2022年不买房，5年后是“葱价”还是“金价”？黄奇帆说透了

自从2021年开始，我国的房地产市场就出现了拐点。从年初的房价最高点1.12万/平米，降至年末9517元/平米，降幅高达15.1%。此外，开发商的房产销售业绩惨淡，去库存速度放缓，多数房企的业绩与去年同期相比下滑了40%。

受此影响，我国已经有55个城市对楼市政策进行松绑，比如降首付比例，松绑限购和限售政策，对购房者实行补贴政策等。同时，还有22个城市干脆对房价实行了“限跌令”。各地政府给房地产松绑主要是为了避免房价在短期内的大起大落，给经济增长带来不利的影响。

从目前情况来看，国内对未来房价的走势呈现两极分化的趋势。一部分人坚信房价的拐点已经出现，未来几年房价将会步入到下降的通道之中。未来三四线城市房价会先下跌，然后再有一二线城市房价再跟进。而另一部分看涨房价的人则表示，随着各地对房地产调控的松绑，老百姓的购房需求一下子迸发出来，未来几年国内房价还会有一波大涨的行情。

面对现在有看跌和看涨房价的两种观点，刚需购房群体不知该听谁更靠谱，他们纷纷提出疑问，如果2022年不买房，5年后的房价究竟是“葱价”还是“金价”呢？

对此，曾被誉为“金融市长”的黄奇帆则表示：房地产拐点之后，将是房地产业良性循环的开始。黄奇帆认为的房地产拐点，就是全国房地产市场出现“量价齐跌”的情况，根据黄奇帆的看法，房地产市场出现拐点后，未来将逐步回归居住属性，真正实现“房住不炒”的目标。

而我们认为，未来5年国内的房价既不会是“金价”，也不可能是“葱价”，而是房价要与当地老百姓的实际收入挂钩。所以，未来房价不可能出现大涨，而更多的是回归到原来的居住属性。我们的理由主要有以下几个：

第一，在经历过疫情，以及房地产调控之后，人们的购房需求大幅减少。疫情使各行各业不景气，大家收入减少，大家买房的意愿大幅下降。而房地产调控导致房价下跌，投资性购房者是买涨不买跌，房价既然出现调整，谁也不愿意轻易地入市购房。所以，未来5年国内房价会逐步与当地居民收入挂钩。

第二，未来5年我国居民的购房需求会大幅减少。一方面，房价在经历了20多年的上涨之后，要买房的人早都买了，甚至有好几套房产，而买不起房子的人，再怎样也买不起房。现在不管是大城市，还是中小城市，居民的购房需求已经处于饱和状态。

另一方面，之前房价的上涨，主要是由于棚改货币化安置、城镇化进程的推进等因素的叠加。而现在棚改已经变成了旧改，城镇化进程也接近于尾声，所以，未来5年居民购房需求大幅下降，房价只能是逐步回归了。

第三，房产税将在未来5年内推出。2021年10月23日，我国就正式通过了《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作》的决定。房地产税会在部分试点城市推进已经是不争的事实。一旦房产税在各城市开征，就会增加囤房者在房产上的持有成本，届时会有大量存量房抛向房地产市场，各地房价就会出现较大幅度的下跌。

第四，现在我国各地都在加快保障房建设，主要是由廉租房、共有产权房，以解决城市中低收入群体的居住问题。对于刚刚参加工作的年轻人，政府部门就会提供廉租房。而对于低收入家庭则会提供共有产权房。

所谓共有产权房，就是一半产权归个人，另一半产权归政府，这样可以大大降低购房者的成本。而随着我国廉租房、共有产权房等保障房的推出，商品房的需求会被分流，炒房者将会退出房产市场，居高不下的房价将会回归理性。

面对目前房地产市场出现明显的调整趋势，看多者认为，随着各地政府给房地产松绑，房价还会大涨。而看空者认为，未来房价下跌已成为趋势，逐步回归居住属性将不会改变。黄奇帆则认为，房地产业一旦出现拐点，就会逐步回归理性。而我们觉得，以上列举的几个因素，使未来5年房价既不可能出现“金价”，也不会出现“葱价”，在去投机化之后，应该与当地职工的收入挂钩，真正回归居住属性。