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成都楼市:这个区域价格很难起来,劝你还是回避

雕叔说楼市

2022-11-24 22:58 广东

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我是雕叔,房地产从业15年,已为上千人提供买房解决方案,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答,请关注公众号提问

提问:你好,雕叔!我家是武侯区户口,成华区社保,现在房价比较稳,我有两套房在出租,不知道该怎么优化,或是继续持有不变,主要是怕跑不赢通胀或变成“不动产”,现在大环境不好,不好赚钱了,每个月家庭流水收支平衡,没有多余资金 一、1号线桐梓林地铁口03年交房的小高层电梯房,115平三房,每月租金5000 二、 4号线凤凰大街地铁口,18年底交房(湟普国际)141平4房,每月租金3200。

回答:目前来看,置换或者优化需要有两大前提,第一是有置换的底气,第二是有置换的必要。底气是指,你出售后,再重新买,一般是需要加杠杆加预算的,去博取更大的增值空间,这样一来,短期的一些税费、中介费以及长期的月供还贷,就需要你们有现金流来支撑,而目前你们是收支平衡,那么这就算是缺乏底气了。必要,是指你们的房产确实是劣质资产,需要快速逃顶等。但是我看桐梓林地铁口的电梯小高层,整体还算优质,租金也相当可观,虽然板块逐渐老化,但是没有更好的去处的时候,暂时可继续持有。而湟普国际18年交房的,目前应该还限售或者没下证吧?能交易吗?从租金来说倒也中规中矩,不是劣质资产。整体来说,你们置换再买,肯定是往改善一些的方向走,但是卖掉任何一套,再去改善,是需要持续投入的,会打破你们的收支平衡。而卖了去买纯刚需投资盘,这就需要看你们的总价预算了,另外还有每个月折损的租金,是否会造成新的收支不平衡?如果卖两套换一套,也不是不可以,需要你对两套房置换后的再买什么房子,总价、方位,或者说具体楼盘什么轮廓有一个清晰的认识后,我觉得才可以,而不是对未来都没有一个好的评估,就随便为了卖而卖了。

提问:请问买二手房,该关注房子哪些细节?买房小白不懂望指教!

回答:第一,白天看采光,晚上听噪音。采光只有白天看才能感觉,如果有条件,有太阳看一次,没太阳再看一次。噪音只有晚上才需要规避,白天影响不大。如果晚上没什么噪音,白天喧嚣一点,对大部分上班族,其实没有很大影响。第二,晴天看采光,雨天看渗水。采光同上。有些房子,尤其是顶楼和东边套,雨天的时候最容易看出来是否渗水。如果没有条件,注意四角的墙皮,一般也能看出端倪。第三,多看房型,少看装修。房型是很难改的,是否方正,是否通透,该怎样就是怎样。装修却是随时能敲的。不要为了装修的漂亮,却选择有房型有问题的房子。第四,注意楼层朝向。多层的顶楼,高层的底楼,都是硬伤。出手难,住着也不舒服。亚热带地区,南北通风的户型住着更舒服。买房的时候,需要提前规避硬伤。第五,看外立面,看小区环境,看物业费。基本上,外立面整洁,大概率物业也很负责。同样的,物业费会贵一些。实际上,物业费贵,未必是缺点。同样五年过去,一个小区一塌糊涂,一个小区整洁,哪个小区更舒适更保值,一目了然。

提问:本人(高新社保满1年)在高朋大道附近工作,老婆(青羊社保满24个月)在省体育馆附近工作,首付预算70, 大成都范围内无房产,有正在老家读一年级小孩(7岁),希望购买距上班地方近一些的房子(如天府新区,青羊,武侯,锦江,龙泉驿,温江),总价在140左右的房子,二手房最好10年内或者五年内的房子,其次希望周边有公立小学或者中学校。必须购买三室。名下有省内地级市房子两套,其中一套有贷款未结清。

回答:你夫妻二人都没成都户口吗?你个人高新社保不满2年没有高新南的购房资格,你老婆清雅社保24个月,可以解锁除了高新南的所有区域。你们是青羊区的刚需第三顺位,但是全国联网查贷有一套贷款未结清,所以在成都买房,是按照二套房来贷款,也就是说,你首付70万的话,天府新区首付7成,只能买到总价100万的房子,而其他区域首付6成,也只能买到最多总价116万的房子。这个和你们设想的总价140万的房子,有所差距,存在冲突。假设,你们首付提高,然后确实能买到总价140万的房子,我们按照这个设想去分析,从新房市场来看,除非是三圈层的新希望东原锦官印悦(该楼盘近地铁,教育资源是龙江路分校,整体产品比较好,是新津为数不多值得入手的楼盘之一),否则在一二圈层是买不到新房的。那么按照二手房来买,10年以内的套三,而且限定你说的6个区县,那么我们只建议看看以下楼盘。龙泉驿大面版块的世茂城四期、天府逸家一期、炜岸城一期、四季映像和首创万卷山。其余的区县都没有合适的房源。

提问:雕叔老师好,目前我在成华区,预算总价450万的改善性住房,需要考虑学区,套四最优,想在青羊区买房。意向区域:青羊的草堂、浣花溪、金沙、优品道。

回答:450万整体来说,我认为预算还是很不错的了,基本上你看上的区域,问题都不大,目前存在两方面的做法和问题。第一点是新房市场青羊基本没有什么神盘了,大多数属于普通或者低顺位度的刚需入手的阶段,除非是看鹭岛金沙壹品这类,本身就在内金沙板块,是青五片区,但作为高层产品,两梯四户谈不上非常改善,而且,因为你的资格顺位度未知,我只能说不好抢到。如果要稳妥一些,我建议可以着重去看建发央著这个楼盘,虽然号称是低配版的建发央玺,但整体的水准还是在的,除去个别小户型,从大户型的预期来看,450万基本是可以买入套四改善的,而且周边配套齐全,不论是地铁还是医疗、商业等,都不错,它旁边还有泡小和草堂,所以当属新房里最为丰富的配套,我建议你应该重点关注。第二点是二手房市场,如今绝大多数热点板块都受制于指导价,因此下架了很多房源,所以哪些楼盘是否有套四改善,是否有在售,都进入了盲猜时代,只能说按照我的经验,这些楼盘是值得你去关注打探的,缩小你的选筹范围,这样你再继续到线下实地查看一番,就能清楚地把脉整个市场,继而得出结论和方向。比如我建议可以看看青五板块,这个是比较兼顾孩子上学方便已经自住改善的区域,楼盘其实就那么几个,比如内金沙的中大君悦金沙系列、金沙鹭岛系列,然后就是内光华的中铁西子香荷、优品道四期曦岸、天合凯旋城、保利贝森公馆等。至于你说的浣花溪草堂这边,可选的就非常少了,比如浣花香、龙景花园这些稍微次新一些,但是单价总价也不便宜,可以连带着看,而主要的还是看新房和青五板块的。

提问:雕叔大大,我想了解和中介和房东砍价的技巧,目的是促成交易不谈崩,预算虽然不多,可以说也是血汗钱了,能省点是点。

回答:怎么砍价,确实一门艺术,我有几点实战上的技巧,今天和盘托出:1、硬砍。先大砍一刀,磨出一个最低价来,然后再慢慢往上加,把对方的价格也一点点地磨下来。不过有个前提是要事先了解下正常的交易行情是怎样的,不能说单价2万的,你直接给砍到1万,那样双方就没得谈了,还有拳脚相加的风险。2、砍房产周边。比如税费谁来出,比如家具家电等砍,比如户型、朝向、楼层、容积率、装修好坏、墙皮脱落等砍砍砍砍,使劲砍,砍个几万是可以的。3、砍付款条件。跟房东说,比如你可以说全款买房,他回款周期快,但是你这边就要求便宜卖。然后如果要单价贵的话,那么就只能给3成首付,这样大头都是尾款,他也会很难受,一些着急套现或者置换的人,等不起,会好好考虑你的砍价需求。4、砍中介。当买卖双方的价格无限逼近的时候,你再砍房东就没意义了,此时就砍中介,你再说一个底数,让中介去砍价,如果砍得下来,你就多给一定比例的中介费,如果砍不下来,那么就让他们中介费便宜点,从中介费里扣除一些补贴。一般到这个时候,中介就会打了鸡血一样,猛地给你去砍房东。5、砍自己。哭穷,你去看房的时候,把破裤子,烂鞋子都穿上,尽量整朴素一些,让房东心生怜悯,此时再带个小伙伴,当做你的第三方亲戚、朋友,也说下你不幸的往事和局促的现实,然后本就赚够了的房东一时心软,就给你少个几千上万也不是不可能。6、砍机遇。这个就是自己要速战速决了,买房砍价是其次,本身还是对这个房子的满意度,不要为了砍价而去砍价,要是把房东砍毛了,最后愤怒之下不卖给你了,那可不就亏大了?主次要分清,切忌买房路上入戏太深,喧宾夺主。

提问:雕叔老师好,行政学院Tod高线公园怎么样?以及行政学院Tod片区未来发展潜力如何?

回答:万科的高线公园是TOD项目,此前是轨道交通自己操刀,后来万科加盟后,就更加有水准了,整体来说,这个板块的位置是挺好的,本就依托于行政学院做了TOD的综合开发,未来会涵盖写字楼、住宅、商业、地铁等综合配套,加上它地处东中轴,前有三圣乡,后有大面,是一个比较要塞的区域,未来的发展潜力我认为是没有问题的。现在主要就是它还没开盘,价格体系也未知。不过从TOD项目的特性来看,应该是无法捡漏,也就是说价格不会便宜,虽然也受到热捧,但单价总价会偏高,只适合预算较高的人群。从产品来看是17F的两梯两户小高层,面积在166-188平,而且还是精装发售,我估计起步价应该在400万以上了,会又一次沦为类似上次华熙528洋房和大平层的样子——顺销。如果你预算是偏高的,而且也比较看好东门加上主要活动区域在东门的话,我认为这个楼盘是可行的选择,虽然是龙泉驿管辖,但是它明显更想靠近三圣乡,而东门的纯改善洋房,现在看来确实非常少了。

提问:雕叔你好,看你的评论觉得你非常有见解,想咨询一个买二套房如何选择的问题。我现在在生物城上班,第一套房还有贷款35万在二环刃具立交附近,单程通勤时间较长,想买第二套房上班近一些,也需要兼顾娃娃两年后读幼儿园和小学。因为有高新区人才公寓资格,综合考虑如下,天府菁萃里,价格便宜且有配套学校,但是周边没有商业和地铁配套,家里老人帮忙带娃感觉对他们来说可能会有些不方便;另外两个高新区的人才公寓高投新悦府和熙悦府,我对其了解不深,只知道价格更高但位置更好。现在手上现金160万,是将第一套房的贷款还了首付4成上更大杠杆还是直接首付6-7成划算?每月可承担月供1.5万,希望套三以上。除开人才公寓,我还去看了商品房包括交投新月湖畔,鹿溪樾府,天府汇中心,感觉也在能力范围内,但对于通勤、教育、老人帮忙带娃这些因素的取舍难以把握,不知如何选择。

回答:其实你的问题是非常具体的,目前来看刀刃立交的房子不论是自住还是爷爷奶奶在那边带着读书都不太方便,只能拿来当做出租、投资等用途了。先说你们的月供能力,月供1.5万,按照当下的贷款利率行情来说,纯商贷30年的话,你们可以贷款250万左右,这个范围是非常大的,你们的还贷能力弹性很好。反过来看二套房,你们现金160万当做首付,如果直接上6-7成,(新房)总价段位是228-266万,这个价格如果想在南门买套三新房的话,不是买不到,而是相对会局促一些。此时你贷款是68-106万。如果提前把刀刃立交的还贷完,剩余125万,这样再首付4成,杠杆可以加大,总价能上到312万。此时你们贷款是187万,月供大概1.1万。也就是说不论是哪种方案,你们都是可以承受的,因此考虑到你们第二套房偏自住改善的角度,我建议提前还贷刀刃立交,这样把总预算腾出来,给自己更大的可选空间。此时就是选择到底看哪些楼盘了。首先说几个人才公寓,熙悦府在大源南,虽然不在大源腹地,更接近天府新区了,但整体来说地段还是很不错的,而且周边片区发展,尤其是交通、学校,应该是你看的这些楼盘里相对最好的。熙悦府主要问题是一方面产品不纯粹,作为人才公寓,必然会各种高中低配都存在,所以一些差的户型或者刚需的房源,就沦为鸡肋。另一方面虽然是人才公寓,但是单价设置并不低,普通老百姓感觉没啥实惠,所以基本上总价单价都不便宜,性价比一般。最终剩余了好些房源在售,目前符合你预算的,可能就是99/108平的套三单卫了,可以去了解一下,实地打探一下感受一下,是否还有其他的坑。新悦府在新川,整体来看地段差一些,周边的配套不足,比较荒凉,但是整个新川板块的预期是比较好的,未来兑现度也还不错,另外距离生物城远了些。上批次目前是售罄了,等下批次吧,从产品来看基本都是小高层,也在预算范围内,买这里主要是买个未来预期,比较适合预算300内的人才。至于天府菁萃里,整体来说你也在生物城上班,就很了解了,优缺点都很明显,优点是便宜,缺点是荒芜。天府菁萃里主打的是两梯四户,总22-29F的高层产品,由于面积区间设置合理,在96-141平(建筑面积,信息源自开发商,下同)之间,加上单价仅在1.1-1.3万之间,所以总价在100-200万之间,对于预算有限的南门购房者,这个楼盘的门槛极低,性价比比较高。天府菁萃里距离最近的地铁回龙站大概2.5千米,不在地铁的有效辐射范围,今后或需要依靠公共交通来接驳。当下该楼盘周围比较荒凉,商业和教育资源都很一般,综合配套不足。综合来看,你的预算(300万)和需求(满足自住,教育),因此天府菁萃里并不是最优的选择,当下从人才公寓排序应该是熙悦府>新悦府>菁萃里。从商品房来看,天府汇中心就算了,户型是恶心给恶心他妈开门,然后学区也不太稳定,不能说就绝对是很好的,没划片之前,具有风险性。鹿溪樾府和新悦府类似,整体板块荒芜,未来发展可期,你作为普通是买得到的,这个楼盘当下地铁没有,主打的是投资,而且学区的话,以前是天府一小,现在有新建学校,所以也谈不上就很好了,再说整个天府新区教育也很一般,比双流好不了太多。还有就是当下配套较差,你父母带孩子自住是有难度的。最后交投新月湖畔我认为是可行的,但是普通资格一定能买到吗?稍微有点玄,但值得一试,楼盘本身价格稍高,但开发商也要挣钱,不能做慈善,所以可以理解,整个板块的综合配套兑现度也比较好,距离你上班也很近,相对来说是当下怡心湖板块最符合你情况和预期的一个楼盘,我认为商品房的话,可以重点把握这个。汇总一下,你的普通资格,自住学区和通勤的需求,不允许你有太大的选择,当下打新是比较好的,而周边二手房单价虚高,杠杆利用率也低,不太符合。而新房里,最适合你的就是交投和熙悦府。

提问:最近很多城市楼市严管,随着调控政策的不断加码以及调控效果的逐渐显现,现在大多购房者观望情绪浓。与此同时,很多房企资金链也持续收紧,但是为什么不见房企为加快回款以价换量?本打算买房,就怕后面开发商撑不下去普遍降价,怕买在高位了。怎么办?

回答:今年以来,各地楼市调控继续加码,从下半年楼市调控政策来看,延续了今年上半年的特点,即全覆盖、打补丁。一方面不少城市出台了二手房参考价格机制,将二手房价纳入到调控之中;另一方面对房地产经纪机构的监管也在趋严,对市场乱象打击的力度持续加强。热点城市调控将呈常态化!不断出台的调控政策对于市场情绪的影响非常明显,加速了部分热点城市的降温进程。很多人就会有疑问,为什么明明市场冷了,开发商还是要硬抗?他们不是要急着还债吗?提到房价就不得不提到土拍,土拍市场的变化可以说是楼市的风向标,土地和房子是面粉和面包的关系。面粉涨价了,那面包会降价吗?恐怕有点难……为什么开发商死扛也不会大幅降价?有几点原因——1、 降价就被维权!一旦房价降了,之前买房人就不愿意了,这矛盾就激化了!2、降价就面临约谈!“三稳”政策,为防范楼市风险,开发商只要降价就会被约谈,一些价格低于备案价的楼盘影响楼市稳定,也会被点名批评。3.买涨不买跌!盲从心理助推房价!人们都有一种盲从心理,买涨不买跌。房价涨的时候,各种抢雕叔戏,找七大姑八大婶宁愿借钱都要把首付给了;一旦房价出现下跌的势头,立马清心寡欲,观望了起来……那么买房的人该怎么办?现在的方向真的让人很迷惑,就像你知道一个东西要涨价但是就是担心没买到最低点!这种心理太多太多了……对于刚需,永远没有最好的时机,因为何时上涨是很难预判的,不要想着能在大涨前夜抄底。最好的时机就是你的钱可以付一个首付,就尽快选择上车,毕竟是刚需未来要自住,同时选择尽快买入提前站位,能做的就是等待下一波行情的到来!

提问:雕叔老师好,知园第二批次的楼盘选房应该按照怎样的原则选取呢?分别是4,7,8,9栋?这样户型的楼层应该怎么选择呢?(7,8栋有17层,4,9栋是18层),以及优选图上左边的B还是右边的B户型呢?

回答:首选南北通透的吧,7、8栋的B户型是可以的,其次4栋的B户型(实际是朝西北-东南)和9栋的B户型(同4栋,但是视野不如4栋)。然后再看不通透的户型,也就是A户型,依旧是先看7、8栋,然后4、9栋的就旗鼓相当了。楼层就尽量选择总楼层的1/3以上楼层,与此同时还要排除掉4、14、18楼以及顶楼这种。你算一下。优先哪种B户型,那就看该户型周边是否有楼栋靠近,遮挡,尽量选择宽阔无遮挡的(边户),比如7栋靠右,8栋靠左,9栋和4栋靠南的。

提问:家在温江有一套房,然后17年摇号买了北门某盘,但是教育资源都欠佳。最近考虑卖掉温江的房,兼顾居住品质购置一个教育资源比较好的楼盘,预算350个以内。综合考虑小学到高中,之前看过高五区、青五区,今年公司社保调整,没有高新区资格了,最近学区房动静也比较大,不知道该不该买,具体青羊区好些还是锦江区好些?

回答:目前没有高新区购房资格的话,那从你的关注点来说,只能看看青羊和锦江了,分别比较好的当然是青二和锦二,但是周边大多是老破小,偶尔有一些次新的话,一般都是单价很高的小户型。比如天越(只有套一套二,预算花不完)、富力史丹尼国际公寓(和前面一样)、、铁狮门晶融汇(也和前面一样)、朗御(只有大套一)、雕墅(只有套一)。这些可以说不论是什么阶段,你孩子都基本是顶配的,但是就是要牺牲一下居住面积这类问题,看你能接受不了。如果希望比较兼顾自住和上学方便的那种话,就更加偏向于青羊五区或者锦江的一些三区四区了。青五主要就是内金沙内光华,天合凯旋城、中大君悦金沙、金沙鹭岛、优品道四期曦岸、中铁西子香荷这类都可以选。锦江三区四区分布比较宽泛,包括攀成钢、东湖、川师、三圣乡都有涉猎,可以看看望江橡树林、翡翠城、万科城市花园、卓锦城还有华熙528等,都是可行的。1、政策动静大,该不该买?这主要看你孩子是否上学比较着急,如果着急的话,趁着政策还没变化太大,那么就及早上车,及早上学。如果还有个三四五六年的话,那么就建议以稳妥为主,先多观察,后期政策的变化。2、青羊好还是锦江好,我只能说锦江概率更高一些,青羊质量更好一些。看你侧重吧,如果以稳妥为主的话,我建议锦江,这里不展开细说,你知道答案就行了。

以上为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答,请关注公众号提问

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