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神奇!河南人用大蒜买房

这个是认证

财经天下周刊

2022-06-24 09:49

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撰文/李逗

为了抓紧卖房,河南建业干脆让房子变成了“大蒜”价。

6月20日,一张有关河南建业的两张地产项目海报迅速窜红。一张海报内容显示,来自河南商丘民权县的建业河畔洋房近期推出了“小麦换房”的购房活动;另一张海报,则来自河南开封市杞县的建业城,推出了“大蒜换房”的活动。

在这之前,普通人凑首付的方法,无非是找亲朋好友借钱、转卖贵重物品、抵押旧房子、将个人持有的理财产品变现、刷信用卡等。相比之下,建业地产的用“大蒜”“小麦”凑首付,可以说是创造了房屋首付的新纪录。

建业给出的小麦、大蒜的收购价也并不低。其中,小麦2元/斤,比市场价高出0.5元,最高可抵16万元,最多可以用8万斤小麦。大蒜则以5元/斤抵扣首付房款,最多抵扣10万元。也就是说,消费者买一套房,最高可以用2万斤大蒜或者8万斤小麦。

对于开发商建业地产来说,无论是用大蒜抵首付,还是小麦抵首付,归根结底的目标只有一个——抓紧卖房去库存。

而这套脑洞大开的营销方案,是否能真正打动农户们,却仍旧是一个未知数。毕竟,对于农户们来说,虽然能让手中的大蒜与小麦尽快脱手,而兑换了首付款后,购房之后的按揭还贷时间,却要长达数十年,还款压力也相应被拉长了。

拿大蒜凑首付,是亏还是赚?

民权县是河南重要的小麦产区,杞县则是大蒜的重要种植区。最近一段时间,恰逢小麦和大蒜的收割季。河南建业推出的这项营销活动,精准踩中了农民们的丰收时刻。

6月20日,建业河畔洋房打出了一则促销广告,最高能以8万斤小麦抵房屋首付,以2元/斤的收购价来看,最高可抵房屋首付16万元。推出以小麦抵首付的开发商,还特意打出了“给购买者以实惠,爱心助农”的营销语。

实际来看,按照最高可抵16万元的价格来算,8万斤的小麦,几乎可以凑足项目首付款了。据当地销售人员对《财经天下》周刊介绍,该活动均价约5800元/平方米,户型117~144平米。首付价格最低在18.6万元左右,按两成首付算下来,8万斤的小麦兑付钱,最高能兑换8成房屋首付。

不仅如此,民权县中原建业的官微中还特意强调,这次活动,是超值回馈农民朋友。据介绍,小麦的市场收购价是1.5元/斤,该楼盘给出的价格多出了0.5元/斤,为2元/斤。等到开发商收回小麦后再以1.5元的市场价卖出。这么一算,本质上相当于给买房人打折了。

不过,仔细算来,这么一套营销操作的折扣优惠并不高。以最高能兑换8万斤的小麦来看,购房者能拿到16万元的首付款,而实际按照市场价,8万斤小麦只能卖出12万元,相当于开发商给买房人优惠了4万元。

在多地项目推出特价房,买房送车位等促销活动的三四线楼市里,这样的折扣其实并不算高。更何况,对于普通农户来说,除非是种粮大户,不然也难一下子拿出8万斤。

不过,由于营销招数出新高,这个项目还是迅速引发了舆论关注。而在此之前,同样的营销招数,河南开封市杞县的建业城已经提前试了水。其推出的大蒜换房促销活动,以5元/斤大蒜抵扣首付房款,最多抵扣10万元。也就是说,消费者买一套房,最高可以用2万斤大蒜抵扣。美其名曰“爱心帮扶,助力安家”。

最早举办大蒜换房的开封杞县建业城,很快便公布了其营销成果,“到访852组”,“成交30套”,“16天成交了86万斤大蒜”。

总体来看, 这两项极具噱头的优惠活动,巧妙地抓住了农民的两大心理:一方面,通过对小麦、大蒜以更高的收购价格,吸引农户踊跃参与。另一方面,设置了几乎接近于首付款的兑换额度,降低农民们的现金支付压力。

易居研究院智库中心研究总监严跃进点评称:“此类做法和类似首付贷等操作有本质的区别。此类农户的产品销售资金本身归属于农户,也不存在负债或高杠杆一说,同时减少了农产品销售的周期,使得农户可以以更好的价格、更快的速度回笼资金,势必也增加了购房方面的能力。从这个角度看,此类事件是值得肯定的。今年上半年三四线城市房屋销售同比跌了近50%,因此创新营销模式也是必要的。”

然而,这不意味着没有交易风险。据悉,推出小麦、大蒜换房的两个项目,都是毛坯交付。其中,杞县建业城的交付时间要在2022年年底。而对于最新推出的“小麦换房”的建业河畔洋房,今年1月开盘,计划交付日期在两年后的2024年6月30日。在交付风险加大的房地产楼市中,这也同样成为购房者不能忽视的隐忧。

县镇村楼市,成建业销售的“老大难”

与此同时,县城楼市的销售乏力,正在成为从业者更深层次的忧虑。

数据显示,从去年7月份开始,商丘楼市的月成交就呈断崖式下跌。2022年第一季度,商丘房产总成交4402套,同比下降50.11%,环比下降5.23%。4月份,开封新房成交约11.25万㎡,同比下降约61%。

而商丘、开封两地正是建业地产的业绩重阵。建业地产2021年年报显示,报告期内,公司在商丘地区的合同销售额为59.17亿元,同比增长6%;在开封地区合同销售额为19.98亿元,同比增长26%。

建业集团一度被称为河南“地产王”。在其他房企大规模发展全国化布局之时,建业也曾提出了走出河南的计划。然而,兜兜转转一圈后,最终还是固守在河南省域发展,将业务下沉到了河南“省市县镇村”市场。

最显而易见的是建业在河南的布局变化。2002年,建业开始实施这个战略,到2020年以来,建业用了18年时间做到了河南全覆盖。

特别是过去2017年至2019年的3年间,建业实现了业绩的高速增长,跨上了千亿台阶。这期间,借助河南省的快速城镇化和“棚改”红利集中爆发优势,建业在驻马店、商丘、开封、信阳等下沉市场扩张,新增土储占比快速增长,让建业在省内市占率有了大幅提升。

在“房住不炒”的基本基调下,三四线城市也成了泡沫最严重的区域,房价走势一路下行,市场行情严重降温。2020年,建业的企业似乎慢慢地将重心重新拉回郑州大本营。但这并未能改善其在地级市的项目营销困境。

一位河南本地的房企人士对《财经天下》周刊表示,“建业一直深耕18地市,并且紧抓改善客户。相对来说,所拿土地都贵,且做精品,靠溢价盈利。但是这几年,地市的经济发展放缓,购买力提升有限,但它仍坚持拿好地,做好产品的策略。产品虽好,但卖不上价。同时,地价仍在攀升,两个因素叠加,造成了资金的困难。”

2022年以来,市场层面多次传来建业集团自救消息。不久之前,建业正式引入河南国资入股。河南国资以29%的股份成为其第二大股东,总对价6.88亿港元。

但即使如此,建业地产仍旧面临着较大的销售压力。建业地产前5月累计销售额为110.6亿元,同比下滑48.6%,5月合同销售额为21.7亿元,下滑幅度则增长至73.1%。

而持续下滑的市场,加重了建业地产的销售压力。数据显示,建业地产前5月累计销售额为110.6亿元,同比下滑48.6%,5月合同销售额为21.7亿元,下滑幅度则增长至73.1%。

目前,建业地产存续美元债8只,规模合计24.46亿美元。未来一到两年内,建业将有包括2022年8月到期的5亿美元、2023年到期的3亿美元债需偿还。

建业在河南销售业绩的好与坏,将决定着这家企业的经营状况。只不过,在不容乐观的河南地级楼市中,许多短期内涨幅较快的项目,早已提前透支了未来的发展空间。“老大哥”建业,又该拿什么缓解自己的营销焦虑?恐怕这就不止是大蒜与小麦能解决的了。

# 河南
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