评论
1
分享

楼市的风向又变了?

这个是认证

包不同的观点

2022-04-28 10:19

91173 1 0

楼市的风向又变了?

去年还房住不炒,今年就迎来各种各样的政策支撑,一通操作把大家都整懵了。

01

房地产变成了实体经济

说起房地产你的印象是什么?

房价贵?泡沫大?扭曲的市场还是富人的游戏?至少大家潜意识里,不会认为地产是个“实体经济”吧。

即便是在官方的历次表述中,都是把房地产与金融、实体经济并列,乃至在“房价高企”的2018-2019年以后,国家扶持实体经济的信贷资金,都明确要求不得流入到房地产行业。

楼市的风向又变了?

换而言之,官方之前已经把房地产定了性——不是实业,给制造业这些实体经济的政策优惠,基本一分钱也不想给地产,毕竟没听说过哪个制造行业有楼市这么大的泡沫的。

可是这个态度现在发生了变化。最近几日,人民银行、银保监会联合召开了金融支持实体经济会议,看上去貌似是一场很常规的给制造业发放红利的吹风会,结果会上提到的内容真的不得了。

央行在实体经济座谈会上明确谈及房地产,“房地产是实体经济”和“要采取更大程度的政策举措,推动释放内需潜力”这两个积极的信号被放出了。

楼市的风向又变了?

央行把房地产划归为了实体经济,与此前“金融、房地产与实体经济”的表述出现明显变化,反映了对楼市态度的巨大转变。

楼市的风向又变了?

央妈的一句话,让专家们兴奋了,让房企兴奋了,也让众多等着楼市再次上涨的人兴奋了。

以前总说房价涨得太快,泡沫吹得太大会抽血实体经济,不利于我们国家的产业升级。

这下好了,性质已经定了,以后不存在楼市抽血实业的事,因为房地产就是实体经济,鼓励房地产=鼓励实业!

02

从争相调控,到全国松绑

这两年的楼市,最让人捉摸不透。

前脚大提特提“房住不炒”,也算是针对中国经济的病症“对症下药”,可这药效才刚刚上头,怎么后脚又开始大力支持房地产了?

首先,对于楼市从打压到松绑是有明确的政策轨迹的。我们都知道,自从2021年3-4月,深圳严查经营贷违规流入楼市、打压深房理等一众炒房机构以来,楼市算是正式开启了“房住不炒元年”。

楼市的风向又变了?

紧接着就是楼市的参与者全体躺平,买房人躺平,房东躺平,房企躺平,租客更不用说了,下岗待业躺得更平。

大家都不玩了,这个“游戏”的运行自然出了问题,立马在一系列调控政策后,出台一系列松绑政策,也是我们之前的文章不断提到的各地是如何祭出大招救市。

楼市的风向又变了?

只是料到他们会救市,没想到会用这么强力的手段来救,把过去十几年对房地产的定义都给改了。

2021年12月11日,在2021-2022年中国经济年会上,国家统计局局长吉喆表示,房地产依然是支柱产业,住房也是居民的消费之一。

楼市的风向又变了?

2022年1月,国务院主管的《经济日报》发文称,房地产的支柱产业地位没有改变,产业关联性大、辐射范围广,在固定资产投入、地方财政收入、金融机构贷款等方面占比高,影响大。

2022年2月22-23日,《经济日报》连发两文,一是强调进一步疏通货币政策传导机制,加大金融机构的正向激励,更高效、更精准地注入实体经济;二是强调房地产市场发展稳字当头,稳中求进,大涨和大跌都不是稳。

2022年2月24日,在国新办举行的推动住房和城乡建设高质量发展发布会上,住房和城乡建设部副部长倪虹表示,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段。

2022年4月12日,国务院常委会议上,总理强调,要运用降准等货币工具,进一步加大金融对实体经济的支持。

2022年4月18日,国务院副总理刘鹤主持召开专题会议,强调因城施政,实施好差别化住房信贷政策,促进房地产市场平稳健康发展。

现在,人民银行、银保监会召开金融支持实体经济座谈会,将房地产划归为实体经济。

这也验证了去年年底,我们分析中央经济工作会议时提到的(中央经济工作会议,透露了什么重大信息?),2022年经济前景不好,要刺激经济最可能的只有两条路——基建和地产。

如今房地产房地产市场被承认是实体经济了,那么下一步必然就是致力于重新拉动行业的经济复苏。未来无论是针对房企还是购房者,都将会得到更大的政策支持。

这一点已经在进行中了,只是现在开展的步骤是在救房企。

4月24日,金融监管部门向主要五大AMC(不良资产管理公司)和18家银行和12家房企开启了专题会议,本次的会议内容也非常的简单明了:

对12家问题房企进行纾困指导。

这12家房企分别是,世茂集团、中梁控股、绿地控股、中南建设、奥园地产、恒大集团、融创中国、荣盛发展、阳光城、融信中国、佳兆业、广州富力。

简单点说就是房企不能倒下,得救!

楼市的风向又变了?

救完房企,让这些从事建设工作的主体不会倒下以后,便会开始大力刺激大家积极买房。

一是让有钱人有意愿去买房。(涨价去库存,释放涨价、利好的信号,现在正在发生)

二是让不算有钱的人,有能力上车。(信贷放宽,让他们撬杠杆借钱买房,现在正在发生)

三是让没钱买房的人,有钱买房。(类似于棚改货币化,直接发钱)

不管能不能成功,至少我们会看到,楼市的地位会在官方层面被拔高,支持楼市的政策、刺激大家买房的措施会越来越密集的出台,可能强度会约等于去年打压楼市那会儿的政策密度。

03

楼市到底是不是实体经济?

当然,对于楼市被定性为实体经济这事,还是有不少人抱有不同态度的。

认为这将坚定国家房住不炒的决心。

既然是实体了,那再大涨房价的话,还是虚拟经济,和股票等金融一样!再者400万亿的银行房贷,既是利润也是炸弹,毕竟房子涉及每一个人。

既然房地产是实体经济,那房子就只有住的功能,是消费品,就会对房价以更严厉的调控,让价格回归合理区间。

我个人不评论这种说法是对是错,大家自己判断。我说一个最近发生的地产方面的消息,大家自己去想象、分析。

众所周知,房地产景气度与否,关联度最高的是土拍,是土地财政。

4月25日,天津首轮集中供地收官,本轮集中供地共计30宗地块,最终仅6宗地成交,总成交金额约43.5亿元,总成交土地面积约48.6万平方米,其余地块流拍全部流拍。

楼市的风向又变了?

成交金额同比下降83%,成交量同比下降91%。无须细说,各位也知道这意味着什么。

并且,天津不是个例,其他城市的土拍也没好到哪里去。所以,土地遇冷大概率是下重手刺激楼市的最直接原因。

而至于楼市到底是不是实体经济,这就非常复杂了。

可以说它既是也不是。

因为房屋本身有居住属性,但放到市面上去交易,又让它有了金融属性。

房地产的根基是土地,从土地开始,到钢筋水泥,到建筑施工,到内外装修,到作为商品出售或出租,这一系列的流程中,前前后后涉及到五六十个产业,都是实体经济。

楼市的风向又变了?

央行的表述算得上是对其居住属性的一次“认定”。让大家从一片迷茫中清醒过来:原来房地产不是虚拟经济,不是纯粹的金融属性,而是实体经济属性啊。

然而房地产的定义,从来就是两大属性,第一个是实体经济属性,第二个是投资属性。

房价上涨,大家跟风炒房这些毋庸置疑,妥妥地跟股票一个性质。而且中国的楼市,是一个从开发到建设,再到售卖,全链条的高杠杆玩法,只是以前中国经济增长过于强势,把问题都掩盖了过去。

地产开发全流程就是个不断加杠杆的过程。房企的利润率,其实跟杠杆率息息相关,因为净利率其实不高,尤其是在地价连年上涨、原材料、劳动力价格上涨的情况下,再加上各种税费,所以你看到的房价构成其利润占比并不高。

但是10%的利润,如果加上几十上百倍的杠杆,那收益就非常可怕了。

好比,你1万块的本金,10%的利润不过让你的钱变成1万1千。但如果你能借来100亿,10%的利润是多少?

作为上市房企或者达到一定规模的房企,其上市企业或者控股母公司有一定的信用资质进行融资,也可以发行债券(例如近期部分房企的美元债)、为项目融资提供担保之类的。这些钱除了拿地、项目开发还有公司运营等方面使用。

楼市的风向又变了?

所以你看到中国的房企在不断地借钱,不断地拿地,不断地盖房,恒大这种房企背上2万亿的债务也就不足为奇了。

整个市场环境如此,从头到尾完全是一套金融的运作方法,那能睁着眼说:房地产是实体经济吗?显然,在为进一步的松绑铺路罢了。

我们刺激经济的办法,保住增长的办法,肯定不止刺激楼市这一种手段。然而,十几年过来,用惯了,用顺手了,也是最熟悉的一套手段,自然形成了路径依赖。一旦有个什么风吹草动,第一反应就是刺激房地产,靠楼市拉一拉经济。

由此看去,房地产作为国民经济的支柱,还会持续相当一段时间。

# 楼市
本文为凯迪网自媒体“凯迪号”作者上传发布,代表其个人观点与立场,凯迪网仅提供信息发布与储存服务。文章内容之真实性、准确性由用户自行辨别,凯迪网有权利对涉嫌违反相关法律、法规内容进行相应处置。
举报
投喂支持
点赞
发表评论
请先 注册 / 登录后参与评论
热门评论
猫友1666395
数据太难看罢了,这个见效快
2022-04-29 08:34
0
0
推荐阅读