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地产难题破局,惠州楼市的「进与退」

深惠房叔

2022-09-23 09:07

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近段时间,房叔和地产圈内几个朋友闲聊,对未来地产的走势基本持一致的看法: “时代变了,过去的模式已经越来越艰难。”
一年多以来,行业的变化无需太多赘述,但席间除了一些“悲天悯人”的牢骚话外,几位朋友也在试图找到一些适应新时代的解题思路。
无疑, 注重用户思维,转变产品开发模式,将是房地产未来几十年发展的突破口。
| 楼市的十字路口
01.
今年的惠州楼市难吗?
难,确实难。
今年1-8月成交量同比去年, 下滑了48.6% ,惠州外围的成交量更是缩减的厉害,很多楼盘的单月去化仅为个位数,甚至有些直接吃了“鸭蛋”。
2021年VS2022年前8月新房成交量
年份 成交套数(套)
2021 77689
2022 37759

在惠州市场上,我们也看到一种越来越魔幻的乱象:优惠越来越低,低到尘埃,毫无底线。而这类打骨折的产品,成交上并无起色。

也因此,很多自媒体便利用这些数据进行渲染加工,最终输出一个极博眼球的观点: 惠州楼市,正在败退。
但,事实真是如此?
我们先来看看全国楼市,其实不难发现当下是处在一个调整期, 各城市的成交量价都在调整。
以深圳为例,近半年来的一手住宅成交量仅维持在2800套左右;刚刚过去的8月成交量,环比跌幅约21.13%,同比下跌56%。

| 来源:乐有家研究中心

换个角度思考,这个调整期,实则在调整大批“问题房企”,调整大批“过时产品”的过程中,不可避免的直接反映。
由此,惠州楼市的下行原因,也就有了答案:
过去几年惠州楼市的风光,让无数房企和项目选择了“躺平”:“反正无论品质如何,怎么样都卖得好。”
产品打造的停滞,客群划分的随意,园林设计的落后...种种的原因造成了惠州过去几年,出现大批同质化的产品。
| 改变迫在眉睫
而当潮水褪去,裸泳之人便现其形。
过去掩盖在火热行情下的问题,在当下的调整期接连显现。在这时,这些“躺平”许久的楼盘再去思考如何自救,却已过了最佳时机。
所以,惠州楼市的“退”,更多是退在房企在过去几年的“躺平”,退在产品设计的“躺平”。
02.
越难,越是进阶的机会
但,危机这个词,包含了危险,同时也包含了机会。
据克而瑞数据显示,当下全国的成交户型功能性更强。三房及以上户型是成交的绝对主力,2房及以下户型几乎已经退出市场。
成交面积中躯也持续上移。 1-7月成交主力面积段是100-140㎡,120-140㎡及以上的面积段占比全线上扬。

| 图源克而瑞
另外,我国也基本告别了住房短缺的时代。
根据住建部公布的数据, 2019年,中国城镇居民人均住房建筑面积达到39.8㎡, 未来的人均住房建面还将持续增长。
两大现象,都在说明现在我们国民的购房思路, 逐渐从购买房子“居住”,转变为购买房子“生活”, 居民的生活越来越好,对生活居住改善的需求也越来越强。
没错,如今买房的底层逻辑,已然发生巨变。
当下无论是政策,还是居民的购房习惯,都在一致的说明: 品质大户型面积,就是代表未来生活的方向,将引领房地产未来数十年发展。
惠州楼市,在【退潮】之中,正迎来【进阶】的机会。

| 曦江润府航拍图

好在,市场上总有破局者,它在牛市中能笑傲江湖,也能在调整期势如破竹,赢得市场的极大认可,它正是, 华润置地开发的曦江润府
一幅成绩单,足以显示它的优秀产品力。

| 数据来源克尔瑞

而优秀者往往有着更敏锐的洞察力,曦江润府以10栋楼王,率先给惠州市场展示了【进阶】的产品力。
进阶一:打破环境限制,实现居住与自然共融
曦江润府10栋产品最大的进阶之一,体现在打破外部环境对户型的限制,颠覆了户型选择的传统逻辑。
举个例子,惠州处于亚热带地区,受气候影响,所以本地人购房都倾向于选南向。万一南向正对着熙熙攘攘的大马路,或者景观很差的环境界面,就不得不在朝向和景观之间选择。
但在曦江润府10栋,鱼与熊掌同时兼得。
诀窍是,在土地规划的先天条件下,曦江润府建设了位于项目中轴的市政绿化公园,也就是约1.7万㎡的润园,这种巧妙设计,让楼栋布局更显人性化,让生态自然离居室更近一步。
10栋楼王,正位于项目中央位置, 南向面朝润园、纯水岸生态公园以及西枝江 ,无遮挡让视野无线延伸,更为开阔的同时,也让阳光和清风轻松进入室内,创造最佳的室内居住环境。
| 曦江润府实景图
进阶二:打破户型局限,实现个性化定制需求
曦江润府10栋的另一大进阶,则是在打破户型的尺度限制,让居住者得以在有限的空间里随心所动。
当下,家庭结构越趋多元化,户型尺度的设定越来越难把控。有的人注重隐私,有些人推崇三代同堂,也有人希望和父母保持一碗汤的距离……需求越发多元化、精细化。
为此,曦江润府10栋定制了 清一色建面约170㎡的大户型尺度,在保持圈层纯粹性的同时,诸注入了更多私密性、灵活性和人性化的设计。
| 曦江润府建面约170-171㎡户型
比如,建面约168㎡大户型,卧室分布在客厅两侧,行政双套间,让家人都有着自己的活动区域,既在同一屋檐下,也保持着适当的私密空间。
配置了大尺度的L型阳台,大幅度地拓宽了视野,在家里与自然保持着亲密度,更能感受到生活的舒适度。
能够拥有这般大户型尺度, 它的硬件配置比 普通楼栋 更强,一般只 在梯户比低的楼栋才会出现,也就是两梯两户或两梯三户的大户型配比。
全屋在LDK的基础上再进化,厨房、餐厅、客厅、阳台四大区域,形成一个开放的公共空间,L型阳台, 不仅将园景、江景尽收眼底,而且还能演变成一个自定义区域 ;与此同时,也可以将与客厅相连的书房彻底打通,拥有更开阔的尺度。

| 曦江润府建面约168㎡户型

当前,以2万/平出头的价格,想买入江园景合一的楼王单位,不管是一手还是二手房,机会基本为零,单是符合江景湖景条件的,二手挂牌价直逼3.5万/平。 (数据来源:贝壳找房)
而市场上的楼王单位,都是对标昂贵、对标不可复制, 但产品力上也仅仅是将楼栋置于较好的位置, 像曦江润府10栋清一色大户型配置, 同时满足江景、双重园景、楼王三者条件的,堪称惠州市场地绝版。
03.
进阶产品,即将登场
在房叔看来,曦江润府带来的不止是一次大户型的迭代,更是一次初心的归正——让房子从“刚需居住”到“舒适生活”。
这一场跨越,是曦江润府从产品思维到用户思维的进阶体现。
毫不夸张地说,市面上99%的产品系,是属于时代的产品, 唯独曦江润府,是超越了时代的藏品。
据悉,曦江润府10栋楼王即将登场,敬献惠州高净值人群,能够拥有这样的城市藏品,何其有幸。
VIP热线:0752-6789999
项目地址:惠州市惠城区金山新天地曦江润府
房叔组建了 深惠 楼市交流群 ,备注(深惠)
加微信进群,更多猛料等着你
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—往期精彩—
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