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楼市要大反弹了吗?

这个是认证

包不同的观点

2022-06-19 09:27

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楼市要大反弹了吗?

专家说房价太低不利于年轻人奋斗。

01

楼市的魔幻一年

2022年,真的是房地产有史以来最魔幻的一年。

一面是楼市永远火爆、房价永远上涨的神话破灭。

一季度,全国新房成交面积26,305万平方米,同比下降18.6%;全国新房成交金额26,073亿元,同比下降25.6%。

楼市要大反弹了吗?

销售额和销售面积大幅双降!

同时,全国住宅新房均价同比下降8.6%,首次跌破万元大关!

楼市要大反弹了吗?

另一面是“量价齐跌”的楼市突然涌进一批陌生的脸孔,纷纷开始买房置业,看到新闻你简直不敢相信,他们也开始“玩地产”了?

一则消息瞬间刷爆了地产人的朋友圈。“四大皆空”的少林,最终还是没逃过地产的诱惑。

楼市要大反弹了吗?

郑州4月6日挂牌出让郑东新区一宗商业、商务用地,最终河南铁嵩数字科技有限公司以底价4.52亿元竞得。

这宗地块的最终竞得者——铁嵩科技的两大股东为河南铁投综合开发有限公司和河南沅翰实业有限公司,持股比例分别为51%、49%,而沅翰实业最终受益人为正是出任河南嵩山少林寺方丈达23年之久的释永信。

一时间网上段子满天飞:

说什么王权富贵,也不怕戒律清规。

该公司注册资本100万元,14年后,通过间接持股的方式以4.52亿元拍下了郑州约3.82万平方米的土地,从侧面也说明了少林寺无形资产公司这些年里经营有方,获得了丰厚的回报。

释永信曾经说过,和尚也要吃饭。

只是没想到会来吃地产这碗饭,看来是修行佛法多年,参悟了世界的尽头。

我佛慈悲,救楼市于水火之中,善哉。

02

大家都在“抢救”楼市?

今年跨界进入地产的可不止少林寺一家。

5月19日,浙江古茗科技有限公司摘取温岭大溪镇冠屿山路南侧地块,成交价1722万元,成交楼面价约645元/㎡(未考虑配建等因素),溢价率0%。

楼市要大反弹了吗?

最大的看点是拿地方浙江古茗科技有限公司,为古茗茶饮品牌的母体公司,古茗创始于2010年,创始人是王云安,创始地温岭市大溪镇。

古茗拿地,做奶茶的是要进军房地产了吗?

还有今年3月,吉利一口气成立三家全资子公司:宁波吉想置业有限公司、宁波吉园置业有限公司、宁波吉梦置业有限公司。

经营范围均包含房地产开发经营;物业管理;酒店管理等。

一天成立3家房地产公司,造车又造房?

今年初,华夏幸福、泰禾、蓝光、禹洲等一众房企泥足深陷,还在苦苦挣扎,就连高端产品之王融创,都在打折出售项目了。

全国人民都说房地产在走向衰落,结果做疫苗的都进军地产了。

2020年,搞核酸业务的公司,就开始赚钱了,开始买地了、买楼了。而搞疫苗的公司,那时候还在搞研发,搞生产。

等搞成了,赚钱了,一年赚955亿,科兴的第一反应,也是进军房地产。

公开资料显示,科兴生物成立了地产公司“北京科兴益道置业有限公司”,注册资本7.7亿元。

随后被紧急辟谣说只是给员工建宿舍,官方说法是对租赁房进行管理,主要面向员工的房屋租赁以及不定期到场的外聘专家短期住宿等。

可是科兴自今年2月份却开始陆续裁人,在4月23号裁完最后一拨人后才发放了年终奖。

一方面要建宿舍,一方面要大面积裁员,那这房子建好了给谁住呢?

除了这些公司在楼市不景气的时候大举“杀入”楼市,还有李超人又回来了。

时隔10年,李嘉诚又回内地拿地,5月5日,在广州参与土地竞拍。

然后,媒体惊呼,李嘉诚看好内地房地产市场,老狐狸又回来抄底了,别人恐惧,我贪婪。

你可以不相信有钱人说的话,但一定要相信他们投的钱;话可能是假的,但真金白银的资本投入,假不了。

那为什么一众在别的行业做的风生水起的公司,要去搞地产?最大的可能是为了赌一波“政策底”,蹲一把楼市反弹。

去年前三季度,调控政策层层加码,“断崖式”调控下开发商和购房者均选择了躺平。

楼市成交情况急转直下,新房、二手房统统歇菜,就连房价也开始跌了。然而楼市绑定的东西实在太多,又是地方的“钱袋子”,又是相关的二三十个产业,“国民经济支柱”可不是随便说说。

于是各地都开始从大规模调控转向大规模刺激。

3月份,郑州说要在三年内完成货币化安置,这可以说是本轮救市措施打响的第一枪。

随后从国家到地方城市出台了很多救市措施,利息都降了几轮,房贷利率差不多已经是史上最低的4.25%。

不过在一轮轮刺激下,市场也不为所动。

所谓刺激政策无非就两个落脚点:要么能刺激出增量,要么盘活存量。

几个月过来能挖掘的市场空间,几乎挖掘的差不多了,想买房的人早买了,还剩哪些可以争取一下?

于是,还留在农村和乡镇里的几亿农民被看上了——鼓励农民进城买房的措施来了。

送钱:直接补贴6000-1万,契税减半,房价优惠2万。

送工作:购房给安排工作。

送福利:安排教育学位,享受市民同等养老保险待遇。

贷款政策:执行国家住房信贷政策以及公积金贷款政策。

之前说家电下乡、汽车下乡,现在是搞地产下乡,鼓励农民进城买房。

当然,这不是一个地方的特例,是全国正在进行中的事。之前光明网就发布了一则报道称财政部下达2022年农业转移人口市民化奖励资金50亿元,加上此前已下达资金350亿元,累计下达资金400亿元。

走到鼓励农民进城这一步,可以说是刺激楼市的措施已经出得差不多了,子弹快要打完了。

今年为了重振房地产真的什么招都用了,就差直接发房子到个人手上了。

03

楼市反击战,失败了?

当央行释放维稳信号时,信贷政策触底反弹时;当地方政府松绑公积金政策,实施购房补贴政策时;当个别城市楼市成交量稍有起色时;很多自媒体和房产中介齐声高呼:

“楼市即将触底反弹”!

大肆呼吁购房者应该抓紧时机抄底。

央行到地方促进楼市的政策不断;开发商也是使出了吃奶的力气;还有各大国企、央企成为各地买地的主力,大量收购、入资“出险”房企;就连少林寺、科兴、古茗、吉利都开始进军地产......

都说做成一件事,需要八方合力,现在是全市场能动员的力量几乎都被动员起来,吹响楼市大反击的号角。

可是,结果呢?

从2022年5月份上市房企的销售月报数据来看,商品房销售降幅继续扩大。碧桂园下降了53%,保利下降了-36%,融创下降了82%。

前五个月销售累计同比,也是大幅下降:碧桂园下降43%,保利下降32%, 融创下降59%。

TOP 100房企商品房1-5月的平均累计下降幅度为53%,5月份的下降幅度为60%,5月份的下降幅度大于1-4月份的下降幅度。

救市的子弹几乎打空,房子还是卖不出去,以往的灵丹妙药放到现在突然不灵了。任凭如何刺激,购房者就是不为所动。

我们常说资金空转,是指资金在金融体系多个机构间流转,没有流入或者至少是没有直接流入实体经济。

现在楼市面临的情况,叫“政策空转”——无论出台什么样政策,都不见大的起色。

因为,楼市刺激的边际成本越来越大,边际效应却越来越小。

过去,我们曾面临两次大的“地产反击战”。

第一次是在次贷危机后包括房地产在内,全行业的下滑。

但是,一次“四万亿”使得2009-2010年中国经济迅速反弹,增速从2009年第一季度的6.2%强劲反弹到2010年第一季度的12.2%,同时外贸、工业、投资、消费大幅上升并迅速超过危机前的水平。

这是中国新世纪以来第一次大幅加杠杆,也导致2009-2010年全国房价翻倍。

第二次是2014年的“去库存”,全国楼市滞销。

从2014年底开始,尤其是2015年“330新政”之后,连续六次降息、放松各城市限贷、针对房贷利率打折、史无前例的棚改放水。

最终导致各个城市楼市非理性繁荣,房价轮流翻倍、居民债务翻倍。

但也就是这一次的“救市”,让实体经济日益困难,民间、企业、地方都进入了高杠杆状态,刺激房地产的代价已经远远超过其效果了。

其实在这之后,就已经到了房地产要挤泡沫的时候了,而这个大泡沫之所以还能继续维系下去,是因为中国经济高速增长的强劲动能,把颓势给掩盖过去。

如今,再去想着刺激楼市,拉一波经济,如同要一只病恹恹的老牛去耕地,任你如何用皮鞭去鞭挞,牛也耕不动了。

一方面表现在民间购买能力的迅速下降。

过去的三年,旅游行业哀鸿遍野,教培行业直接消失,民航直接停摆,各大互联网公司裁员,以及由此导致的中小企业大量裁员,甚至倒闭。

“刚需”们的口袋里没钱了,韭菜支撑不起楼市。

另一方面,频繁出台的鼓励买房的政策,其实是在打击楼市而不是刺激楼市。

现在的救市政策要么是降低首付、要么是放开限购、要么是降低利率,这些东

大家缺的是信心。谁不怕几百万扔进去打水漂?跟我毕生积蓄比,你降低那点利息有啥意义?

越来越频繁的松绑,制定者以为松开个口子大家会踊跃买房,但在买房者的眼里看来是什么?

假如奥运会大家下赌注,赌刘翔能不能拿冠军。但是刘翔年龄大了,体力也不如鼎盛时期,所以大家对刘翔没信心,不敢押注。

结果,刘翔的经纪团队为了让大家踊跃押注,反而给刘翔上呼吸机、打绷带。

你如果是观众,准备押注,会怎么想?这不是把大家信心全部清零吗。

要做的是让刘翔出来走两步,让刘翔恢复正常训练,隐藏去医院的消息。

当然,这只是打个比方。

类比到楼市,真正能救楼市的办法,正好和现在相反。

目前的政策、措施,问题在逻辑错了。

不是通过救楼市去救经济,只有把经济救活了,楼市才能得救;不然只会徒增居民债务,继续加杠杆,让系统性风险进一步增加。

至于经济要怎么救?

一是改变思路。以往靠投资,如今必须靠消费,要让大家有消费能力,直接发钱、发普惠性的消费券都可以,给经济运作提供一个“原始动力”,让它转起来。

二是提振信心。现在的情况好比一个人被人掐着脖子,翻白眼了,抬进抢救室,全院的医生来会诊。有说要开刀的,有说要吃药的,甚至还有人怪这个人体质不好。但就是没人说把手松开。

最近常听到“不惜一切代价救经济”的论调,然而从这些方面看,我们还远远没到不惜一切代价的地步。

搞坏一件事只需一方拆台,但做好一件事却要八方合力,经济建设尤是如此。

# 楼市
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