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恒大双城记:许家印的最后一搏

这个是认证

快刀财经

2022-06-01 11:00

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今年一月,恒大集团深圳总部的招牌悄无声息地从写字楼上被拆下,集团董事局主席许家印及恒大的许多中高层,都搬回了广州总部办公,一向敏捷的媒体险些以为恒大要破产重组了。

当年恒大离开广州的决定有多轰动,现在总部人员都回到广州的举动就有多引人注目。

时光倒流5年,在2017年的8月,发展势头正盛的恒大,从发家地广州搬到了深圳。

当时,媒体哗然,短短几日,《广州为什么被抛弃》、《恒大投奔深圳,广州金融业不行了!》,阴谋论、抛弃论、一时间各家分析层出不穷。

但谁也阻止不了恒大的脚步,很快,恒大的注册地变更为深圳,深圳又多了一家“500强”企业。

而2022年,从出走到回归,恒大又把工作重心移回广州了。

广州是恒大的起点,也是恒大的福地。

个人的决策,企业的发展,城市的精神,

就像点、线、面的关系,互相影响,互相成就。

01

1992:深圳,发展梦开始的地方

1978年,对中国,对恒大创始人许家印,都具有划时代的意义。

这是恢复高考的第二年,许家印抱着“不成功便成仁”的心态,以“007”的姿态疯狂冲刺,终于如愿考入大学。

在大学期间,许家印是“卫生委员”,有三分之二的时间都在男女同学间穿行,协调同学们完成情节任务,练就了一身人情通达的本领。大学毕业后,许家印扎根舞阳钢铁厂,沉积十年,培养了过硬的管理基本功。

1992年,国内经济发展增速放慢,国企体量大,转型艰难,随着产能升级,钢铁行业、煤炭行业等主流国企都陷入产能过剩的发展停滞期。关停低效企业,战略重组,优化方向迫在眉睫。

经济形式倒逼国企改革,许多人在这时候迫切地另谋出路。这时候,邓小平低调南巡,走遍了上海、武昌、深圳等地,发表了多篇讲话,特别是后来深圳首发的一篇《东方风来满眼春》,记录了邓小平提出的愿望,“广东要力争用20年的时间赶上亚洲‘四小龙’”。

当时的深圳,有着“三天一层楼”的深圳速度,经济发展速度极快,人均工资收入也从改革开放之初的600元稳步提升至2000元,敢闯敢试的精神在深圳勃发。

在市场、政策双鼓励下,大家都看到了深圳广阔的市场前景,纷纷把它当成创业的第一站。

▲90年代深圳街头

随着国企改革,市场经济进一步发展,至少有10万有知识、有人脉的官员下海经商。

怀揣着在国企积攒下来的两万存款,许家印带着自己足有三十页的简历来到了深圳,成为当年下海的“92派”一员。

他相信,深圳是梦的开始。

但他在招聘市场上连连碰壁,他开始怀疑自己,以前的经验,在深圳难道一点也派不上用场吗?

后来,还是一个好友给他指点迷津,“太长的简历,深圳人不看的。突出优势,把它缩短成两页吧。”

果然,许家印拿着精简后的简历重新投入人才市场,一下子就收到了三家公司递来的橄榄枝。

他选择了其中的中达公司,作为探索市场的起点。这时候的许家印,对市场结构一窍不通,但他已经走出来了,再无退路,一切归零。

他放下身段,逢人就叫,在最困难的时候,他曾经在朋友家的走廊里睡了三个月。

但谦虚的许家印很快就在市场里如鱼得水,让公司的业务蒸蒸日上。

“在深圳的几年,比我在国企的十年学到的东西还要多。”许家印在回忆自己的创业路时曾经这样说。

02

1996:广州,金碧之路

1996年,实体经济降温,经济增速疲软。如何赚钱,成了大家热切关心的问题。

怎样发展经济?

当时专家在视察市场后给出了一个方向:“住房建筑是国民经济的增长点”。

盘活存量,搞活流通,促进住宅建设。

没多久,国家就向市场发出了这样一个信号。走在市场前端的许家印及时接收到这个讯号,即刻主动请缨,申请到广州为公司建设房地产项目。

那一年,在他的指导下,广州的珠岛花园应运而生。这个项目给公司带来了上千万的利润。

做出好成绩的许家印申请加薪,但被老板拒绝了。

于是他决定离开公司,另立炉灶,做的当然还是受国家大力支持的房地产。

他创立了恒大地产集团有限公司。

那时候,广州的楼市户型以大户型为主。

但许家印在一次又一次调研市场后,决定另辟蹊径,开发全新的户型。

他认为,房子和人是相通的。

买房子的人,并不只是追求大房子,更多是想要买一种“家”的感觉。

广州是历史悠久的千年商都,在广州生活的人,不缺资金且格外注重生活品质。

他相信,在广州,只要产品够好,一定能打出市场。

在深入调研市场之后,许家印决定打造“配套+房子”的全新产品。要建房,先修路。他甚至为项目移来了苏州的园林,几乎是不惜一切代价,还原出江南水乡的亭台楼阁。

在没有充裕资金的情况下,许家印拿着过往的案例,跑了许多银行,成功在没有任何抵押物的情况下,分别在5家银行拿到了总共4000万贷款。

一年之内,完成征地、报建、开工、竣工、销售、入主、收益的闭环。

高效,让金碧花园成为了当年的一个传奇。

金碧花园的成功,奠定了恒大运作模式的基础——“短、平、快”。

短,开发周期短;平,销售价格便宜;快,销售速度快。

可以说,恒大未来的发展命运,都和这种模式有着分不开的关系。

恒大对“短平快”的模式爱得很专一。它避开了发展势头正盛的一线城市,而把目光对准了二三线城市的郊区。

迅速购买土地、开发、销售、融资,再投入下一个购买土地的循环。

当时,楼市一路看涨。恒大就像一台不知疲倦的机器,高效地把自己推向全国,收割利益。

在一个“工作狂”老板的带领下,恒大的员工不知不觉也沾染上“工作狂”的习惯。

夏海钧是在2007年6月加盟恒大的。

在他第一天上班的时候,许家印就约他开了一个会。

从下午6点,一直开到晚上11点。

一开始,夏海钧以为,这只是一次偶然的长会。在同事眼里,这确实也是一次偶然的会议,因为当时,同事们在晚上11点“抢”会议室是常有的事情,凌晨两三点,会议室依然灯火通明。

发展得风生水起,马上准备上市的恒大却迎头撞上2008年的金融风暴。

迅速扩张的恒大,没有充足的资金储备,当时恒大在全国布局的37个项目,还有33个处于在建的状态,没办法支撑恒大迅速回笼资金。

在当时的房地产界,10个人里有9个都觉得,恒大会“死”在2008年的冬天。

这时候,许家印铤而走险,去香港玩“锄大地”了。

在杨受成、郑裕彤的牵线下,许家印成功进入当时的香港富豪“锄地局”。一个只会说普通话的许家印,生生靠着自己的交往技巧,当上了富豪们的长期牌友,并让郑裕彤出于信任,联手国际投资机构,给恒大投资5.6亿美元。

在许家印强大的朋友圈和国家“4万亿救市”方针的共同支持下,

离“死亡”只有一步之遥的恒大,成功逆风翻盘。

2010年,恒大又在广州开始了一次全新的冒险——投资足球。

08年国足在更衣室内斗导致队伍直接在世预赛出局,8月败兵北京奥运会,以及其后一连串的假赛丑闻,让中国足球的声誉跌到了谷底。

因此,在业内看来,这不是一场投资,这是把钱丢到大海里,还听不见一声响。

一年下来,恒大足球俱乐部盈利了77万,而恒大集团却付出了整整1.5亿元。

大家都觉得,投资足球的恒大,是一家“不怎么懂得花钱的公司”。

但许家印却觉得,这是一场奇袭:

“我们每场比赛只给广东体育4万元的转播费,但换来的却是90分钟的品牌曝光机会。恒大主场的广告牌是里三层外三层,央视的广告是一秒15万元,而我用4万元就能换回来这么多的回报,你说这个投资值不值得?”

在入主广州足球队之前的一年,恒大的品牌估价是41.54亿元。

而2011年,恒大的品牌估价是210.18亿元,足足翻了五倍。

到了2017年,恒大的当年销售额达3700亿元,超越了老对手万科,成为当年的销冠。

同年,恒大主席许家印以2814亿元的资产,当选中国首富。

入主足球行业之后,恒大地产就成为了中国最会赚钱的房地产企业。

同年,恒大提出了新的发展策略:

“买买买,合合合,圈圈圈,大大大,好好好”。

野心迅速膨胀的恒大没有看到,眼前是即将破灭的美梦。

03

2017:深圳,一拍即合的搭档

2017年,房地产市场多元开花,变局骤显,一年下来,全国各地共发布了250次以上的房地产调控政策。在“房住不炒”的大方向下,租购同权、长租市场发展,稳定楼价……一个又一个的调控政策,都选择了在广州试行。

广州的房地产市场由最初的高歌猛进,逐渐转向精工发展。

与此同时,广州大力引进人工智能、生物医药、新能源、新材料等新兴企业落地,致力于要发展成新时代数字经济核心区。

在城市吸引力迅速上升的时候,广州珠江新城CBD的甲级写字楼空置率低至8%。

▲2017年广州甲级写字楼新增存量及空置率

写字楼空置率低,对于一直往前冲的恒大来说,却不是一个好消息。

恒大需要更加大的舞台发挥,但显然,当时的珠江新城已经不能满足它的需求。

都说一个萝卜一个坑,当时珠江新城的CBD已经趋近饱和,琶洲CBD、万博CBD等还没发育成熟,恒大只好把目光转移到周边城市。

它第一个看到的,是深圳。

虽然深圳是许家印南下发展第一站,但只要我们回顾2017年的深圳市场,就可以知道,如果恒大在2017年一定要找个地方搬——

这个地方,能且只能是深圳。

为什么是深圳?

这得谈谈深圳的优势。

深圳,是粤港澳大湾区中的一个重点城市。而在2017年,“粤港澳大湾区”被中央最高文件正式提及,深圳,被定位成大湾区中的“全球性经济中心”。

简单点来说,就是:大格局纳八方财,搞钱就往深圳来。当时的深圳,GDP略超广州,直追香港。铁路东进可跟广州手牵手,汽运过关能和香港肩并肩。

同时,作为一个经济开发区,深圳擅长用低廉的商业土地价格和最优惠的税收率吸纳尽可能多的企业,为了发展总部经济,深圳提出给予落地的重大企业至少1000万的奖励。

政策很重要,入场的时机也不可忽视。

2017年,深圳的龙头企业万科,正忙着和宝能系作股权纷争的最后“决战”。

就在这时候,恒大集团提出把手上所持的万科股份转手给深圳地铁,让深圳地铁上升为万科的第一大股东。

大约是为了回应这一份诚意,对接恒大搬迁来的员工,深圳调动协调超过44个部门。

恨不得在城市上空架起横幅。

“欢迎各企业总部来深圳赚钱”。

恒大需要开疆拓土,大力发展,深圳鼓励大型企业落户,带动经济发展,双方自然是一拍即合。

自此,恒大集团开始以双总部模式运行。

恒大集团、恒大地产、恒大金融等总部放在深圳;而恒大健康、恒大旅游等新型产业总部还留在广州。

04

2020:“三道红线”下,高周转不灵了

“高周转率”,是恒大保持资金链稳定的一大法宝。

但没有人知道,明天和意外到底哪个先来。

2020年,新冠疫情的爆发,让恒大的销售陷入停滞,房子没人买了,投出去的钱收不回来了,欠的债也还不上了。

这时候,恒大再一次冒险出招,打破传统的线下销售渠道——

“线上看房,线上销售,无理由退房”。

在疫情来临的时候,果断决策,以“割肉”的方式让资金回笼,当时的恒大,确实站上了一个全新的风口。

2020年第一季度,同行的万科在风口面前收敛又收敛,扎紧了裤腰带,再一次提出“活下去,活得好”的口号。

销售额逆势上扬的恒大,在总部开起庆功会。

当时,有敏锐的业内人员指出,恒大“两年内无条件退房”的举动,极其容易因引起纠纷。

一旦有消费者集中退房,恒大的资金链就会迅速变得不堪一击。

只是赌徒大多都是盲目的。

那时候,无论是消费者,还是绝大部分的房地产从业人员,都相信恒大真的会“恒长持久,大而有道”。

在“房住不炒”的方向下,为了矫正房企的盲目扩张行为,2020年8月20日,住建部和央行召开了重点房企座谈会,在座谈会上,提出“凡越过三条红线的,都不得融资”的要求。

这三条红线分别是:

房产扣除预收款后的净资产负债率高于70%

净负债率大于100%

现金短债比例小于1倍

当时的恒大,剔除预收款后的资产负债率达82.7%,净负债率为183.1%,现金短债比为0.4。属于三条红线全踩中的企业。

按照规定,这类型的企业不得再增加有息负债,并且要在2023年6月30日前完成降负债的目标。

一直以来都依赖“高杠杆,高周转”的恒大,在失去了“外部输血”的渠道后,瞬间受到了重创。

这时候的恒大,像一个已经红了眼的赌徒,想把仅剩的资金都用来翻盘。

恒大主心骨许家印再次利用自己强大的人脉,在2020年10月的时候筹到了5亿美元。

同时,恒大再次打出一场“降价闪电战”,极短的时间内,把部分楼盘以7.5折,甚至7折的价格销售,最大限度地争取资金回笼。

但这时候,早期买入恒大旗下房子的人,就觉得自己买贵了。

一时间,恒大各个楼盘的售楼部挤满了人,一边是来趁低价买房的,一边是闹着要退房的。第一季度时业内预测的“无条件退房”纠纷,终于爆发。

尽管纷争不断,但当时许多恒大内部工作人员都以为,只是“黎明前的黑暗”,马上就会雨过天晴,迎来新的生机。

但时间并没有让恒大变得更好。

2021年的恒大集团,依然危机重重。

在恒大旗下各处楼盘传出停工消息的时候,负面消息重重。

为了安抚消费者,恒大集团在2021年9月1日召开了“恒大集团保交楼军令状签署大会”,当时有网友戏称,那是一场价值3200亿元的大会。

但很快,恒大集团又传来了一个噩耗。

原定于9月8日到期的“恒大财富”理财产品未能如期兑付,客服平台的热线也一直处于无人接听的状态。

这一下子拉响了投资者的警报,他们意识到,

自己的钱可能真的拿不回来了。

9月12日,投资者在恒大的深圳总部拉起了横幅,气势汹汹地讨要着自己血汗钱。投资者的挤兑,让恒大集团本来已经很脆弱的现金流雪上加霜。为了活着,恒大集团提出了三个对付方案,分别是:

1. 现金分期兑付

2.实物资产兑付

3.冲抵购房尾款兑付

但这三种方案,还是在赌。

大部分投资者选择的第一种方案,能拿回本金和利息,但要等30个月分期兑付,没有人知道,恒大会不会在30个月内宣告破产。

同样,第二种和第三种方案,没有人能金口玉言地保证恒大楼盘必定如期交付。

提出的三种方案,都是恒大在劝投资者们,买定离手。

外忧未除,内患又起。在资金不足的情况下,恒大决定断尾求生,优化人员。

恒大的底层工作人员,时刻如履薄冰:

“你不知道什么时候会被叫进会议室,被优化掉。华东公司那边已经通知不发工资了,说是要和公司同舟共济,共度难关,现在公司里都人人自危。”

在很多人的心里,“大而不倒”的恒大,似乎终于倒下了。

05

2021:广州,一线生机在故地

破产、重组、转型国企……

2021年的最后几个月,围绕着恒大的猜测一直没有停过。

直到2021年12月6日,恒大官网公告成立“中国恒大集团风险化解委员会”。

▲风险化解委员会豪华阵容:

粤海控股集团有限公司:广东省国资

中国信达资产管理股份有限公司:四大AMC

广州越秀集团股份有限公司:广州国资

国信证券股份有限公司:深圳国资

北京市中伦律师事务所:WLG成员

看懂了风险化解委员会成员的人都知道,

恒大,已经不再是当时风光无限的“房地产航母”了。

风险化解委员会里的“中国信达资产管理有限公司”,在以往的不良资产处置上有着丰富的经验,特别擅长加速资源整合,优化产业结构,在有需要的时候,推动企业重组。

不难看出,国资出手,只是让还在恒大这艘船上的投资者、消费者都能够安稳下船。

为了压缩成本,2022年1月10日,董事局成员离开了工作近5年的南山区总部,回到了广州。

正如开拓的时候,恒大只会选择深圳,回归的时候,它也只会选择广州。

“毕竟现在一些工作人员天天往广州国资部门跑”。在把总部迁回广州的时候,有恒大员工这样说。

4月份,曾经因恒大陷入经济危机而短暂停摆的广州庙头村旧改计划,又重新启动。而出手援助的企业,正是建造了广州塔、海心沙、猎德大桥等广州知名地标的国资企业,广州城投。

▲庙头村旧改参与公司实际控股比例

雪中送炭,这是广州城投的担当,也是广州的担当。

作为世界上唯一一个延续千年的商都,长久的发展让广州形成了务实且包容的城市气质。

这座城市,没有太多炒作的概念,也不鼓励高杠杆,它很适合一个企业,静下心来,踏实地打磨自己的产品。

网易创始人丁磊是这样评价广州的:“在我心目中,广东是一片真正的热土。我在广州的城中村住过,从零起步。它包容我,接纳我,给我机会。”

重新回到广州的恒大,打出了“降负债、保交楼”的口号,终于重新踏实过日子。

回到广州的恒大,似乎一切都好起来了。

4月份,恒大取得了30.9亿元的销售业绩,而在去年的9月,恒大的销售业绩仅为两三千万。

5月份,有媒体报道,恒大汽车首款纯电SUV恒驰5在盲订开启10个小时内,订单就达到5万台。尽管恒大集团后来出来辟谣,说这只是一个乌龙事件,恒驰5在5月20日才正式开启预售,预售价1000元。

但由于乌龙事件引来的关注对恒大来说也是个好消息,毕竟,在房产受控,理财爆雷之后,恒大汽车可能是恒大“起死回生”的最大希望。

企业和城市,是互相成就的共生关系。

放眼中国,像广州、深圳这样分则各有优势,合则共谋发展的双子城实在不多。

深圳倚靠着香港开放口岸,又占尽改革开放的政策利好,打造出一个全球化经济中心;

而广州作为成熟的千年商都,在发展方向和好兄弟深圳错开,一心把数字经济做大做强,坐稳大湾区科技文化教育中心的位置。

因此,在广州和深圳之间反复横跳的恒大充分利用了两个城市的发展特质。

在高速发展期,恒大集团选择落户深圳,

而在企业转型后期,恒大集团选择把发展重心迁回广州。

在未来,广深两兄弟必定会以双核心的姿态强强联手,互相补充叠加,联动港澳,带动整个粤港澳大湾区的发展。

双城赢,湾区共赢。

那么,到底恒大能不能乘着这股广深双核引动大湾区的东风再度起飞?

让我们拭目以待。

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