式微带来的颓势。
折腾这么多年，公司非地产业务究竟如何？2021年，公司的受托开发项目、其他业务收入分别实现0.55亿元、6.57亿元，占公司收入的0.77%和9.21%。
房地产业务还是公司的收入担当。2021年收入达到63.81亿元，占比公司收入的89.46%。
多年来，公司将房地产业务仅作维持发展，已很久没有新增土地储备，待开发土地主要集中在珠海、重庆两地。截至2021年底，规划计容建筑面积78.65万平方米。
在这场旷日持久的转型马拉松中，格力地产未能彻底剥离掉房地产业务，也没有培育出一个能打的新业务。
公司未来业绩增长点，只能指望免税业务了。
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