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上半年成交量暴跌65%!深圳楼市比想象中更冷

首席财经观察

2022-07-02 16:34

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全国 楼市风向标的深圳,上半年的成交量竟然也 暴跌了65%!


出品 | 首席财经观察  作者 | 范智林

深圳楼市遇冷

7月1日,深圳乐有家研究中心根据深圳市官方平台数据统计,得出了6月份以及今年上半年深圳的楼市交易数据。

今年上半年,深圳市二手房成交量为9965套,同比暴跌56%,录得2007年以来的最差表现,比2008年还要少52%!

其中,6月份二手商品房成交套数为2241套,环比下跌3.3%。

这个数据,可以说是创下了十几年来的新低,比2008年金融危机爆发的时候还要低,可想而知究竟有多冷。

以另外三个一线城市对比来看,6月份,北京市的二手房总成交量是11009套,上海二手房成交量超过1.3万套,广州二手房成交了7780套,都远远高于2241套的深圳。

深圳楼市的冷,从“网红盘”的变化中就能最明显地感觉到。

2020年底,“深圳万人抢房”的消息刷遍了全国各大媒体头条,华润润玺一期成功当了一次网红。

根据当时的数据显示,华润润玺一期打新的均价为13.2万元/平方米,然而,由于身处南山科技园中心区域,属于南山区最优质的地段之一,华润润玺周边的楼盘均价已经远远超出这个价。

当时周边楼盘均价几乎都在18万元每平方米以上,高的甚至有23万元每平方米的。

也就是说,华润润玺一期新房,与周边二手房之间的价格倒挂十分严重,100平米的房子打新买入后,转手就有可能赚上千万。

如此庞大的利润,自然也就吸引了深圳市的炒房客、刚需群体的目光,使其成为万人打新的超级网红盘,这一楼盘开盘短短几个小时,就被打新抢光了。

然而,短短一年多时间,后续入市的华润润玺二期、三期都没有重现“日光盘”的盛况,认购比例也降低到了三倍以下,申请认购的客户深圳不需要看积分就可以直接参与华润城打新。

可见,即使是超级网红盘,也抵不过楼市下行带来的压力。

从2021年下半年开始至今,全国的这一轮楼市下行中,深圳可以说是受到影响最大的城市之一,因为深圳市是全国第一个上线了二手房指导价的城市。

二手房指导价,直接将成交价格限制住,同时降低金融杠杆属性,使得炒房客买房的成本大幅提高,同时大大降低了房价上涨的预期。

成本上升、利润下降,这使得想要购房的刚需群体被迫陷入观望之中,静静等待降价,而业主却十分无奈,以二手房指导价卖出有可能亏损,索性摆烂直接不卖了。

这便是深圳楼市的现状,刚需群体驻足观望,业主们摆烂不卖,双方仍在持续僵持之中,二手房成交量迅速下跌。

另外,由于深圳市的可开发土地已经基本开发殆尽,楼市早已进入二手房市场之中,二手房市场陷入僵持,整个楼市都会陷入僵持之中。

2月份、4月份,深圳楼市成交量都走低,5月份开始筑底,原以为6月份能够有所回升,但依然环比下跌了3.3%。

楼市触底反弹了吗

6月28日,万科2021年度股东大会上,董事长郁亮表示,短期市场已触底,市场恢复是一个缓慢、温和的过程,主要一、二线城市商品住宅销售面积1-2月同比下降36%,4月同比下降约6成,但5月情况已出现好转,进入6月之后环比明显上升。

6月30日,地产第三方机构克尔瑞发布了百强房企2022年6月及上半年销售数据。

6月单月数据上,百强房企业绩规模环比显著增长61.2%,招商蛇口、滨江集团、华发股份等多家房企销售额环比增幅超过100%。

这一数据基本印证了郁亮所言的“短期市场已触底”的判断,6月份的数据开始回升。

不过,6月份全国的房企为了自救,可以说是花样百出,降首付、降房贷利率、送车位、大蒜换房等各种招式都使出来了。

不仅如此,各个地方政府为了救楼市也是不断为房企背书,变相下发卖房任务、担保贷款等等助力房企脱困。

正是这一连串的救市和优惠,才带来了6月份的销售数据的环比上升。

下半年,如果经济持续稳定发展的话,全国的楼市有可能会恢复得更快,毕竟经济才是决定楼市繁荣的根本因素。

不过,即便是全国性的楼市复苏,对深圳来说影响可能也不大,因为深圳的政策限制,是国内最严苛的。

二手房指导价之后,深圳便再也没有出台能够对楼市有较大的影响政策了,但也没有任何松绑的迹象。

自二手房指导价出台后,深圳市便不再公布价格了,只公布成交套数和同比环比涨跌幅。

7月1日,安居客的最新数据显示,深圳市的挂牌均价为57717元/平方米,环比上月依然下跌0.12%。

不过,相比2020年最高峰时期的7.2万均价相比,如今的挂牌均价已经跌了约1.5万元/平方米左右,可以说是一次大幅的回调了。

不过,这个最新的挂牌价格,有可能是二手房指导价之后的市场误差,由于二手房指导价压低了价格,使得业主们卖房的意愿更低,尤其是豪宅,一旦卖出去亏得就更多,不如不卖。

所以,这个57717元的均价,有可能是豪宅业主们集体撤回挂牌后的价格,相对市场价有所下调。

按照2022年2月的房收入比数据来看的话,深圳市以37.99的数据稳居全国第一。

房价收入比就是平均房屋总价与家庭平均年收入之间的比值,反映一个城市的房价合理程度,数值越高,意味着当地的人的收入买房的压力更大。

深圳37.99的数值,意味着深圳市的家庭收入,需要不吃不喝38年才能买得起一套房子,压力全国第一。

如果再任由深圳房价继续上涨下去,那么高房价将会彻底摧毁深圳市的未来,阶级固化更加严重、年轻人被迫离开。

所以,深圳市的政策大概率还会维持当前的走势,不会再加码限制来压低房价,但也不会放松,不会再任由房价涨上去。

2022年下半年乃至2023年,即便全国性的楼市出现反弹复苏,深圳市都大概率维持现状不变。

深圳是科创之城、珠三角的科技中心城市,是中国未来科技的前沿阵地,绝不能让高房价摧毁发展的希望。

# 楼市
# 深圳
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