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祭出大杀招!无良地产商真要完蛋了

大猫财经

2022-09-09 09:48

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作者| 猫哥

来源| 大猫财经

经济怎么才能恢复到快车道上?

这是很多人很关心的问题,大家看法不一,比如最近的贸易数据,顺差5000多亿,乐观的人认为,在目前的环境下这是非常好的表现,可悲观的人说,同比还下滑了。

都没错,取决于视角。疫情、战争、通胀、脱钩,大环境的变化大家感同身受,所以现在的政策诉求是什么呢?就是一个字“稳”。

这都是写在政府工作报告里的,没什么秘密,从《神奇!A股最惨的半年报,也是最好的半年报……》这篇文章中也能看出,尽管亏损的企业不少,但是这4000多家上市公司总的净利还是增加了3.25万亿,创了纪录,总体来说,基本面还是比较稳当的。

但从微观来说,不同行业、不同公司、不同的人苦乐不均,这完全取决于时代的灰尘落在谁头上,年轻人找不到工作、中年人被裁员,谁遇上都难。

不光是个人,对地方政府也是一样的,这两年各地的财政局长比较辛苦,上半年31省市的财政收支差全部为负,几个传统学霸也没及格,大家都在勉力维持。但这其中差别也很大,比如内蒙1-7月的财政收入增加了34%、山西增加了28%、陕西、新疆也都有19%左右的增长,都是因为家里有矿,受益于大宗商品的价格上涨。

但大多数地方是没矿的,怎么破?这就需要一个抓手,不用说,这个抓手就是房地产,而且这个问题到了非常紧迫的阶段,不抓不行了,为啥呢?

郑州就是现阶段最典型的代表。

为什么是郑州?原因很简单:

1. 此前郑州是全国24座万亿GDP城市里,土地财政依赖程度最高的,达到了28.9%,已经超过了昔日的“卖地狂魔”杭州;

2. 地卖的多,但房子销售跟不上,库存很大,到今年2月,郑州主城,金水、中原、管城、高新、二七房地产库存均超过了18个月,库存量最大的金水区,去化周期35.4个月,一套新房不盖,现有的房子得卖3年;

3. 不仅库存是个问题,还有非常多的烂尾楼,到去年底,在24个重点城市里,郑州的烂尾房项目是最多的,问题项目总套数25249套,271万建筑面积。

问题不少,郑州以前的策略是啥呢?刺激为主,3月就出了19条,比如:

1. 降低房贷利率;

2. 大力推行货币化棚改,拆迁不给安置房了,给一笔钱,让拆迁户去买房;

3. 取消认房又认贷;

4. 鼓励老人投靠亲友买房;

5. 发人才购房补贴…….

但说实话,这些刺激的作用有限,本身老百姓兜里的钱有限,即便想买,地产商能不能交房都是个问题,大家哪来的信心和勇气呢?

解决烂尾楼,保交房,这已经不是收入多少的问题了,背后的金融风险不小、民生问题更大,搞不好问题会更麻烦。

所以最近郑州就放大招了,轰动了地产圈。一看,这背后支招的也是个高人。

这招是啥呢?

1. 大干30天,确保全市停工楼盘全面复工;

2. 领导分包,主官兜底。

啥意思呢?就是主要领导要亲自带头,亲自分包1-2个重大停工问题楼盘,到期不能全面复工的要担责;弄虚作假的、表演式复工的、阶段式象征性复工的,一经发现,严肃处理;

3. 地产商也跑不了,要是没钱,那就通过处置未开发土地、在建项目和资产、公司股权、归还挪用资金等方式筹钱;

4. 政府全力纾困。对于实在有困难的,可以通过纾困基金、并购贷、代建等方式扶持;

5. 实在救不活的,做好破产重整。督促法院采取短、平、快等办法快速处置。

6. 最后一项很受关注,就是对停工逾期的问题楼盘原有预售资金使用情况进行专项审计,审计、税务、公安,总有一个在等着你。

总的来说,力度空前。

为了解决烂尾楼,喊过话、也督促过,都没用,现在狠招来了。

最后这一项最厉害,严格的审计、查税,就问,哪家扛得住吧?对挪用资金的,实控人承担连带责任,而且还出动公安抓人。

在理论上,烂尾楼项目就不应该大量出现,为啥这么说呢?

因为咱们是预售制。

预售制大家都懂,不论是一次性交完还是银行按揭,钱都被地产商收了,这笔钱专款专用,实行专户管理,有严格的要求,正常来说,这笔钱完全可以把楼盖完,那为啥会有烂尾楼的出现呢?

就是因为挪用预售款,都成了无良地产商的必备技能了,有的把这钱挪走买地去了,还有的把这钱挪到自己家了,还有些钱用来行贿了,总之,都是违法、违规的操作。

7月郑州就有这么一个事,烂尾楼业主质问预售款监管银行,钱去哪了?郑州银行的代表直接说,拨付款项是得到相关部门批准批示的,自己是“听招呼干活”,“如果他们不让拨、我们是拨不了的”。

相关部门立刻回怼说,这是有规则的,银行的说法与事实不符。

这事后来也没下文了,到底哪方说法有问题也不得而知了。

现在好了,吃了的得吐出来,从预售款的去向查起,就看那些有烂尾项目又挪用了预售款的地产商怎么补窟窿吧。

郑州这个政策就是个风向标,烂尾楼数量多的城市估计都会效仿,现在压力来到开发商一边了,保交楼,这就是生存下去的基本条件,真要认真落实,很多人怕不是有牢狱之灾吧。

只能说活该。

# 楼市
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