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楼市亮出“底牌”,有一种预感越来越强烈了!

专聊房君

2022-04-29 18:12

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对楼市评论,笔者一直不主张不根据事实和方向地妄加评论,也反对“你好我好,看似说了一堆,看完之后又感觉什么都没说”的中庸之言,既然读者花了时间,那起码能从中看到一些有价值的东西,本文正是基于此。

直入主题。

有粉丝问我,现在的房子还能买么?我手中有几套房子要不要处理掉一些?其实,对于这样的问题,房君几乎每天都有收到,如果我要直接回答结果,他们可能仍旧半信半疑,他们实际上是想听听原因分析。本文就来试着回答一下这个问题,但前提是要弄清“楼市的底牌”到底是什么?

很多人都说,中国的楼市就是政策市,这其实是共识。如果说,在前些年我们还看不太清楚的话,那么,在这两年其实已经呈现出答案,特别是近一年多时间以来,串联起来的楼市政策逻辑已经透露出“底牌”。

“底牌”是什么?

远的不说,就拿2022年以来这段时间来说,在前4个月,包括央行、统计局、银保监会、证监会等部委以上对房地产的表态就超过了40次。主要透露出3大方面的信号:

1.要积极化解房地产企业风险,“出清”行业风险。从恒大出险以后,不断有大型房企债务暴雷,出现楼盘停工和逾期交房,对金融系统风险和社会民生稳定产生不可忽视的影响,所以,包括业务主管部门和“一行三会”不断出台融资开闸、提供并购贷、支持合理住房需求等维稳措施,化解房地产企业风险,说到底就是为了对此前调控产生的“阵痛”进行适当弥补和纠偏,达到行业风险逐步“出清”的目标。

2.促进房地产业良性循环和健康发展,发挥稳宏观经济大盘的作用。前半句是多个部委的一致表态,后半句是住建部对2022年楼市的定调。

什么是良性循环和健康发展?很显然,过去的房地产行业发展主要依靠“高杠杆”来撬动,让人们的预期越来越高:房企可以无限从银行获得资金,撬动土地市场杠杆,地价越来越高,而购房者可以从银行获得大量贷款,什么消费贷、经营贷等等,房价再高,都有资金源源不断进入楼市,房价带动地价,地价反作用房价,这明显不是健康的行业发展逻辑。那么,未来健康的行业发展逻辑是啥?

一是,降低对土地财政的依赖。从集中供地模式可以看出,相比土拍溢价率动不动就百分之几十的情况,现在顶多15%,事实情况是,更多的土地底价成交,甚至流拍,说白了,以后主要不指望这个发工资了。以后财政主要还是依靠实体经济,实际政策也是如此,这两年的历次降准释放流动性看,每次无一例外地都是提到支持实体,抑制资金进楼市。

二是,房地产市场将长期进入“新常态”。对于这一点,笔者不敢妄言,用被民间誉为“最懂经济的市长”在前一段视频采访的预判来说,未来房地产市场将进入一个什么样的“新常态”?

在黄老看来,将有几个变化:1.全世界的房企负债率没有超过50%的,我们已经到了80%、90%,未来5-10年,我们的负债率会明显下降。原因在于当地价、房价、市场失去高速增长后(过去二十年翻三番、四番),当市场萎缩后,这个高杠杆的负债就不可持续,目前70%的目标也仅仅是阶段性的,未来会降到50%,甚至40%。2.开发商数量会大幅减少,老美现在造房子的开发商只有500多个,而我们有9万个,未来10年有1万个不得了了,要么自己关闭,要么转行注销等等。

3.以后是根据市场实际情况来开发,不是造100万平米,就卖100万平米的大周转,以后就是造50万平米,其中有25万平米当商品房卖掉,有25万是商业性的租赁房,就变成商住、长租公寓,商住两用,负债率下降,通过租金去发行ABS债券,资本市场的债券就来了,覆盖一半的资本,然后银行贷款造房子、卖房子又产生一半资本,就变成了一个均衡。这些方面都是我们未来房地产的“新常态”,我们没必要担心目前房地产调控的“阵痛”,恰恰是房地产的拐点,拐点之后,就是我们房地产进入良性循环的开始。

这一点,在国办4月25日发布的《关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》中也可以看到,全文一字未提商品房消费,而是把重点放在了扩大保障性租赁住房的供给。我们要看到这其中的微妙变化,翻译成白话,未来商品房市场蛋糕没那么大了,会保持一个商品房和租赁市场的动态平衡,真正实现房住不炒

3.发挥稳宏观经济大盘的作用。特别是受到这几年特殊事件的影响,经济发展面临前所未有的压力,房地产应该肩负起应有的稳经济重任,据媒体不完全统计,目前起码有超80座城市在不同程度放松楼市调控,促刚需和改善需求释放,稳住购房消费端。所以才有了央媒经济日报4月20日的《发挥稳楼市在稳大盘中的作用》的文章,这与住建部在今年工作部署中提到的“努力稳定宏观经济大盘作用”说法是一致的。

那么,这是全部的“底牌”吗?

相信关注楼市的朋友还注意到近期的一则消息。

4月25日,全国人大法工委经济法室岳仲明主任重提2021年10月份通过的房地产税改革试点决定,并表示将按照“先行先试有序进行,积累试点经验,形成制度成果”。

我们知道,由于目前楼市受到突发事情的冲击比较冷,相关部门也表态暂缓房地产税改革试点,那为什么现在又重提呢?很显然,这项工作不过是由于特殊原因有所放缓,但工作还是在有序进行,只待市场复苏。可以看到,房地产税这张“底牌”终究还是要打出来的,也可以称之为“王牌”,一来,为地方提供税源,降低对土地财政的依赖,二来可成为稳楼市的长效工具(市场冷就少收点,市场热就多收点)。

所以,整个信息串联起来,我们有一种预感就越来越强烈了!

这种预感,并非是“非涨即跌”的随意臆测,起码包括以下几个方面:

第一,短期来看,房地产的政策面持续放松是没有什么大问题的,包括限购、限贷、限售、限价等等,都得逐步放松。为什么说是逐步的呢?一方面收紧这么久了,怕放松太多市场不好把控,另一方面,逐步试水有利于给予市场预期,如果达到了回暖的效果,后面的招就不用了嘛,毕竟这玩意还是有后遗症的。

第二,但从中长期来看,房地产市场进入“黑铁时代”已经毋容置疑,这杯羹越来越难分到,无论是房企,还是购房者,很多人可能从中退出市场,只能留下一批优质的开发商,一些不注重品质和售后的开发商、高杠杆开发商终将从人们的视野中消失,在未来,房企的护身符不是规模,而是品质、口碑房子,对于大多数玩家而言,将不再是只赚不赔的买卖,不仅是三四线以下城市的房子,即便是在大城市,其非核心地段非优质教育资源加持“老旧房”也将是有价无市,变现不易,更别说保值了。

第三,房子在精不在多。有粉丝问我,现在还能不能买房呢?如果是以前,我肯定是直接给答案了,而现在呢,房君还要问一下,“您已有哪些房产?”,说直白点,现在要做资产配置了,因为前面我们已经提到,房地产税开弓没有回头箭,无论是发达经济体,还是我们所面临的趋势,都是确定的。所以,我们不要一听说楼市放松了,购房资格也突然有了,头脑一热又买上了,而原来在手上的老旧房还没处理掉。房君多次提及,普通家庭有两套好房子就足够了,不要贪多,如果把所有财富都放在房子上,搞个十套八套的,这无异于自找不痛快。

第四,最后一个关于房价。这是一个无法回避的问题,但确实也没人能预测到具体数据。只说一种思路。首先,从发达经济体看,房价不仅跟人口有关,更跟货币有关,像老美城市化早已经超80%,但经过2020年那波天量货币超发后,一年均价都涨了20%以上,所以,未来我们要紧盯货币这个因素。

其次,我们眼下又不能与老美看齐,原因就在于我们很多地方的房价在过去一二十年涨得太多,说白了就是有泡沫,一个四五线城市房价卖2万、3万,是梁静茹给的勇气吗?因而,在泡沫化的基础上对标别人的货币因素,这显然是不客观的,也不现实的。对此,笔者的态度是,先合理化,然后再谈正常化。

最后一言以蔽之,房住不炒不是口号,要深深地印在我们的脑海中、行动里,自住挑挑品质、口碑房源,其他的需求该憋住就憋住,看看戏无妨。请记住一句话,过去是越限越买,未来是越放越不能买,适用城市选择、也包括板块敲定,更包括房源。

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