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左手抢房,右手抛售?

这个是认证

金融五道口

2022-06-02 07:56

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调利率,松限购,降首付比例……

在一连串利好的狂轰滥炸后,楼市已经逐步触及“政策底”。接下来“救市篮”里的武器,可能翻来翻去,只剩下两个:

1、一二线彻底放开限购

2、执行大规模棚改货币化

从南京被强制叫停“解限购”可以看出来,“房住不炒”尚存一丝气息,一二线城市如果没有出现大规模库存问题,很难全域放开限购。

楼市核武器,“棚改货币化”,至今没有丝毫启动的迹象。

因为大家都明白,这种强行塞钱给老百姓买房的做法,可以把楼市瞬间送上天,但爆炸后,辐射非常严重:

房价再来一波暴力拉升,居民口袋被彻底掏空,拆迁户变暴发户,打破社会公平性,固化阶级鸿沟。

“政策底”之后,就是当下我们正在不断触及的“情绪底”。

这个阶段是最难熬的,目前市场情绪分化,非常严重。

一部分人认为房价会涨,想尽办法上车,另一部分认为房价已经丧失动能,尤其经历过大跌的投资客,已经开启抛盘模式。

情绪化市场,很难量化,只能根据成交数据做判断,看预期走向哪一边。

经过去年楼市“硬着陆”,整体购房者对楼市恐慌心理一定大于看多效应,但可以确定的是:

大家从楼市里赚钱的想法,依然疯狂。

1

抢房

前几天,一个叫做海德园的楼盘震惊深圳楼市。

12.6万/平米的房价,239套房迎来2348组客户登记。

最终1175组客户突出重围,通过终审,按照这个比例,基本是5户家庭抢一套房子,这在冰封了1年多的深圳,并不多见。

为什么动辄千万起步的房子,会迎来哄抢?

限价倒挂。

海德园虽然房价高至12.6万/平米的房价,但周边的二手房普遍在18万元以上每平米,隔壁的万科臻山府二手房源的实际报价,更是在20万元/平方米以上。

以海德园一套161平方米的4房为例,如果以12.6万元/平方米均价买入后,以周边二手房价格18万元/平方米出售,就可净赚869万元;

如果以最大户型251平方米计算,价差则为1355.4万元。

一套房子,稳赚千万利润。

再怎么佛系的人,面对如此大的套利空间,也无法做到坐怀不乱、无动于衷。

有人说,这是有钱人的游戏,对于普通人,也只能吃瓜看戏干瞪眼。

别着急,我们把视角转移到成都。

最近,成都一个叫做新鸿基悦城的项目,启动三期登记,引爆当地楼市。

360套房,报名人数破10万人。

没看错,是10万,登记当天官网直接被挤瘫痪了,此举也创造了新的历史记录。

没办法,新鸿基悦城三期推出的房源,毛坯均价在每平米1万左右,最低可以达到9800元/平米。

而现在整个天府新区二手房的均价在2.3万元/平方米,而新鸿基自己的二手房也跑到了2.7万/平米左右。

如果不小心中抢到一套100平米的房,意味着稳赚100多万,这比任何赌博性质的游戏都刺激得多。

事实证明,现在的一二线城市的购买力还是有的,只是大家都在观望,等待倒挂力度比较高的新盘入场,去抢新房。

居住需求其次,赚钱效应为主,这个思路从未变过。

2

不公平竞争

限价,表面上是为了控制房价,给刚需创造福利,但本质上加剧了市场的不公平性竞争,让买房变成了完全靠运气的抽奖游戏。

而在整个市场结构上,也放大了二手房整体库存规模。

一些购房者,宁可一直等新房,也不愿意踏入二手房市场半步,还有一些业主为了抽奖,把手上的二手房想办法处理掉,然后腾出房票继续抢新房。

比如最典型的“摇都”杭州,已经出现危险信号,前几天出台政策,特别针对二手房市场进行自救,强调:

在本市限购范围内购买二手住房,落户本市未满5年的户籍家庭无社保缴纳要求。

杭州二手房库存,非常夸张,目前二手房挂牌量已经高达23万套,住宅挂牌逼近17万套。

这一数字是杭州有史以来最高,也是全国范围内的最高值。

同在长三角城市群的南京,也因近几年新房限价政策,囤积了庞大的二手房库存,已经达到11.8万套的量级。

压力太大,前段时间想着偷偷放开二手房限购,结果被高层强制叫停。南京不死心,刚刚又传出要施行解限购新政:

外地人在南京买房,家庭户,近一年累计6个月社保,就可以买2套房,仅限二手;南京户单身,四区工作,可买2套二手;南京家庭户,符合条件可以买3套二手房。

为了稳住二手房市场,也是蛮拼的。

没办法,对于新房,政府还可以发布“限跌令”,防止开发商大规模抛盘,但对于二手房市场,总不能控制老百姓打折卖房。

一旦二手房投资客开始抛盘,带来的风险,要远比新房市场更猛烈。

这将成为接下来高库存二线城市最害怕的事情。

除了杭州和南京,重庆、天津、成都、沈阳、武汉、苏州、西安、广州、哈尔滨等都在10万量级之上。

当然,每个城市的基本盘体量都不一样。

比如重庆二手房库存达到16万套以上,但重庆人口高达3212.43万人,比杭州足足高出2000万……这样平均下来,重庆的二手房库存其实是适中的。

根据人口、经济、二手房库存的综合对比值计算:

杭州、天津、沈阳、南京、哈尔滨、大连、郑州、青岛、昆明、呼和浩特等城市二手房库存出现了一定的风险,需要大家提高警戒。

二手房流动性弱,对于炒房客比较多的城市,很容易出现抛盘砸盘的现象。尤其杭州,今年下半年一定会陆续出现大量笋盘,二手房打折会成为一种现象,到时候有资格的可以去捡漏。

然而很多城市,并未意识到“二手房高库存风险”,还在纷纷放开限售。

这段时间,唐山、哈尔滨、银川、德州、六安、宜昌等城市直接取消限售政策;苏州、常州、东莞、泰州等城市缩短了限售年限;青岛、南京、海口、济南则将房屋转售年限,从取证起改为网签起。

限售放松,市场又会涌进大量的供应,继续推高库存。

比如南京、徐州5月二手房新增挂牌量日均环比增长50%左右;济南5月23日限售放宽后,近几天二手房新增挂牌量明显增加。

当下市场信心尚未恢复,接盘能力有限,放松限售会导致很多城市学着杭州开始抛售房产。

所以我认为,上面提到的这些高库存城市,今年要么买倒挂新房,要么就等到年底,看二手房动态。

3

不可能性

如果有人跟你说“这个城市在抢房,赶紧上车”,这时候千万不要头脑一热,就乖乖听话上车接盘。

而是要分析,这些人抢的,是什么房。

如果是“倒挂盘”,基本反映不出楼市行情,抽奖赌博游戏不等于市场购买力。

如果不是,大家都在抢常规商品房,这时候就在证明楼市行情在反弹,这时候上车,就是在抄底抢跑。

在三四线城市沦为房地产投资“沼泽地”之后,部分一二线也走进了“雷区”,这来源于居民的购买力与城市发展之间的“资源错配”。

国有国运,城有城运。

在四大一线成为龙头后,这些年都是二线城市在疯狂角逐,拼命“冲顶”。

大家都在拼命扩张版图,招商引资,抢夺人才,但事实上,都无法逃脱「二八定律」,甚至会出现截然不同的画面。

比如成都,已经成为2000万人口大城,而哈尔滨人口跌破千万。

优质的城市,会逐渐消化城市扩展带来的高库存,而基本面较差的城市,高库存成了城市衰退的定时炸弹。

现阶段,政策在放松,利好不断涌来,所有人都鼓吹让大家上车,但作为一个天天浮沉在楼市的研究者来说,子木更多的责任是给大家做风险提示。

# 调利率
# 限购
# 首付比例
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这个是认证
Hby123
“早安,打工人!”
2022-06-03 00:38
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shayu56
办法总比困难多,这多年还不都挺过来了,继续整!
2022-06-02 18:19
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这个是认证
醋仔叙事1966655
“我不要你觉得,我要我觉得!”
2022-06-02 17:23
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