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2022北海楼市变化记(4):城东的房子和城东的房价

北海买房那些事

2022-11-24 22:05 广东

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城东楼市现在可以分为5个区域,如下图所示:

一、高德街

高德以前是公社,后来是镇,现在是街道办事处。

它整个城东唯一有街有巷的区域,它的历史比市区还要悠久,坊间因此习惯称呼“高德街”。

北部湾东路把高德分成南北两部分。路北是老区,以街巷为主(例如高德一街二街)。路南是新区,以道路和小区为主(例如河南路、湖北路、拥军路)。

高德从1992年开始房地产开发,现在已经没有在售楼盘。

上图只列出22个小区(蓝字显示),基本上都是2008年之后的房子。事实上,高德还有很少更早的小区。

高德的卖点是:靠近市区交通便利、人气鼎盛配套完善。弱点是:城乡结合部。

上表里面:

“户数”,指当年楼盘预售许可证显示的住宅数量(下同)。

“首次上市”,指第一次拿到预售证的时间(下同)。

“二手房报价”:本地主要网站对二手房挂牌的平均报价(仅是普通住宅,不包含别墅,下同)。

二手房价格是没有标准的。房龄、楼栋、楼层、朝向、户型、装修以及卖家的想法,都会造成二手房报价悬殊。上表只是挂牌均价,成交价格官方不公开。

除商品房小区之外,高德还有大量的居民自建楼。

其中有传统的世居楼(例如高德一街二街的房子)、有农村集体用地的宅基楼(例如高菜和高农村民的聚居区)、有拆迁自建房(旧房子被征收后政府另外提供土地让居民建新楼)、还有单位集资房(机关单位职工集资买地建楼)。

居民楼可以分两部分计价:地价+房价。地价目前基准是每平方米1万元,根据位置的不同或增或减。房价视新旧程度而定。

有些居民楼是不能过户或很难过户的。例如村民宅基地、或者没办法分拆土地的单位集资房。

二、上海路

城东的上海路片区,仅从茶亭路到武昌西路(全长不到2公里)。

因为毗邻市区,所以这儿更愿意与高德保持距离以脱离城乡结合部。

这片区域目前主要有9个小区/楼盘。其中, 金滩郡 (楼盘)已经建成交房但仍然在售中、 星海名城 (楼盘小区并存)还有最后一期(5区)在建待售中、 贵恒碧海兰庭 (新盘)正在地下室施工中。除此之后,其它都是已经交房入住多年的小区了。

这儿建筑风格鲜明,例如香槟郡(案名“欧情海景园”)是法式风格、碧园海语城是欧式(地中海建筑)风格。有趣的是星海名城,从步梯房品字楼到板楼,一步一款跟着流行走。

从位置来说,这片区域不错。但遗憾的是一直都卖不出好价格。因为它挨着市区但不是市区,其次,它里面的道路几乎都是断头路,直接导致出行并不方便。

现在愉快了一半,因为区域内的北星路、河南路、武昌西路都打通了。但大小岭村依然卡断着湖北路和湖海路。交通继续是区域硬伤。

何时真正通畅?不知道。

三、北海大道两侧

北海火车站1995年建成通车,但初期每天只有一两趟绿皮车,汽车站更有吸引力。2010年北海汽车总站迁建变成“南珠汽车站”,城东的北海大道两侧顿时炙手可热。

但2013年动车来了,南珠汽车站很快就没了吸引力,周边楼盘也跟着沉沦。

这一带有些小区(上表中带*号的),临北海大道的是高楼,高楼后面是步梯房(或别墅)。步梯房通常是先建(1996-2006年),临路高楼多是2008年以后才兴建。

另外这一带有些楼盘开发周期很长。比如东方明都,一期2010年3月上市,三期2018、2019年才全部建成。

还有一个情况:“桐洋系”就是从这儿起家的。 悦发大厦(还有悦发花园、悦兴大厦)、东峰系列(东峰广场/东峰国际公寓/东峰锦绣城/东峰富苑)、南珠家园等等都是桐洋系项目。不得不说,这么多桐洋作品又拉低了地段的吸引力。

四、中港城

中港城是对小小岭村整体拆迁开发的项目。它声称占地1600亩,准备打造一个全新的都市——项目效果图确实恢弘。

不过,开发商2015年12月拿地以来,至今只开发两期(一期浅水湾、二期长沙湾)。加起来只有17栋商住楼、1518户。而且上图里面:1区是其它单位的训练基地、2区3区是村民拆迁回建区、4区不是中港城的地盘(已建成北海市妇幼保健院和它旁边的“橦汀苑”楼盘)。

这是中港城三期设计方案,和原先的整体效果图相比,已经变了一个模样。

中港城项目的优势是便宜实惠。2018年北海楼市火爆的时候,旁边卖到了七八千,中港城依然淡定的五六千。

实惠肯定是好事,但也增大了开发商的资金压力。2022年,中港城范围内相关的断头路(河南路、重庆路、湖北路)继续断头中,且没有打通的动作迹象。

五、新城东

新城东是南珠大道以东,官方把这片区域称为“高德东”。这片区域是城东房地产目前开发的主力,整个城东的新盘几乎都在这儿。

表中的“指导价格”来自房地产交易中心网站。北海目前规定:低于指导价格的90%不允许网签。

城东正在现房化。 上表14个项目有2个已经是二手房小区(8.恒大雅苑一期、9.碧桂园海上时光)。

剩余12个楼盘里面,有一半已经建成:1.南珠富泰苑、2.桐洋盛世花园、4.南珠华庭(一期)、6.和苑(三期)、13.桐洋和悦府(一期)、14.桐洋珑悦府。但要注意:有些建成楼盘还没有交房,看房的时候要确认。

目前在建在售的楼盘只有4个:3.碧桂园北海阳光(三期)、5.南珠金园大厦、10.新鸥鹏教育城(一期学境府)、11.北投观海上城;

有两个要谨慎打探工地的进度:7.盛荟天地、12.新智富春居。

注:桐洋和悦府和桐洋珑悦府严格地说不属于新城东(属于向海大道),但向海大道目前只有它们两个楼盘,懒得专门为它们而写篇文章,所以暂时纳入新城东区域。

2022年,新城东的主要变化来自工地,工地的变化非常明显。

例如:碧桂园北海阳光建到了最后1栋楼、新鸥鹏教育城一期全部封顶了、南珠金园大厦的超高层外观基本呈现、桐洋盛世花园全部交了房、南珠富泰苑现房发售、南珠华庭一期建成二期进入内部装修环节。

但2022年新城东没有新增的楼盘项目、没有新增的学校、没有新增的医院。所有工地都是去年沿续下来的,所有道路(尤其是西南大道东延线)都没见新变化。

房地产开发,依然是新城东的主旋律。但尴尬的是:施工的推进带动不了销售。除了碧桂园以超低实惠价格一骑绝尘之外,其它楼盘在2022年可以用“惨淡”来形容。

为什么不降价竞争?

没辙,被拿地成本卡住了脖子。比如桐洋盛世花园,它的楼面地价是3520元/平方。而隔壁碧桂园开价4500元/平方还带装修——这个要怎么抢客户?

ps. 城东部分完成。

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