建业地产绝处逢生？

斑马消费杨柘

从去年发出求救信，到今年引入河南国资进场，胡葆森还没能好好喘口气。今年上半年最高预亏60亿元，再度让这位67岁的老人陷入焦虑之中。

国资进场和启用老臣，能否帮助这家房企绝处逢生？

最高亏60亿

引入国资后，胡葆森远未到事了拂衣去的时候。

日前，建业地产（00832.HK）预期今年上半年巨亏，又给胡葆森抛出一个难题。

8月15日，公司盈利警告披露，2022年上半年，公司预期权益持有人应占亏损约50亿元至60亿元。去年同期，公司录得营业收入203.57亿元，权益持有人应占溢利（归母净利润）7.29亿元。

5大因素导致公司今年上半年由盈转亏：房地产行业持续低迷，销售同比下滑；疫情导致工程进度延缓，年内交付体量下跌，结转收入减少；国内宏观市场表现疲弱，商业租赁需求下降，投资物业公允价值增值减少；交付物业平均售价下降，毛利率减少；期内存货减值增加。

和很多同行一样，公司今年的销售数据异常冰冷。

1月至6月，实现合同销售额140.40亿元、合同销售建筑面积191.49万平方米、销售均价7332元，同比分别下降54.8%、52.7%和4.3%。

7月单月，公司实现合同销售额21.19亿元，同比下降8.8%，虽然较上月大幅收窄，销售形势仍难言乐观，势必影响今年整体业绩表现。

其实，公司经营走上下坡路，早已显出端倪。2021年，公司营业收入、归母净利润双降，尤其，归母净利润大降66.42%。

今年以来，卖房难、回款难，是国内房企普遍难逾越的鸿沟，即便建业地产以小麦、大蒜换房营销出圈，销售也未见起色。不过，随着河南国资进场和背书，销售已得到一定助力。

公开报道显示，7月下旬签约金额20.6亿元。其中，重资产项目销售10.3亿元，环比中旬提升63%。

河南国资能否持续助力销售是个未知数。公司重仓的河南三四线城市人口呈现净流出，人均居住面积已较高。申万宏源在研报中认为这类三四线城市的销售很难反弹。

更大的挑战

8月8日，建业地产如期偿还到期的5亿美元票息6.875%优先票据，完成今年所有到期美元债券的偿还任务。

但在惠誉评级看来，公司通过内部资金和资产出售方式，及时兑付了这笔美元债券，流动性紧张状况仍没有消除。结合今年前6个月合同销售额同比下降超过50%，未来回笼资金的速度和总量或将大幅削减。

截至目前，公司存续美元债7支，存续规模19.6亿美元。2023年，将有3支美元债分别在4月、8月和11月陆续到期，合计规模9亿美元。

据2021年报，当年底，公司1年内应偿银行借款、其他借款及优先票据分别为23.99亿元、12.02亿元和31.60亿元，合计67.61亿元。

如果今年下半年销售持续低迷，公司在今年及明年偿还债务压力将越来越大。

因此，在流动性危机没有得到根本性缓解的前提下，偿还上述美元债，更多的是胡葆森向外界的一个表态，“信心比黄金还重要”。简言之，只要企业在资本市场信用还在，发债和融资才有可持续性。

自今年2月以来，胡葆森着手企业精简赛道和人员，不在追求规模过快增长，并且利用盘活资产获得现金流。

今年4月，公司将旗下商业项目运营业务甩手给万达集团，并提前获取部分不动产项目租金收益；5月，将持有的河南戏剧幻城项目51%股权、电影小镇90%股权转让给国资背景的河南文投；8月，引来河南铁建集团入股，进一步降低风险。

得到河南国资加持之后，胡葆森希望企业能轻装上阵。在15日举行的投资沟通会上，他表示，将争取2至3个月达到复工率95%至100%的目标，为下半年市场复苏做好准备。

人事洗牌

7月下旬，河南铁建集团下属地产平台河南同晟以6.48亿港元对价，受让恩辉投资持有建业地产29.01%股权，成为建业地产第二大股东。

随着国资进场，公司人事变动随之展开。河南铁建集团向公司董事会提名两名董事人选。据公司8月1日公告披露，已委任邓高强为公司非执行董事及公司薪酬委员会成员、时松为公司非执行董事。

资料显示，邓高强现任河南同晟董事长，现年49岁。时松为河南铁建集团投资管理部总经理、河南同晟董事等，现年42岁。

与此同时，胡葆森的得力干将王俊辞任公司执行董事、林明彦、陈瑛同时辞去董事一职。

今年春节后，王俊已卸任CEO，仅留执行董事一职。去年3月，王俊的前任袁旭俊辞任公司CEO，仅留执行董事专注集团发展策略，7个月后离开。

袁旭俊曾是万科高管，2017年加入建业；王俊曾在摩根士丹利和碧桂园就职，2018年加入公司；曾任职凯德集团的林明彦，2019年加入公司。

以上空降的职业经理人团队，曾助力公司挺进千亿房企。年销售额从2017年的304.15亿元增至2019年1011.5亿元，首次跃进行业前30强阵营。

随着职业经理人出局，在公司任职19年的杨明耀接替王俊担任CEO，同时，加入建业18年的史书山出任建业新生活CEO（此前由王俊担任）；另外，加入建业21年的马晓腾，已在今年2月被委任为中原建业CEO。

不再青睐职业经理人，胡葆森开始重用老臣，能否帮助企业走出黑铁时代？