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年终特稿|再现维权潮,2021年深圳的房子有多差?

格隆汇

2022-01-01 23:38

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2021年的深圳楼市,犹如过山车,可谓是跌宕起伏。

成交量的走势,从上半年的火热再到下半年的淡市,按股市行情的黑话来说,是典型的“高开低走”的姿态。

而深圳人买房,也经历了从年初的打新焦虑,选房选不到,再到年中的刚需不敢入场,有钱人不想出手,到如今的新盘集体卖不动,频繁转介、打折送礼。

俨然,今年已经成了很多深圳人买房举棋不定的一年。

但即便已经上车的业主,有不少今年也依旧不能尘埃落定,不是奔走在维权的路上,便是困于开发商们的推诿之中。

很难想象,上千万的豪宅业主,在买房的路上竟也难幸免于开发商违规搭建、货不对板、质量堪忧等问题。

关于这一年,这些业主都经历了什么,在即将与2021年说再见的时刻,波荔整理了关于业主们买房的维权图鉴,给尚未上车的深圳人们一份上车避坑手册。

1

豪宅质量翻车,时有发生

在深圳,豪宅向来不缺故事,买了豪宅的业主们也一样,即使花千万也能碰上幺蛾子,一不小心翻车都是家常便饭的事。

按波荔一位老相识的话来说,不买房可能永远都无法体会什么是“被扒了皮,还只能裸奔”。

今年以来,深圳翻车维权的豪宅不在少数,其中不乏大品牌、大央企、好地段的现象级楼盘。

比如福田万科臻山府三期,在业主不知情的情况下,家外墙的位置就被安排得明明白白,容易导致火灾的铁皮烟道直通到住宅楼顶。

在外要忍受二手烟,回家要忍受楼下炒菜的油烟蹿窗户边而过。

花了上千万,却给我安一个烟管?换谁受得了?

容积率还从5.0变到5.8,小区四个角盖了四大间商墅,小区宝贵的绿地面积被占用了。

当初开盘,总价1472-3254万元/套,半小时去化96%,接近售罄,成为当时卖的最火的楼盘。

周边的豪宅安峦公馆政府指导价为12万/平,锦庐花园和天健公馆的政府指导价为13.1万/平,品质也不差,凭什么我家没收房就这么拉胯。

真是仕能忍,土豪不能忍,于是2021年6月,业主们在和开发商协商希望能拆除违建加装烟道,对违建商墅进行整改无果后,只能选择维权曝光。

再比如南山区留仙大道的宝能城,还未交付就要开始维权。

官方卖楼时宣传“2:1车位比配置”,但8月底即将交楼之际,结果小区物业公示,负一层445个打包卖,负二层100个停车位变作幼儿园临时车位,剩余负三层小区业主买月卡才能用。

去年11月花总价2121-3529万/套,这让买房奔着高车位比去的业主情何以堪?

而且在业主车位维权够心塞的情况下,接着又爆出楼下幼儿园隐藏的一处隐秘通道居然是违建,还是一处娱乐“会所”。

这都不算最让业主堵心的了,毕竟很快幼儿园旁违建的娱乐会所被推平。

真正让业主“堵上加堵”的是,项目西区2栋得延迟交楼3个月;1栋、3栋的延迟交楼2个月。

说好能如期住上豪宅,结果只能进入入住等待状态。

虽然这些千万级的豪宅维权过后,都有不错的进展,但对业主来说,还是少不了一番折腾和堵心。

7月份万科臻山府三期开发商同意立马拆除A、C两栋高空烟道,宝能城停车场管理方案“一日游”。

所以说,不交房,不看工地,都不知道自己买了个什么“新鲜萝卜皮”。

买了房,还得时刻蹲点监工,时时观察家附近环境。

2

品牌之大,货不对板亦有一二

招商名头大不大?深业实力强不强?中海开发牛不牛?

如果买房,一定有人说要选择大品牌的开发商。

因为选择实力强的开发商,按期交工有保证,配套学校资源比较好,小区物业通常比较靠谱,建设房子也更注重品质。

所以,大家对这些品牌有信仰。

但大品牌不一定等于高质量,货不对板时有发生,即便处于深圳黄金地段的项目。

比如,作为龙华标杆式楼盘的中海汇德理,2020年开盘之初有“革新龙华天际线”的称号,开盘均价7-7.9万/㎡。

结果选房业主今年6月发现装修与宣传用料货不对板,选择投诉维权。

比如位于宝安区招商臻府,开盘总价948-1478万/套,11月开放日上演“照骗”。

房屋装修与样板房差异明显,实际房屋装修的踢脚线、瓷砖、燃气管道、衣柜封条等与样板房的明显不一致。

再比如位于南山区的深业鹤塘岭,去年12月开盘,备案均价11万/平,总价895.3-2046.5万/套,6小时被选光,提前交房却未完工。

业主收房只能收到一个毛坯工地,交房品质与宣传效果大相径庭。空中花园、地下停车场、公区软装布置等,都与宣传效果不符。

虽然这些大品牌最后,都统一积极回应,发表声明或公告,但也要警惕豪宅、大品牌也有货不对板的可能。

买房的时候,既要选择大品牌,又要警惕盲信大品牌。

中海9月发布公告声明“有个别业主曲解买卖合同约定的交付标准”,业主可选择解约。

招商臻府12月25日,针对工地开放日后业主提出的问题和建议,逐条予以回复。

3

乌龙之事难免

如果说深圳楼市2021年最乌龙的事件,莫过于宝安网红盘万丰海岸城臻园、以及前海润峯府了。

作为两个现象级的楼盘,还未开盘,市场便紧紧盯着。

前者今年10月开盘,备案单价5.2-6.43万/㎡,总价429-877万/套,后者今年12月开盘,备案单价9.93万-13.6万/㎡,总价区间1099万-2052万/套,都是“日光”的项目。

但两者在开盘的过程中,闹出了“户型放错”、“认筹阶段摇号出现重号”的乌龙。

万丰海岸城臻园,选房前无样板可看,连宣传的样板照片都没有,开“盲盒式”选房,业主签约即维权。

在部分业主选房后发现,2栋一、二单元01户型以及 02户型竟然被搞错。

前海润峯府则在公布“选房顺序公证摇号”结果后,被购房者发现摇号池中出现跳码、重码的现象。

如1261号跳到1263号,1271号直接跳到1273号,1279号同时摇到A1173和A0650两个登记号等。

于是12月进入选房排序的意向业主们,进行了连夜维权。当日深圳市前海公证处官方很快发布最新的公告进行更。

出现这样的结果,在深圳新房市场上是非常少见的,但2021年却在短短两个月内,出现了两回。

4

维权之下,真正的导火索

事实上,这些新盘项目,只是深圳维权谱子里的冰山一角,还有更多的问题小区,要么选择息事宁人,要么就是维权无门

比如今年10月份深圳坪山区花样年好时光项目,被爆停工,后又辟谣。

这些维权项目,问题虽然百出,但明显可以看到,今年下半年,维权的数量有扎堆现象。

梳理深圳全年的维权事件,据不完全统计,2021年深圳已经不下14起。

通过观察可以发现,质量问题的案件尤为偏多,特别是12月份就集中出现了3宗。

在梳理的维权项目众中,超过半数楼盘被维权的起因都是工程质量问题。

如万科臻山府三期、坪山泰禾金尊府、尖岗山一号、招商臻府等。

被维权的对象既有知名房企,也有深圳本土小房企;既有毛坯房,也有装修房;既有城市中心地段,也有偏远城郊地段。

这在人均房产百万的深圳,问题住宅扎堆显得尤为突出。

当前连大品牌都陷入住房质量维权的漩涡,可见问题的普遍存在,以上的盘点恐怕只是整个行业的冰山一角。

早在2018年,曾有地产业内人士在博鳌房地产论坛上公开表示,“近两年的房屋质量是最差的,两年质量维权会井喷涌现”。

如今看来,多少有点一语成谶,今年表现得尤为集中。

所以透过现象看本质,实际上这两年是房企极为艰难的一年。

抛开疫情因素,受“三道红线”、“两道红线”影响,流入楼市的资金被严格限制,房企资金承压,正常交付、质量保障开始变得困难起来。

另一方面,开发商利润受到限价的影响。

拿地限价,导致开发商原本的利润率被挤压,在保证利润率的前提下,部分新盘就会以建筑质量作为代价,获取利润空间。

去年深圳新拍的住宅用地大部分都实行限价拿地,“竞地价、竟配建”的模式,导致开发企业的利润空间被压缩。

而去年所拍下的地块,除了深铁珑境,全部已经在今年入市。

如华润金地联合拿下的前海地块,建成的商品住宅毛坯限价10.71万/平;中海拿下的民治地块,建成的商品住宅毛坯限价6.72万/平;安徽安联拿下的光明地矿,限价4.91万/平。

今年深圳所拍的地块,也进行了严格的限价,如南山桂湾街道前海中冶大厦西北侧的地块,T201-0168地块及T201-0157地块,商品住宅毛坯限价9.2万/平,但地块附近的项目天健桂悦府今年1月开盘单价区间在9-12.2万/㎡。

所以,在限价制度下,开发商的利润空间受到压缩。

也就是说,事实上近两年维权的新盘,除了和开发商监工用心与否有关,更多时候反映出来的是房企以牺牲房屋质量为代价,换取项目的竣工速度以及利润。

这两年选择新房的购房者,一定要关注开发商情况。

小开发商的房子慎重,大房企谨慎,以免交房之后出现各种堵心问题。

# 楼市
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小爷
说的很对
2022-01-02 14:54
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