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2021房企六大“倒霉蛋”

这个是认证

一点财经

2022-01-27 11:55

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不久前,一点·地产组在《世茂集团“有点冤”!》中曾经表示,不过是企业的决策怼上了大势所趋,一场莫名的看空肆无忌惮地开始了。

其实在整个地产行业,和世茂集团(0813.HK)一样遭遇的倒霉蛋又岂在少数?

那么多的房企,就像是奥特曼剧中困在大楼中的上班族。外面形势恶劣,万分凶险,唯一能做的就是观望,祈祷战场不会转移到自家楼顶,可是结果很遗憾。它们倒下去的姿势,让人联想到奥特曼的配色,如此丰富多彩,都不会重样。

汇总2021年的房企故事,一点·地产组渐次讲述六大倒霉蛋们的故事。揭开大幕前,一些评判标准还是要摆在前面:

原则一:仅关注头部房企

这两天,克而瑞公布2021年的年度数据:销售榜TOP10房企的门槛是2900.9亿元,TOP100房企的门槛是246.7亿元,TOP200房企的门槛是61.2亿元,行业的马太效应已经非常明显。

在此情况下,再去关注偏安一隅的小房企折戟沉沙,或者散兵游勇的众生百态已经没有意义。那些销售规模破千亿,至少是千亿级的房企遇到的情况,才更具备代表性。

原则二:不涉央企/国企

在这个时代,身份是决定性的问题。进入下半年,活跃的房企多数拥有央企或国企的背景与资源。它们用远低于行业的平均融资成本,获得更便宜现金流的时候,注定了在“后地产时代”,一只脚已经迈过安全线。

试问,三条红线全部转绿的佳兆业集团(01638.HK)与踩中一条红线的华远地产(600743.SH),你相信谁的明天更美好?


原则三:数据依据财报

这一点有些争议。毕竟2021年的很多故事,并非悉数始于财报,甚至更多时候,财报还原的是一家房企的过去,现在和未来被遮盖起来。

问题可以被掩盖,却不会被消灭。拉长时间的维度,问题总是会暴露出来。渐次出现的暴雷事件会成为导火索,让企业主动隐藏的角落大白天下,所有的结果还是要呈现在财报中。网络上流行真相“虽迟但到”的说法,现实也是如此。案例理应依据事实和财报,而非猜忌。

再套用一句网络用语:排名不分先后,上榜全凭本事。


阳光城:季孙之忧,不在颛臾

倒霉指数:★★★★★

困难指数:★★★★☆

反转指数:★★☆☆☆

像阳光城(000671.SZ)这样倒霉的房企,整个行业也没几个。

一份糟糕的财务报告,可以有多大的杀伤力,从阳光城的身上就能看到:2021年第三季度,营收下降18.24%、归母净利润下降11.57%、扣非净利润下降274.27%,眼看着对赌协议形如废纸,战投泰康着手准备撤退。

卖房带不来现金流,眼前的这些账该怎么还?尤其是内部员工在华冕聚财理财平台上的兑付压力,已经很难控制。于是在2021年11月时候,员工崩了,手中高举起讨债的横幅。

眼看着队伍不好带,“老板”林腾蛟慌了,能卖掉的股权卖了,能出手的资源放了,能撤退的项目撤了……这样的摊子,让朱荣斌挂着“执行董事长”的虚名怎样破局?于是这位集团高层也崩了,仓促将股权兑现,离开是非之地……


同一战壕里的兄弟都是最可靠的人,但在阳光城这里却失了效。那风险信号如同发令枪,谁先听到谁先跑,攻守同盟脆弱得像吹弹可破的鸡蛋壳。房企财报都不好看,可是少有哪家的成绩单有阳光城这样的杀伤力。

问题要么不出现,要么一股脑儿地来。经营出了问题,短期很难解决,后期还得看准机会,打开口袋出售资产。可无论怎样,阳光城很难将主动权控制在自己手里,实现反转的难度很大,倒霉的日子还要继续硬着头皮过下去。


富力地产:货没卖完,买家不够用了

倒霉指数:★★★★☆

困难指数:★★★★★

反转指数:★★☆☆☆

“我们还是埋头卖自己手上的东西。”8月24日,发布2021年半年报时,富力地产集团董事长李思廉的表态仍然理性且坚定。只是关注富力(02777.HK)的人已经很清楚,这样的吆喝已经不是第一次。


2020年下半年,富力资产“大甩卖”就开始了。那时候,还有不少地主家余粮甚足,持币待购,撑起了一个“卖方市场”。“出售资产-回款-偿债”循环就这样开始了。

完成2.57亿股新H股股权配售、转让广州珠江新城CBD广发证券总部大楼40%股权同期,就有“18 富力 07”、“18 富力 06”、“16 富力 11”三笔债券到期,合计金额超过50亿元;

年底海南富力海洋欢乐世界与粤港澳大湾区内城市物流园区刚易手,就到了偿还“16 富力 05”9.5亿元的日子。

富力每出售一个项目,就会有一笔债务到期,这样的日子一直过到现在。

或许“富力大超市”还有货,可是“卖方市场”已经变成“买方市场”。大家都没了钱,现金流充裕的房企已经凤毛麟角,资产还能卖给谁呢?然而债务还在,钱还是要还,情势越来越差。

回头想来,责怪李思廉是不理性的。作为最先决定放下底线,挥泪大甩卖的房企代表,富力醒的足够早,动作足够快,只是那速度,尚不足以超过整个行业调整的速度;而且毕竟超市开张已久,剩下资产的价值是否仍然诱人,还是要画上一个问号。

好在这两天,有消息表示,主管部门将出台政策,针对出险房企的承债式收购不再计入监管“三条红线”,会有更多流动性补充给优质房企。相信手持现金的房企,还会回头逛逛“富力大超市”,富力还要继续当回贩货郎。

“我家大门常打开,开放怀抱等你……”这歌,李思廉还得继续唱下去。


荣盛发展:我也不想和政策对着干

倒霉指数:★★★★☆

困难指数:★★★☆☆

反转指数:★☆☆☆☆

荣盛(002146.SZ)与霉运共处,已经不是一两天的事了。

2020年行至年末,中国恒大(03333.HK)求救信事件闹得沸沸扬扬。众人发现恒大隐藏债务方式,是增加商票的发行数量,拉着供应商一起扛着巨大的压力。这成了一条导火索,形势危急的恒大也是从此走上了下坡路。

不过谁也没想到,这条导火索,同样引爆了荣盛的危机。相同的手段,荣盛也在使用,而且规模同样可观。有媒体统计,2020年其商票余额达到78.84亿元,跻身行业TOP10。房子没有卖那么多,给供应商的债务压力同样不少。


就这样,恒大煽动了蝴蝶翅膀,整个行业看到了一场飓风,荣盛恰巧站在前排。

眼看危机临近,荣盛想方设法加快回款。进入2021年,一方面加快项目周转速度,一方面不断举行促销活动带动销量增长。

或许是急于求成,大量业主开始投诉。曾有人反应,汉中荣盛滨江悦府项目以“工抵房”名义降价销售,降价幅度高达1000元/平方米,房屋总价降幅在10万元以上。

其他时候,降价促销并无大碍,可是2021年正是稳字当头的时候,任谁也接受不了房价的上蹿下跳。荣盛的一系列举措,成了挑战市场承受力的不确定因素,随即被地方主管部门叫停。

就这样,行业飓风没有停,荣盛又顶着风向前迈了一步。

是荣盛希望如此吗?肯定不是。残酷的现实,迫使其必须找到应对之策,而且所剩的时间并不多。进入2022年,荣盛以增加票息为代价,延长兑付两笔美元债的日期,暂且缓解压力。可是如何赚钱、如何加快周转、如何避免意外发生,一切仍然没有找到答案。

想要即刻扭转败局,是非常困难的事情。


合生创展集团:碰到恒大我很无奈

倒霉指数:★★★☆☆

困难指数:★☆☆☆☆

反转指数:★★☆☆☆

没有地产豪强的身,却怀着重现王朝的心,这就是眼下的合生创展(0754.HK)。

当年号称“华南五虎”,后被王石视为“中国房地产界真正的航空母舰”,合生创展背负着太多的偶像包袱。

然而在地产行业高速发展期,企业的首任掌舵人朱孟依不愿做“高杠杆+高周转”的规模游戏,被甩出行业第一梯队;第二代掌舵人朱桔榕热心投资,靠着投资小米集团-W(01810.HK)、中国移动(600941.SH)、平安好医生(01833.HK)等企业赚着钱,怕是早已无心地产主业。

眼下无论全口径金额(克尔瑞数据,395.2亿元,行业排名75位),还是权益金额(387.3亿元,行业排名61位),这家公司都失去了曾经的行业地位,令人唏嘘。

大概自甘人后从来不是地产大佬的性格,惊闻中国恒大暴雷让管理层看到机会,计划豪掷200亿港元收购恒大物业(06666.HK)——2021年上半年营收78.73亿元、归母净利润19.35亿元、在管面积4.5亿平方米——没能滚雪球做个地产大佬,买成物业大佬也不错。

奈何与许家印做生意从来不简单,想想当年硬是不顾协议约定,将恒大足球队的胸前广告从“恒大人寿”换成“东风日产”,和他做生意容易闹出“幺蛾子”。结果证明一切如同料想:双方暗中上演过甩锅大戏,最终收购失败,不欢而散。


当然,收购不成或许不是坏事。毕竟吞下200亿港元的项目,合生创展必然需要加上杠杆。在整个行业急速变化的时候背上债务负担,风险系数会成倍增加。如今收购不成,身后仍然天空海阔,倒也落得清闲。

在地产行业都在准备平稳地过小日子时候,合生创展可以高枕无忧。只是复兴旧时王朝宏愿,还是再放一放吧。


祥生控股集团:忽忽悠悠就瘸了

倒霉指数:★★★★★

困难指数:★★★☆☆

反转指数:★★★★☆

回想2021年最难忘的日子,祥生(02599.HK)一定会说是11月18日。

当天,祥生的股价从开盘的3.55港元/股一路狂跌,收盘时定格在1.59港元/股,单日跌幅达到53.91%,市值蒸发超过50亿港元。

这一年,房企们的股价和市值都在下滑,然而能跌出如此效果的房企并不多。11月10日,已经暴雷的花样年控股(01777.HK)股价在盘前跌去50%;9月20日,一个大雷让新力控股集团(02103.HK)的股价跌去90.6%——与祥生跌幅接近的,也就这两家公司。

面对糟糕的行情,祥生马上发布公告解释原因。冗长的一段文字,不过总结下来就三个字:不知道。忽忽悠悠的,祥生就瘸了。


是流动性迎来了前所未有的挑战吗?应该不是。公开资料显示,截至2021年底,祥生没有到期需要偿还的美元债;针对2022年即将到期的债务,管理层表示同样做好了充足的准备,板子不应该打在这里。

是企业经营遭遇“滑铁卢”了吗?应该也不是。拿到其2021年的成绩单,全年合约销售额803.4亿元,同比增长2.78%;合约建筑面积589.3万平方米,同比增长3.89%。在房企都在感叹增长一去不复返的时候,这样的业绩已经非常难得,板子不应该打在这里。

那么板子该打给谁呢?

2021年,地产人的脸上无不写着“努力”、“拼搏”,然而结果总是与毫无来由的“下滑”、“贬值”联系在一起。它们没有做错什么,可是都没落得好结果。

作为房企,你找不到“下滑”和“贬值”的理由,厄运就这么被甩到脸上。只能怪地产行业迎来了逆周期的“霉运”,自己不过是倒霉蛋中的一个,只是坠落得更快而已。

祥生很拼地从谷底向上爬,脸上写着苦涩与无奈,可是又有哪家房企不是这样呢?祥生脸上莫名其妙的扭曲,和每家房企脸上的表情都一样。能怎么办?挨着吧。


禹洲集团:由俭入奢易,由奢入俭死

倒霉指数:★★★★☆

困难指数:★★★★★

反转指数:★★☆☆☆

其实很多时候,房企倒霉的根本原因,还是当初自己的刚愎自用与肆意妄为。就好像禹洲(01628.HK),一步一个坎儿,还不是自己“作”的结果?

在所有房企中,禹洲的激进出了名。正如一点·地产组在《“三无”禹洲大败退》中介绍,2018年的时候重仓合肥,溢价率都在100%以上——那是一段由俭入奢易的日子。即使在行业“歌照唱、舞照跳”的日子,如此大手笔也是少见,不过禹州做到了。


2021年,日子越来越不好过,房企都在想方设法提升流动性,尽快推进项目变现,奈何禹洲抛出了前所未有的分红方案,就是为了将更多人继续捆绑在摇摇欲坠的大船上。

至于原因,对地产“只涨不跌”的执念,成了困住禹洲的心魔。要知道,2018年房价很高,禹洲要更高;2021年房企很努力在分红,禹洲要分更多。能够支撑这自信的,只有坚信地产行业还会继续支棱起来,房价还会飞速地涨下去。

不过随着调控升级,企业收敛,当初大杀四方的气势早已烟消云散,禹洲变得狼狈是必然的事情。现在想由奢入俭,怕是会要命的。

合肥的地还是那么贵,禹洲口袋里钱不多,自然没有了加仓的勇气,于是将更多注意力转向投入更少、回报周期更长的旧改项目。此外,为了度过难关,禹洲已将部分物业业务分拆,卖给华润万象生活(01209.HK),以换取现金流。

要不是日子实在难过,谁愿意割肉度日呢?然而话说回来,万事的源头,还不是曾经禹洲的肆无忌惮与大手大脚呢?

还想重回正轨,禹洲得继续补仓,还要在资本市场勾画更多的故事,可是这样的禹洲,很难吸引更多的人入坑了。现在的禹洲,坑可不小了。


结语

回想这场惊险的下滑,万科A(000002.SZ)在2018年就当了“知更鸟”。那时候,郁亮喊着要“活下去”,放弃“赚快钱”的机会,学会细水长流。现在看来,这些倒霉的房企们,听劝的其实不多。

如今下滑如约而至,“知更鸟”在年中的时候喊出了反调,给出了“尊重常识、回归常态、阵痛之后、仍有机会”的16字箴言,在唱衰生不绝于耳的时候给予信心。毕竟霉运总是有出尽的一天,行业不会一蹶不振,心中还是要有希望。

不管2021年有多倒霉,2022年还是要继续撑下去。


# 万科
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