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你还要我怎样?挂牌价都比成交价低了

八弟带你去看楼

2022-09-23 10:40

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广州二手房的惨,全地球人都知道。

近日,贝壳有一份数据显示,广州二手房成交价与挂牌价的价差已经达到了10.1%。也就是说,挂牌300万的房子,要被砍价30万才可能脱得了手。

但事实上,现实有可能比这个还残酷。比如今年珠江新城豪宅天銮降价幅度达到惊人的地步,从挂牌6250万,到4500万成交,被砍了1750万,心痛啊。

挂高了被人砍,那如果把挂牌价降到比成交价还低,会不会被人疯抢呢?

你还真别说,现在广州不少业主已经开始反其道而行之,用低于成交价的价格挂牌了。

低于成交价挂牌的“大聪明”们

不统计不知道,一统计吓一跳。

八弟 根据楼盘最新一套房源成交价,与现在挂牌当中的面积相同或相近的房源进行了比较,没想到,天河、海珠、荔湾、黄埔、番禺、白云、南沙、增城几个区都有不少低于最新成交价的房源放出来。

其中天河包括六运小区、天健上城、华阳国花苑、中海康城等小区,都有业主这种挂牌。

比如广氮板块的天健上城,最新成交的一套为92㎡的房源,成交单价为9.1万,而同为3房2厅,面积仅相差3㎡的95㎡户型,目前挂牌价竟然为7.8万/㎡,比成交价格低了1.3万/平。

天健上城挂牌

中海康城也是如此,同样的户型,7月份成交价为6.1万/㎡,而目前却有房源直接挂到了5.4万/㎡。

中心城区海珠、荔湾的一些楼盘,挂牌价与成交价也出现逆差现象,第三金碧最新成交价5.3万/㎡,但目前挂牌价为4.5-5万/㎡。

至于第二圈层的黄埔、白云和番禺,也有业主在自我“割肉放血”。

其中,炒房情绪浓重的黄埔,更是先跑为快,动作颇大。金碧世纪、时代春树里、万科金色梦想、万科山景城、时代天韵(知识城)、绿地常春藤这些较为知名的小区,一些业主已经把价格挂低2000-3000元/㎡准备“出逃”了。

第一、第二圈层都这样,那南沙和增城,岂不是更糟糕?起初八弟也是这么认为的,后来统计数据出来之后,才发现,最不服输,最倔强的,其实是南沙、增城这哥俩。

从表中的数据看,南沙与增城的价差幅度是最小的,特别是增城,能比成交价低个2000元/平,已经是增城业主最优惠价格了。

这现象,有点东西

综合几个区的数据统计,八弟注意到这几种情况。

首先,这些把挂牌价挂到比成交价还低的楼盘,全都是一些非指导价小区

其次,一些业主率先向市场“缴械投降”,把挂牌价格拉到更低的,主要也是一些货量大或者交投不热烈的小区。

比如黄埔的金碧世纪花园,周边楼盘中,它的房源数量是最大,其他小区都是几套或者十几套,但是金碧世纪花园却有199套挂牌。

再次,越是中心城区的楼盘,挂牌价与成交价价差就越大 。相反,越是远离中心城区,业主们就越是“铁公鸡,一毛不拔”,不肯继续降低放盘价。

这背后的主要原因,一是第二、第三圈层的房价泡沫,没有中心城区那么大,溢价空间比天河等地小;二是像增城、南沙这些,不少业主的成交价已经跌到“谷底”了,挂牌价再继续下降,就已经不能保证收益了。

像增城朱村的融创御园、叠溪花园,这些二手成交价,已经降到了1.1万/平,而叠溪花园和融创御园两个小区,现在最高挂牌价还是1.9-2万/㎡。

由此可见,增城的业主们,现在已经只能硬抗了,几乎没有下降空间了。

还有一个特点就是,这些价格较低房源,都是在最新成交房源卖出之后,新挂牌的。

这表明业主可能是在参考了最新成交价之后,而又急于出货,所以先行一步在挂牌价格上进行了“让利”。

如果说, 之前二手房挂牌时是在成交价之上加价,经协商和砍价后,双方获得折中价格,那么现在一部分业主则是先在成交价基础上降价,以此占得先机,获得“逃跑”机会。

诱因是啥?或会继续蔓延?

就目前广州的二手房市场情绪来看,挂牌价低于近期的小区成交价的现象,估计还会继续蔓延到更多非指导价小区。

那么,这种奇奇怪怪的现象是何原因导致的?

1、上述这些小区的热度不足,远不如被指导的96个小区。 当初96个小区之所以被指导,无非是热度过热,房价涨势凶猛,需要用“手段”来压一压。

目前,被指导的小区只有部分小区出现成交价跌破了指导价,屈指可数,价格方面依旧还算是坚挺。

也有个别的指导价小区的挂牌价低于了参考价,比如,广州雅居乐花园十年小雅就有两套房源低价出售,最便宜的一套,挂牌总价比参考总价333万,还少13万。

当然,这不过是众多小区中的个别代表,挂牌价低于成交价的现象,在96个指导小区中是罕见的。

2、二手放盘量正在以惊人的速度增加,广州全市的二手放盘量已经突破12万套,近3个月内,激增了近2万套房源,其供应量位居全国的一线城市的榜首。

供大于求的二手市场,买家的选择性增多, 业主想要尽快的卖房变现,或者卖一买一,只能通过低价格的较量,踩踏出逃。

3、 部分着急用钱的业主,必须将低价甩卖做到极限, 毕竟没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。

诸如增城的保利中航城和碧桂园城市花园,接连出现1.1万/平的单价大甩卖,价格直接腰斩,保利中航城二期一套96方就是以113万总价成交,业主血亏115万。

说白了,抛售二手房,想要不亏钱,需要耐心静待有缘人,心急的人只有“割肉”,才有成效。

近期“带押过户”的政策的出现,免赎楼即可直接过户,减少流程,缩短交易时间,虽目的是为了利好二手房市场,给买卖双方提供便利。

但广州二手房的放盘量还在不断的增加,对于天量的广州,单是“带押过户”的政策,对市场的作用不大,反而会有更多的二手业主选择趁此离场,继续甩卖。

那么,挂牌价低于成交价的情况,可能还会进一步蔓延。

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