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一场关于车位的旷日持久斗争

南方房产情报

2022-01-01 20:29

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停车800一月,业主出离愤怒,开发商又在车位上出了“昏招”。


车位没有投资价值?业主眼中开发商的暴利产品,实际上并不赚钱?


一场关于车位的斗争


在车位这件事情上,开发商与业主之间有着旷日持久的“斗争”。


前几天,广州增城的某楼盘,物业人员拒绝让业主进入车库的事件,闹得沸沸扬扬。


业主车辆停在小区门口 


起因是高过主城天河的停车费,业主很难接受;该小区800元一月的停车费,领先附近小区好几个身位。


据业主介绍,其实小区车位售价8万多,并不离谱。


问题在于租金贵,不常住的人意见很大。


而开发商与物业这边态度强硬,仿佛把“不买车位不让进”几个大字,贴到了业主的前挡玻璃上。


业主的委屈,是真的;而开发商的蛮横中,其实写满了无奈。


楼市君查阅到,该小区住宅的强制配建标准是1.5个/户。



小区某地块规划条件


这个车位配比,意味着要完全消化这些车位,每户业主需要购买1.5个车位。


但在增城朱村这个郊区地段,投资客和周末族较多,高配比的车位,实际住户的需求几无可能消化完。


叠加该项目规模庞大,接近80万方的体量。


若几千个车位未售,意味着好几亿资金沉淀在了地下室,开发商怎能不“肉疼”。


所以于开发商角度讲,并无意去“讹”业主一笔,只是在购买量有限的情况下,使出一个“昏招”。


但在住户的角度,这一点是不能被理解的。


买不买车位是自己的权力,过高的停车费,是对自身利益赤裸裸的剥削。


无法调和的矛盾,在业主车队的长龙深夜堵大门后,终于爆发。


爆发往往只是一个时点,车位的问题却由来已久。


背后的原因,恐怕需要从更深层去思考。



车位没有投资价值?


购房者对车位投资的不认可,是车位的矛盾基础。


诚然,车位不会像过去的房价般暴涨;但从必须品的角度来看,买个车位并不吃亏。


以前述小区的车位月保价格来讲,假设价格从800元/月降到合理的300元/月,一年的停车费需要3600。


对比买8万一个的车位,节省下来的费用,相当于“年化收益”达到了4.5%。


要知道,十年期国债收益才2.89%。


十年期国债收益


对确实需要停车的业主来讲,抛开增值不谈,这笔帐算起来不难看。


更何况有个固定车位,能实际提高业主居住体验。


但不买账的购房者心里却想着:“开发商肯定想在车位上赚我一大笔”。


媒体报道天价车位时,曾这样来算:海珠的富基广场车位120万除以车位大小8.9平,得出单价13.5万/平。


而现实是,车位画线的框框虽然只有8.9平,但其实际所需的空间高达30几平甚至更多。


有别于住房,为保证车辆正常行驶,车库需要留出很多过道空间。


再加上地下室的其他分摊面积,车位的“实用率”极低。


车库宽阔的过道 图片来源:广州楼市发布


所以除了少量的“天价”车位外,相对建设成本,大部分的开发商都在“含泪亏本”大促销。


有读者会反驳:车库的地价便宜,还不需要装修,空荡荡的画几根线就卖几十万,难道不是一本万利?


然而,对开发商来说,车位从来都不是一块“肥肉”而是一块“鸡肋”。


开发商也有说不出的苦?


有多鸡肋呢?业内有一句话叫:“拖死项目的成本,都来自地下”。


拿地之初,地下空间成本如同开盲盒。面对一块处女地,地下的地质条件、水位条件等等,谁也无法准确预估。


南沙明珠湾,大面积的待开发地块


等开发商把地拿到手,碰到复杂的地质条件,比如溶洞、淤泥等;那么很不幸。


开发商这一铲子挖下去,可能就宣告该项目成本失控。


土地市场竞争激烈,开发商利润本就微薄。


在没有附近的地质报告参考时,地下成本就成了一个“隐雷”。


抛开不确定性因素,地下成本的单方造价,也比地上部分高出不少,车库一般占到项目总建筑面积的20%~30%,成本却占到了25%-35%。


地下车库除了成本不菲,更是现金流的绊脚石。


高周转最重要的秘籍是快速预售,尽管各个地方的预售进度要求不一。


但最起码的要求是:要把地下室建好。


所以地下空间越大,建设周期越长,就越影响项目销售回款速度。


而另一方面,需要现售的车位,相比拿地几个月后就可以预售的住房,可谓回本路漫漫。


最近,南充市公安局的一则查封公告,说明了这一问题。


房子全部卖完的恒大,地下车位却被悉数未售。


南充市公安局查封公告


这还不算完,车位销售,才是最终难题;难到开发商把业主挡在门外,都无法将车位顺利脱手。


车位这么不好,开发商少建几个不就行了?


答案是:不行。


广州市新建房屋有最低配比要求,比如前述增城的楼盘,车位配比就高达1.5个/户。


广州车位配比要求 图片来源:政府网站


强制配比本意是好的,只是机械式的要求,在局部地区的规划不合理,造成了成本浪费。


所以上了车的开发商,被迫在车位上动起了脑筋:


为降低成本,通过建设机械车位,来压缩空间,节省开发时间。


机械车位故障 图片来源:网络


为避免车位销售尾大不掉,就捆绑车位销售,快速回笼资金;


到了这个环节,开发商的心病,终于“传染”给了业主。


所有手段都成了业主眼中,“无良”的罪证。


只是心里的苦,开发商却说不出。


千言万语,汇成领导曾夸过的一句:


坚持在卖车位的员工,都是好员工。



- END -


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