评论
3 4
分享

重要通知!广州二手房,推广“带押过户”!

房地产导刊

2022-09-23 10:02

11571 3 4

9月21日财联社获悉, 人民银行广州分行近期向辖内银行机构发布《关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知》(以下简称《通知》),提到这有助于免去提前还贷以注销抵押登记的“过桥”环节,实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理。

《通知》指出,推广二手房“带押过户”模式,可在盘活二手房交易的同时,间接加快新房去化,形成新建商品房市场和二手房市场之间的相互促进,更好地满足刚性和改善性住房需求,促进房地产市场良性循环和健康发展。

对此,羊城晚报记者通过多方渠道核实了解到, 中国人民银行广州分行确实已经下发相关通知,鼓励推广二手房“带押过户”政策,但市场落地仍需时日。

广州政策已出,但尚未落地

据了解,中国人民银行广州分行约一周前发布该通知。

何为二手房“带押过户”?可以简单理解为, 有按揭贷款的二手房在交易时,不用出售房屋的一方先还清贷款就可以过户、重新抵押并发放新的住房贷款。其核心是免去了提前还贷以注销抵押登记的“过桥”环节,实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示, “带押过户”最直接的好处是免除了赎楼担保的费用,且大大简化了交易流程,降低了信用信息调查的成本、缩短了交易的周期,有助于新市民购房,也能促进换房需求增加。

政策虽然出台一周,但据羊城晚报记者了解到, 二手房“带押过户”并未在广州落地。

在联系多家国有、股份制银行在穗分支机构进行采访时,这些机构的负责人均表示,目前没有进一步的举措。记者还以客户身份,咨询了链家、裕丰等多家中介机构,得到的回复是,当前二手房交易程序并没有明显的改变,如果进行二手房买卖,仍需要出售房屋一方先清偿按揭贷款才能继续交易。

“我们在带客交易中,关于二手房的交易流程没有发生变化。”位于天河区天府路附近的一家房地产中介机构的中介人员表示,他在看到相关信息后向公司和按揭机构核实了情况,截至9月21日当天,还没有出现“带押过户”的实际操作案例。

为何政策已出但尚未落地?有国有银行人士回应称, 政策出台后还需要经过审慎的调研和论证,结合当地的实际情况形成可行性建议,并在同行业之间达成共识和通行方法,才能真正落地。

记者了解到,如果二手房买卖双方按揭贷款在同一家银行,这家银行已经打通“脉络”,“带押过户”切实可行。“假如交易双方是跨行按揭贷款,那么就存在卖方‘带押过户’和买方‘贷新还旧’如何衔接的问题,这需要进一步讨论具体操作方法。”上述银行人士表示。

根据通知内容,中国人民银行各中心支行将在因城施策框架下,积极向地方政府提出推广二手房“带押过户”的建议,配合相关部门做好制度制定和政策宣传工作;在推广二手房“带押过户”过程中,及时总结做法,形成可复制可推广的经验。对此,有房地产中介表示,“带押过户”模式也有可能在粤东粤西粤北等地率先开展试点,作为区域中心的广州要落地此政策考虑的因素更多,落地时间可能延后。

什么是“带押过户”?

过去,如果买家想买一套正在还贷的二手房,那过户之前的流程相当繁琐,周期动辄半年到一年:

买卖双方签约——买方向银行提出贷款申请——银行审批通过——卖方结清原银行贷款,办理抵押注销——申请办理二手房过户的转移登记和买方贷款的抵押登记——买方银行放款,向卖方支付房款。

风险就出现在“卖方结清原贷款,办理抵押注销”的环节上。大部分情况下,这个钱都要求买家先出,或者卖家找垫资公司垫资赎楼。

若是买家先行垫款,卖家万一违约,楼没买着钱先飞了,搁谁谁都不愿意当冤大头。

若是卖家找资金过桥,万一买家贷款不能及时到位,这利息、担保费都得从自家腰包掏出来,心和钱都是疼的。

而“带押过户”,便省去了这个环节,贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理。

根据目前市场普遍执行的按欠款金额的2%来计算赎楼成本,欠款100万就能省下约2万元,欠款300万就能省下约6万元,欠款500万就能省下约10万元。 这样一来,交易时间、交易成本、交易风险都大大缩短和降低。

多地试点进行时 更多城市或将加入
全国已有多个城市宣布尝试“带押过户”
从目前公开信息来看,二手房“带押过户”登记新模式为济南首创。8月17日,济南市自然资源和规划局协同市住房公积金中心和银行、公证等机构历时近半年积极探索,在全国首次创新推出二手房“带押过户”登记新模式。对于存在抵押的房产要上市交易的,实现了不用先归还原来的房贷就可以完成过户、抵押、发放新的贷款,提高交易质量,降低交易成本。
中原地产研究院统计数据显示, 全国累计已经超过10城市宣布尝试或者落地二手房“带押过户”,包括济南、南京、苏州、昆明、金华、珠海、海南、福州、西安等。
其中, 南京市不动产登记机构透露,通过与建设银行、南京银行等50余家银行共同合作,全市已完成158套房屋“带押过户”登记工作,交易价值超5亿;深圳市坪山公证处也表示,已为该地十几套房产交易提供了资金监管(担保性提存)服务,共涉及4000多万交易资金。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次人民银行广州分行发布《通知》是首个地方金融部门公开对带押过户进行支持的政策,表明此类制度将更加成熟和规范,尤其是将“带押过户”可能存在的风险进行提前预警,对后续银行系统开展此类业务创新具有较好的启发意义。
值得注意的是,在已开展“带押过户”业务的地区中,部分地区仍停留在小范围试点阶段。以苏州为例,当地房产中介人士向财联社记者介绍说,“目前仅在张家港地区的建行可以操作,其他地区还不能办理”。苏州另一地区的股份行个贷人士也表示,其所在分行暂未开展二手房“带押过户”业务。
上海地区某股份行按揭贷款经理对记者表示,据其了解,所在银行和几家国有大行目前暂未提供二手房“带押过户”服务。“主要还是考虑到业务存在一定风险,需要有关监管部门发布指导文件”。
此外,9月1日,深圳坪山推出“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易模式,在交易未完成之前,所有资金均由公证处提存专用账户监管。资金先进入公证处监管账户再办理过户手续,确保业主房产过户后可以收到购房款;在房产过户后公证处再支付资金给业主,确保买家付钱后可以顺利拿到房产。
对于《通知》中提到的可引入公证或担保等第三方机构等模式,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,有公证处的法律权威以及其独立性,能消除各方对风险的担心,比如,卖方拿不到款但过了户,买房给了钱但收不了房,银行担心交易过户了但原债权得不到保障等。 “有公证处的‘公证提存+免赎楼带押过户’,将卖方借款或买方垫资、还清银行贷款、解除抵押、办理交易过户、买方重新设立抵押这些流程全部整合起来。”

--THE END--  来源:羊城晚报、金羊网、 财联社、南方网等

本刊法律顾问:广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

本刊文章及图片未经许可不得转载/本刊发表文字、图片作品并不代表本刊立场观点/部分采用稿件因故无法联系作者,如有侵权请移步后台联系删除。

让我们一起飞!

房导俱乐部群来啦!

本群是《房地产导刊》房导俱乐部成员交流专用群,成员来自全国各地的《房地产导刊》热心读者,房地产和配套企业从业人士、专家、学者,高端投资置业人群,以及对房地产政策、市场,感兴趣的人士。

在这里,我们将分享、交流中国房地产政策、市场、项目及城市运营、产业经济、特色小镇等信息,不定期组织热心读者、房地产及其上下游产业链之间的交流互动沙龙等。

目前已有5000+人加入房导俱乐部群。进群请扫描以上二维码添加小编微信(微信号:TruthIsF), 并备注公司、职位和姓名,即可直接申请进群, 不备注公司信息一律不通过申请! 感谢配合!

更多精彩内容:
本文为凯迪网自媒体“凯迪号”作者上传发布,代表其个人观点与立场,凯迪网仅提供信息发布与储存服务。文章内容之真实性、准确性由用户自行辨别,凯迪网有权利对涉嫌违反相关法律、法规内容进行相应处置。
举报
投喂支持
4人点赞
发表评论
请先 注册 / 登录后参与评论
热门评论
阿单璃
是否真的好?
2022-09-23 11:56
0
0
闵枫金
下意识...
2022-09-23 11:43
0
0
郑辉睿
三思而后行
2022-09-23 11:24
0
0
推荐阅读