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5月后,中国楼市接下来怎么走?懂行人给出了这“3个预判”

专聊房君

2022-05-13 14:42

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最近大家也看到了,全国放松楼市调控的城市越来越多,根据媒体的不完全统计,已有超过110座城市不同程度松绑楼市调控政策。

针对眼下的现象,说什么的都有。比如,有的人就直言不讳地说,中国楼市就是政策市,现在从上到下“松口”楼市,与2003年、2008和2014年如出一辙,当出现突发情况后,放松楼市为稳经济,而前者再次起飞,来一波大行情。还有的人说,今非昔比,人口出生率下降,且大家收入都受到事件影响,市场只会越来越差,加上房价实在太高,泡沫太多,重回8-10年前指日可待等等。

不得不说,不同人看问题的角度不一样,掌握的信息千差万别,得出的结论也自然是不同的。但是,对于将要购房或者卖房变现的群体来说,眼下这种看不清方向的楼市,着实让他们很是迷糊。那么,本文今天来回答一下:“5月后,中国楼市接下来怎么走?”,懂行人给出了3大预判,跟很多人的“惯性思维”不一样,2022年或将超出很多人的想象。

直接上干货。

本文特别要说明的,这回尽量不用数据,粉丝朋友应该也有看过我此前的文章,为避免冗繁的篇幅,直接输出结论。

第一,恢复楼市是一定的。

不管我们相不相信,目前超过110座城市已松绑了部分楼市调控政策,比如降低房贷利率,一二手房都有,限购、限贷、限售等都在逐步松绑,有的还直接发放购房补贴,免除或者打折办证税费等等。

这些实打实地放松调控政策,肯定不是各地自发作为,而是在全国一盘棋的大局下,得到了决策层的授意。比如4月底国家大会就强调,“支持各地从实际出发,完善房地产政策”、“支持刚需和改善住房需求”。央媒经济日报随后发表评论文章《因城施策完善房地产政策》就提到:

房地产业规模大、链条长、牵涉面广,在国民经济、全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高份额,对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。

可以看出,这句话也指出了为什么要在现阶段松绑调控的关键原因,当然,这里也要加一个背景,那就是“疫情”。根据中指研究院发布的最新数据显示,2022年前4个月,百强房企销售均值下降了50%,由此可见现阶段房地产行业的严峻形势。现在各地放松楼市调控,是因为房地产行业明显下滑已经影响到经济发展和金融安全。所以,尽快恢复房地产正常发展,是迫在眉睫的事,这一点,不管你喜不喜欢、愿不愿意,从大局看,通过修正此前过严的调控恢复楼市信心,恢复在经济中的比重,是眼下确定的事,不要有任何怀疑。

第二,这波楼市能走多远?

这一点,主要取决于调控放松的尺度。可以从两个方面看出来:

一是常规的行政管控放松。比如限购,目前不少城市已经取消了,包括一些新一线城市,其目的就是针对那种三四线的购买力,把置业城市能级提升一下。还有限售,包括青岛、南京等城市,他们主要目的是让购房者觉得房子能早变现,资产能流动起来,进而出手购房。需要注意的是,这些限购、限售还没完全放开,部分放开主要就是试探市场效果,如果不行,就再松一些。但要清楚一个放松的底线,“房住不炒”还不太准确,而是房企的杠杆率不会再有上升的机会,这个是一个事关经济健康发展和金融安全的底线,正如黄老不久前所言,将由现在70%、80%的杠杆率向60%、50%,甚至40%,是一个不可逆趋势。这样的话,地价、房价就失去了大涨的基础。

这里要特别说明的一个是房贷利率,这可是直接关乎到购房成本的大事,这几个月已快速下降。像广州、南京、青岛、西安等城市的一些银行首套房利率回到了4字头。相比去年5点大几、6字头的利率,对观望的购房者还是有一定冲击力的。明面上的说法就是“支持刚性需求和改善性需求”,考虑到目前的市场,接下来不排除一些利率回到基准,甚至出现打折情况。

一句话总结,常规性的楼市行政管控,将根据市场恢复情况进行进一步的放松,直到当地楼市真正回暖。

二是房地产税预期。都知道,在去年底的时候,已经通过了国家在部分地区试点房地产税的决定草案。根据内容,2022年就应该开始逐步试点了,但到了今年3月份,由于众所周知的原因,财政部相关负责人在接受新华社采访时表示,年内不具备扩大房地产税试点的条件。但真的就不实施了吗?答案是否定的!全国人大法工委经济法室岳仲明主任在4月25日再次表示:

授权决定明确试点期限是五年,通过授权决定、改革决定保障改革先行先试依法有序进行,积累试点经验,形成制度成果,再制定和修改完善相关法律。

说白了,这个房地产税肯定是要试点的,此前的决定也是有效的,不过是因为特殊原因延缓了而已,不仅要试点,还要形成制度,上升到法律,作为楼市管控的长效机制。那么,问题就来了,到底什么时候开始扩大试点呢?

梳理看来,一年半载应该不可能了,因为眼下就是恢复楼市,是政策松绑期,但待楼市恢复到正轨,甚至一些城市开始出现过热情况时,这个时候再启动房地产税试点就是理所当然了。对于购房者来说,我们要有一个这样的心理排期,不要被眼前的现象所迷惑。

第三,房子还能不能买?

同样分两个方面:

一个是短期。既然是短期,可能也就1年左右为界,这个时候谈整体人口、收入这些因子就显得没那么必要,基本可以忽略,主要就看政策,特别是利率,利率低,购房成本减少,加上相应的折扣优惠,以自住为目的刚需和改善出手问题不大。

有人说,可以再等等吗?基本没有必要!前面也说了,恢复楼市是一定的,那也必然面临着房价折扣的收回,或者房价和利率的再次上涨,到那个时候,不仅成本会上升,也会被彼时的市场氛围弄得很不爽,还可能选不到好房源。所以,有合适的房子该上车就上车,绝对的低点确实难把握。

二是长期。这个就必须考虑到人口,甚至货币的因素了。长期看,人口出生率下降是毋容置疑的,趋势不可逆,我们将全面进入深度老龄化,房子总量肯定是不缺了,不过是地区和房型的结构性差异。而货币也是如此,M2高速增长的时代也结束了,原因就在于随着经济基数越来越大,经济增速会进一步放缓,现在增速5点几,未来4点几,二点几,都是正常的,而与之匹配的货币增速也会随之降低。所以,依靠货币超发支撑房价的时代也一去不复返,某个特殊事件虽有可能引起流动性宽松的反复,但不改方向和趋势。

鉴于此,对于购房者而言,如果以长期保值增值为目标的买房,那就需要好好斟酌一番了,可坚持3个原则:

1.卖旧换新。置换房子是一件很麻烦的事,但也不得不做。在房地产进入新常态以后,暴涨成为历史,那么,房子的折旧属性就会体现出来(只是在过去房价快速上涨期掩盖了而已),眼下的二手房有多难卖,相信一些人应该深有感触。其实,根据规律看,房子8-10年就是一个坎,比如外立面掉落、户型过时等等,所以,如果是投资性房产,就需要在8-10年进行一个以旧换新的置换,置换成品质更高一些、户型更流行一些的房子。当然,如果此前还有更高房龄的房子,趁这个楼市窗口期尽早置换,不要犹豫。

2.买大放小。业内一直有一个观点就是,“只有大城市才有房地产”,说现实点,城市能级决定了房产的价值。像北上广深等大城市,再老的房子都能卖得掉,因为他们聚集了全国最优质的资源,对人口的吸附力是顶尖的,不缺住房需求。未来,随着城市化进入“都市圈和城市群”时代,大城市虹吸小城市人口只会更激烈。所以,尽我们的能力,能把四五线城市的房子置换成一二线、三线大城市是明智选择。

3.不宜过多。这个就不多说了,无论是从发达经济体的经验,还是我们国内的业内专家观点看,房地产税与面积、套数挂钩是基础。举个例子,你有两套价值800万的房子,和你有4

套价值也是800万的房子,其未来持有成本肯定是不一样的。按照此前财税专家的观点,人均60-80平米面积算,持有2套房子基本不用交税,而持有4套房子,其人均面积显然远超免征面积了,多出来的部分就要交税。而且,还有一个问题,按照发达经济体开征的经验,当正式实施后,不少人会选择变现,这种老旧房是很难卖上价的。所以,笔者坚持一个观点,“未来,房子在精不在多”。

总而言之,对于以恢复楼市为目的的短暂放松,我们要保持清醒的头脑。对很多人来说,是一个置换,甚至变现的机会,万不能以过去的老思维,再一次掉进坑里。

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2022-05-13 15:29
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