“有人说中国的民营房企以后就看碧桂园和龙湖。我对碧桂园却有点担心。”“民企房地产商画的饼一个都别信。(在建项目)该要钱的抓紧要，该诉讼诉讼,千万别垫资，千万别要商票。”
网上曾有个段子说，“对中国经济发展看的最准的是两个企业，一个是拼多多，另一个是碧桂园。”企业崛起，折射的正是中国经济的发展步伐。在民营企业中，有很多优秀代表，碧桂园从昔日偏居广东一隅的乡镇企业，到世界500强龙头房企，由小到大、由弱变强， 算得上是中国波澜壮阔的城镇化进程中浓墨重彩的一笔。
自创立以来，碧桂园一直受惠于中国房地产业的黄金时代，逐步走出广东拓展至全国其他经济高增长地区。就在刚刚过去的5月，TOP50房企业绩无转热迹象的情况下，碧桂园仍然（与万科和保利）坚挺于千亿企业阵营。此外还与龙湖、美的置业一起被监管机构选定为“示范房企”，在信用保护工具的加持下，可发行人民币债券。
近期房地产政策逐步回暖，但仍有许多民营房企艰难求存，凄风惨雨。似乎，曾经光鲜夺目的地产明星,纷纷陨落，而这其中，碧桂园似乎却成为了“三好生”？
从碧桂园过去的战略布局看，无疑是成功的，它满足了三四线城市刚需购房者需求，过往十多年的销售额同样可以看到这家公司对于这一战略的执行力。但对于未来，不确定性的环境，会更加考验企业在稳健增长能力外的抗风险能力。
在经济下行压力的今天，“房住不炒”已经来临，房地产狂飙突进已不现实。从增量市场向存量市场，在拼精细化管理的时代，地产高周转势必会成为历史，且不以企业和个人的意志为转移。那么，究竟碧桂园的路该怎么走？
01
如何成为房企“优等生”？
5月份，包括碧桂园、龙湖集团、美的置业3家在内的首批示范民营房企陆续确认了发债的相关进展。其中，碧桂园在5月20日，完成第一期5亿元公司债券的簿记建档工作，“22碧地01”债券票面利率最终落在4.5%，由中信建投担任主承销商。
对于本次获得融资入场券的房企而言，除了以此验证自身实力，更重要的是，在当前环境下，对整个行业的复苏起到积极拉动作用。可是，为什么碧桂园能够进入首批示范房企，并获得首批重启境内外融资渠道的“入场券”？碧桂园总给人一种激进扩张的印象，但从这两年财报看，只有一个字：稳。
数据显示，2021年年公司权益合同销售金额约为5580亿元，权益合同销售面积约为6641万平方米。营收为5230.6亿元，同比增长13%；股东应占核心净利润267.97亿元，同比下降超20%。报告期内，碧桂园权益物业销售现金回笼约5022亿元，权益回款率达90%，已连续6年达到90%或以上。
良好的回款率是地产企业抵御风险的保证，在行业资金持续收紧的情况下，以及多家企业年报的“难产”的情况下，充裕的现金流则是地产企业天然的屏障。不过，其实从2018年7月起，碧桂园就不再公布全口径销售额，只公布权益部分，或许在国家强调房住不炒的背景下，房企也怕树大招风，不想过度突出业绩增长。
此外，截至2021年末，碧桂园共有可动用现金余额1813亿元，与2020年1836.23亿元基本持平；其中现金及现金等价物约为1469.54亿元，受限制现金约为343.46亿元；总借贷同比下降2.6%至3179.2亿元，净借贷比率45.4%，相比2020年底优化10.2个百分点，现金短债比约为2.3倍；平均融资成本5.2%，相较于2020年末下降36个基点。
在2021整体市场急剧下行的大环境下，保持这样平稳的经营状况，甚至某些核心财务指标优于往年，碧桂园已超出绝大多数人意料，实属难得。不过，在1813亿元账面现金里有343.46亿元是受限制现金，占比18.94%，相比2020年翻出一倍之多。
今年初，碧桂园内部启动2022年组织架构调整：将原来106个区域公司，合并为65个，打响了2022年房企组织变革第一枪。据接近碧桂园内部人士表示，本次调整的目的在于进一步适应行业变革和外部市场环境，通过有序推进跨区域整合，提升区域集中度和资源使用效能，降低运营成本，提升全周期综合竞争力。
据统计，2021年，在TOP30房企中共有21家进行了大规模组织调整，包括总部部门合并、区域公司合并、精简管理层级等。龙湖、世茂、旭辉、中南、新城、阳光城、正荣、融信、佳兆业、雅居乐、中骏等众多知名房企，均对区域公司进行了大范围整合，区域数量平均减少30-50%。而在各大房企一边调架构一边打仗时，碧桂园却并未出现大的区域变动，维持架构稳定，这实际上也体现出碧桂园组织管理理念更趋于成熟。
在住房不炒的大背景下，2021年百强房企整体全年业绩同比降低3.5%，80%的百强房企未完成年度目标。要知道，2021年初，各大房企已经预判到市场不易，因此多数房企的仅设定了10%左右的增长目标，但没想到，行业环境比想象的更差。因此，2022年，对于包括碧桂园在内的所有房企，必须以更加谨慎更具危机感。
02
恒大之后，碧桂园也有远虑与近忧
自从恒大危机之后，中国房地产行业可谓进入寒冬。
众所周知，房地产本身就是高负债经营的行当，出问题的房企基本都是被债务大山压垮。很多人都会好奇，曾经创造了那么多辉煌战绩的恒大为何沦落到了如此地步，而其他房企谁又会是下一个？
2月17日，碧桂园爆发员工集体讨薪。一个月前，关于“碧桂园资金账户被冻结”的消息刷爆地产圈、银行圈乃至整个金融圈。“碧桂园扛不住了”“碧桂园出事儿了”“碧桂园要暴雷了？”此类质疑声此起彼伏，引发众人热议。随后有媒体向碧桂园证实这一事件，因参股的福州某项目产生客诉，不过这一事件最终得以平息。但无论如何，房企难过是事实。
过去，由于房产暴利，大量银行贷款进入支撑其畸形飞速发展，国内大型房地产商纷纷走上急剧膨胀、盲目多元化的路子，使得大量投入不能有效产出，不能实现经济效益，导致到期贷款还不上，形成银行风险；到期债券不能兑付，形成投资者风险；房子不能按时交付，形成消费者风险，成了一地鸡毛。
去年曹德旺曾公开表示，如果一家房企净资产负债率在100%以上，说明企业负债已经高于企业资产，是没有钱去还债务的。而许家印的巨额债务并不稀奇，因为这种高负债管理模式的企业在国内有很多，不仅仅是恒大问题。
回到碧桂园，截至2021年，剔除预收账款后的负债率为74%，高于70%的红线；净负债率，45.4%，比保利地产还要略低一些；现金短债比达到2.3倍，足够覆盖短期偿债需求。换句话说，碧桂园尚在可控范围。
6月8日，根据媒体报道，碧桂园正与部分债权行就一笔5亿美元的再融资安排进行洽谈，款项将用于偿还12月28日到期、未偿金额不超过5亿美元的银团贷款。据悉，本轮再融资谈判的参与方包括汇丰银行、工商银行、恒生银行以及部分其他中资银行，而年底到期的银团贷款未偿余额约为4.5亿美元。
当下，房地产调控政策已经筑底，市场信心正在逐渐恢复。但隐藏在冰山下的“表外负债”将多家大型房企拖入深渊。
年初的时候，2022年1月，碧桂园发行了超过12亿元一年期ABS；3月，获得了招商银行授予的150亿元并购融资额度，用于地产并购业务。这也是“三道红线”划定以来，首次民营地产企业获得并购贷款融资额度。5月“碧桂园地产”又发行一只5亿元公司债。整体而言，碧桂园在房地产领域多项排名都是第一，虽然总负债基数仍然庞大，但还是足够能力归还有息债务。
如今，地产高周转时代的结束，能很清晰地感觉到转型给地产企业带来的压力。未来随着从增量时代到存量时代的转变，财务越健康的公司就越能掌握时代的先机。因此，保证现金流，避免债务违约，坚持下去，才能穿越周期。
2021年末触及“三道红线”的房企名单｜来源：网络
03
成立仅3年的股权投资一级部门
疯狂投资
中国房企，似乎总有“不务正业”想搞跨界的梦想，比如恒大造车、万科养猪。
近年来，国内众多产业巨头纷纷成立CVC机构，加码股权投资，包括一些业务发展受限的房地产企业，比如碧桂园、保利、招商局集团、星河集团等。
2019年的时候，碧桂园股权投资的一级部门——碧桂园创投成立，全面负责集团除地产投资外的股权投资业务。从其投资布局来看，主要关注地产和社区生态链的投资机会。其中，碧桂园创投超过52%的资金都已投向了半导体、新能源、光伏、先进制造等硬科技领域，覆盖紫光展锐、盛合晶微、比亚迪半导体、壁仞科技、蜂巢能源等企业。
截至目前，碧桂园创投投资企业超过90家，包括蓝晶微生物、新瑞鹏宠物、企鹅杏仁、蓝箭航天、滴滴货运、茶里CHALI、遇见小面等近30家独角兽，以及诸如快手、贝壳等10多家IPO企业。虽然成立仅三年，但相比起其他创投企业，碧桂园创投可以说是以势如破竹之势，杀进了创投圈，且成绩斐然。
碧桂园创投2022年部分投资情况｜数据来源：IT桔子
碧桂园创投在产业、项目上的选择并非无章法。
梳理其历年投资线可以发现，碧桂园创投对科技、社会未来有助益的领域尤其热衷。最为明显的一个特点，碧桂园创投投资的半导体、新能源、合成生物、高端医疗设备等均是十四五重点提及和部署的行业。同时也是国内未来以自主创新、科技创新促进产业升级的关键领域。碧桂园创投管理合伙人代永波就曾表示，在产业迭代升级、人口结构变化和国家科技强国战略的大力支持下，我国硬科技发展正迎来黄金时代。
而按碧桂园创投的惯常做法，是会用至少两个月时间做行业“全覆盖式”扫描调查，以3-4人为一个项目小组。蜂巢能源就是其团队进入动力电池领域，长达3个月调研之后，重点圈定的目标。2021年7月30日，蜂巢能源百亿B轮融资完成，股东阵容豪华，碧桂园创投是其中投资金额颇高的一家。
有意思的是，今年4月，陶瓷建材和家居产品供货商蒙娜丽莎发布公告，称董事会同意公司受让碧桂园创投持有的控股子公司广西蒙娜丽莎新材料有限公司13.49855% 股权，受让价格为 2.5 亿元。资料显示，2020年12月，碧桂园创投以2亿元获得该股权，16月后全身而退，这笔投资获得了25％的回报，在目前的地产行情下，碧桂园创投卖得还不错。
除了蒙娜丽莎外，碧桂园创投还在2020年终止了对帝欧家居、惠达卫浴的战略投资。业内人士分析指出，这或许是其不看好地产行业和家居市场，且碧桂园要面对行业过冬有关。2021年，恒大地产掉下神坛，2022年，融创负面新闻不断，能否挺过来还很难说。曾经的地产前三名，碧桂园的一举一动颇受业内关注。
04
从包工头到商界巨鳄
“放牛娃”的逆袭人生
你可能知道王健林，知道董明珠，但你不一定知道杨国强。
碧桂园的创始人杨国强，为人非常的低调。资料显示，1955年出生于广东省佛山市顺德区，他自幼家贫，农民出身，17岁前未穿过鞋。小时政府不仅免了他7元学费，还给予2元助学金，由此完成学业并改变命运。改革开放之前，杨还在生产队里面工作，每天都要拉着牛下地耕田。
1978年，杨国强在哥哥的帮助下进了房管所当施工员，从普通的泥瓦匠到建筑包工头。几年后开始担任北滘建筑工程公司总经理。1984年。北滘经济发展总公司邀请杨国强加入并组建顺德县北滘区建筑施工队。1991年，北滘经济发展总公司和另两家公司合组成立顺德三禾物业发展有限公司联合开发位于碧江村、三桂村的项目即后来的碧桂园。
不过，房地产之路在起步即遭遇重大挫折。90年代低价买下顺德碧江及桂山交界的大片荒地，并以“碧桂园”命名开始进军房地产，但由于内地楼市泡沫破裂，碧桂园4000户只卖出了三户，差点变成烂尾楼。而此时，杨国强遇到了记者出身的楼盘策划人王志纲。
王向其提出兴建贵族国际学校，吸引有钱人儿女就读，并以此带动学生家属买楼定居。这一方案正好切合了已富裕起来的广东市场需求，杨果断采纳。不仅通过贵族学校带来楼盘销售的客源，多达每人30万元的学费，也为当时陷入困境的碧桂园带来一笔不菲的流动资金。这一案例后来成为中国营销学的经典，王志纲也因此声名鹊起。这也是后话。
2007年是碧桂园的发展转折点，这一年，杨国强经过慎重考虑之后，宣布碧桂园在香港上市（股票代码02007.HK），正式进入到资本市场。上市之后，碧桂园股票不断上涨，市值不断提高，与此同时，房产交易量也不断提升，从上市到2016年的十年间，碧桂园营收从不到200亿直接涨到近1600亿，翻了8倍有余。随后一年，杨便以125亿港元现金收购邵氏兄弟TVB的75%股权。
今天，碧桂园已经是中国地产三强，包含物业发展、建安、装修、物业管理、物业投资、酒店开发和管理以及现代农业、机器人等多元化产品服务。2019年全年销售额7715亿元，居中国房地产业第一位。2021年，碧桂园连续五年入选《财富》世界500强，位列第139名，排名连年提升。
在功成名就之后，杨国强出人意料地选择了退居幕后。碧桂园刚刚上市的时候，杨国强就将名下所有股份给了女儿杨惠妍，自己则全身心投入到公益事业当中，以此回报社会。目前为止，杨国强家族积累财富，达到了额惊人的2052.3亿元，而杨国强家族及碧桂园集团、国强公益基金会累计为社会捐赠超90亿元，助力超49万人脱贫。
杨惠妍也一度登上中国女首富的宝座，并一连做了7次女首富。目前，40岁的杨惠妍身家超过1600亿。不过，虽然公司掌舵人是杨惠妍，但杨国强家族总计持有58%的股份，每年分红就能分到50亿。换句话说，仅10多年分红，杨国强就已是不折不扣的“百亿富翁”。
2018年，曾是地产行业的多事之秋，也是碧桂园的多事之秋。这一年，关于碧桂园高周转的文件、聊天截图、段子，以及因高周转而导致的工地事故、工程质量问题，在网上广为流传，将碧桂园推上了风口浪尖。
为此，杨国强与属下酒酣时有些崩溃，潸然泪下，嘴里反复念叨着：“我已经财务自由了，我现在做事，真的只是想做点实事，我现在所做的一切是为了社会更美好。”在面对媒体时，杨国强更是问出：“碧桂园该不该当老大，你们教我，该怎么办？”这一年，碧桂园实现营业收入3790.8亿元。
说回杨国强，他曾说过：“碧桂园坚持长期看好中国新型城镇化前景，对中国经济稳定增长、长期向好抱有坚定的信心。”
从2021年至今，中国房地产销售市场持续下行。今年前4个月，TOP 200房企累计销售额同比下降52.8%，降幅较前3个月扩大3.8个百分点。如今，随着宽松政策进一步向更高能级城市和更大力度工具演进，楼市成交逐渐复苏，同时伴随支持房企的融资需求，房地产市场正在悄然生变。在新的形势下，像碧桂园这些房企也需要谨慎再谨慎。
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