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库存压顶!这个城市空置房12年卖不完

首席财经观察

2022-06-22 08:30

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房子难卖,库存高成为了楼市的主要困惑。

作者|周松涛

楼市利好不断,房子依然难卖

今天是6月20日,每个月LPR例行调整的日子。

中国人民银行20日授权全国银行间同业拆借中心公布,最新一期贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.7%,5年期以上LPR为4.45%,都与上月保持一致。

也就是说,房贷利率不变。

这并不是说楼市不再有利好了,上个月五年期LPR才大幅下调。

今年央行上半年2次公布房贷利率下调的措施,一次是在1月份,下调了5个基点,另一次是在5月份下调了15个基点,是1月份的3倍。而在1月份之前,房贷利率已经保持20个月不变,今年5个月内就下调了共20个基点。自从央行松绑房贷后,多地开始集中调整,部分城市的降幅甚至超过央行的标准,天津、南通、苏州等13个地区已有银行将首套房贷款利率最低降至4.25%。

不仅是房贷利率下调,各式各样楼市利好就没有中断过。

2022年以来,房地产调控政策次数近300次,刷新历史同期纪,122省市政策放松,其中23城放松限购,32城放松限贷,13城放松限售,43城财税托市,超20城首付降至20%。

不过,利好频出,楼市的数据依然较为低迷,没有明显回暖迹象。

2022年5月份,70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续降势,但降势趋缓,新建商品住宅环比下降城市个数减少;一、二、三线城市商品住宅销售价格同比涨幅均有回落或降幅扩大,同比下降城市个数增加。

从各线城市看,5月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月扩大0.2个百分点;二线城市环比下降0.1%,降幅与上月相同;三线城市环比下降0.3%,降幅比上月收窄0.3个百分点。

不过,同比来看,70城房价时隔六年首次出现了下跌。

从百强房企的销售额数据可以看出,楼市依旧没有明显回暖迹象。

数据显示,百强房企5月份的销售额环比增长5.6%,同比却下降59.4%,即使是与2020年5月份相比,也下降了52.1%。

库存高企,有城市空置房12年卖不完

楼市利好频出,可房地产回暖的速度依然不如预期,原因何在?

一个很重要原因,就是楼市又回到了高库存时代。

也就是说,现在楼市的矛盾是供需之间的矛盾,房子太多,需求不足。

根据国家统计局数据,截至今年4月末,全国商品房待售面积5.57亿平方米,同比增长8.4%,按人均住房建筑面积39.8平方米计算,现有待售商品房面积已足够1400万人居住。

根据克而瑞统计数据,各能级城市去化周期均有稳步拉长趋势,一线城市增至平均19.56个月,二线城市增至23.07个月,同比涨幅均在80%以上,而三四线城市平均去化周期已达到28.15个月,库存风险直线上升,同比增幅达123%。

这只是平均数据,相比较而言,北部和内陆的弱二线城市、东南沿海前期需求透支严重的三四线城市,库存压力十分集中。

根据克而瑞发布的百城库存月报,截至5月20日,广西防城港市的商品房去化周期高达152个月。同期全国三四线城市平均去化周期为28个月,防城港的数据已经超过平均额的5倍。

也就是说,如果一直按照当前这个去库存速度,哪怕不再建新房,光是卖完库存房子,防城港就需要12年零7个月。

12年零七个月是什么概念。

一个小朋友一直不留级,可以读完六年小学,三年初中,三年高中,一直到大一上半年,防城港的房子还没有卖完,还是在不盖一座新房子的情况下。

防城港房子高库存也不是特例,哈尔滨、连江、长春、呼和浩特等市的去化周期都超过了100个月,在不建新房的情况下,按当前去库存速度,需要8-10年才能卖完现有库存,非冷门城市珠海的库存也需要消化42个月。

库存是楼市的当务之急

库存太高,会大幅增加楼市回暖的困难程度,还会产生一些不好的负面效果。

库存高企,二手房积压会影响新房的需求,而新房销售不畅,会直接影响开发商的回款力度,考虑到很多房企的资金面紧张程度,开发商回款困难,优惠反过来影响楼市的热度。

新房的价格相对于二手房没有优势,自然很难卖出去,还会影响开发商的拿地积极性。房地产不开工,还会影响上下游的产业链,譬如水泥,钢铁等建材,还会对家电,家居专修等企业的业绩造成困扰,对城市的经济发展也会有影响。

当然,大量库存积压,会造成资源浪费,库存长期无法消化,还可能导致烂尾楼的情况发生。

库存太高,也会对银行的房贷质量有影响。

无论从哪方面来看,去库存都是当前楼市急需解决的问题。

已经有城市出手了。

长沙开展了“盘活存量房供作租赁住房”试点,简单来说就是鼓励存量房出租,比如如果你在长沙有一套房,租出去(租期不低于10年)就算无房,就不再受限购政策约束。

五月以来,已经有近十个城市出台了“一人买房全家帮”的公积金政策。包括湖南邵阳、广东潮州、四川资阳、河北秦皇岛、广东珠海、江西赣州、河北沧州、安徽池州、云南楚雄等9城发布公积金贷款新政,多地在政策中提到,实行公积金家庭代际间互助,实行“一人购房全家帮”。

放松限购,限售客观上也有利于楼市去库存。

如果楼市回暖速度依然不及预期,后续还会有更多城市出台有利于楼市去库存的政策。

任何市场都会有高潮有低估,房地产在过去经历了二十多年的高速发展时期,暂时的低迷也是正常现象,低迷之后,房地产回暖依然可期。

# 楼市
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素恒子
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2022-06-22 12:17
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