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保房地产还是保实体经济?央行出手国家做出选择,楼市走向已清晰

专聊房君

2021-12-23 12:54

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相对于普通工薪一族来说,现在的房价应该是比较高了。

根据机构的数据显示,目前,全国商品房均价超过万元的城市大概有超过80座,主要就是一二线城市,还包括一些经济比较发达的三四线城市。当然,均价可能还不足以窥见全貌,因为当一个城市均价过万,意味着核心地段的房价可能有2-3万的。像一线城市均价5-6万,正常一点的地段房价基本上都是大几万,十几万一平米了。

所以,在大城市买房的话,每个月一两万的房贷都算正常,在小城市虽然绝对房价低些,但收入也低不少,除掉每个月必要的生活支出后,每个月的还款压力同样不小。对于我们还没买房的人来说,真心希望房价能降降就好了。

不过,这些买房难题在有钱一族的眼中又是另外的看法。

根据央行发布的一份2020年调查报告显示,拥有3套及以上住房的城镇家庭占比为10.5%,也就是说,在你身边,每10个人中有一户是3套或以上住房的。为什么他们这么爱买房?

想必不少人都明白,这些年,随着货币不断增长,手中的积蓄其实是在贬值的。以2005年和2021年对比为例,M2分别为29.8万亿和超230万亿,也就是说,15年左右时间,货币供应增长了10倍。眼看购买力被稀释,手中有闲钱的人需要依附保值增值的载体,在投资渠道匮乏的情况下,房子无疑成为了很多人的选择。

这样,城市化产生的“新市民”刚需,加上保值增值的投资群体,形成了强大的住房市场购买力。这也是为什么在过去20多年里“房价涨多跌少”的根本所在。

那么,这些是经济发展所需要的吗?

根据统计数据显示,自1998年住房商品化改革以来的22年时间,我国土地出让收入为58.9万亿元,在地方和全国财政中都占有非常高的比重。这些卖地收入,对加快城市基建,增加配套,比如地铁、医院、学校、公园等等,都有着重要的贡献,而在房地产开发建设中,又带动了几十个关联行业,比如钢铁、水泥、园林、装修等等。不可否认,今天城市化建设的成就,房地产功不可没。

然而,房地产在经济中的比重真的是越高越好吗?对此,中国社科院曾出具过专业报告认为,房地产对经济贡献的正负效应临界点为9,当超过这一比值后,房地产对经济的贡献就由正转负。原因就在于,由于房地产的赚钱效应,有相当一部分社会资金、银行资金流入到房地产,企业也会把生产和创新资金配置在房地产中,像A股有近一半上市公司持有投资性房产就是例证。所以,结论是,房地产适当的比重有利于经济发展,但比重过大,就会对实体经济形成挤压效应,得不偿失。

房地产终迎来“转向”,国家多方出手。

首先就是提出“房住不炒”。房子就是用来居住的,通过限价、限贷、限售等行政手段,把投资炒作需求清理出市场,如此,楼市回归到真实的理性需求,市场就没那么容易出现火热情况,抑制泡沫的生长。

其次是不用房地产来刺激短期经济发展。受内外环境影响,经济面临下行压力,但仍可以看到房地产开发投资增速处于下行通道中,切实做到了不用房地产来拉动经济发展。即使个别地方面临楼市过冷出现刺激房地产发展措施,基本上都是“一日游”,比如日前黑龙江救市政策被从官网撤下,国家的目的很明确,不能再走用房地产来刺激发展经济的老路。

第三,为整个房地产行业降杠杆。无论是针对开发商的“3根红线”,还是针对银行的“2根红线”,均是要限制房地产行业的无序发展、高杠杆运行。今年降杠杆以来,虽然我们看到部分大型房企出现了这样那样的债务危机,但国家的定调很明确,这仅仅是个别企业的经营不善所致,言外之意,降杠杆标准动作会执行下去,不会因一时的问题而半路终止。

在多方调控措施下,房地产对经济的贡献失速是必然结果,如何弥补这个经济比重空白,在前不久的国家经济工作会议里,其实对此做了不少部署,特别是实体经济,比如在科技创新这一块,首次将科技政策作为7大重点政策并列提出,其紧迫性和重要性不言而喻。

保房地产还是保实体经济?央行再出手,国家也做出选择(给出答案)。

央行作为经济金融支持的指挥棒,相关的政策倾向,决定了行业兴衰。在经济发展下行压力下,央行在12月15日下调了存款准备金0.5个百分点,向市场投放了1.2万亿资金,坊间不少人寄希望央行在货币政策上也能给房地产资金给予支持,但降准文件写得很清楚,“为支持实体经济发展”。明眼人都看得清楚,跟往常一样,没有房地产的份,但此时,还不得不面对这样一个现实:

根据易居房地产研究院发布的《中国百城住宅库存报告》显示,截至2021年11月底,三四线城市楼市库存总量为2.2亿平米,环比再增2.6个百分点,创2016年7月以来的最高值,呈现连续37个月库存同比增长趋势。在库存高位下,统计部门发布的最新70个大中城市房地产运行数据也佐证了这一点:有59个城市出现下跌,其中二三线城市跌幅扩大。

如果让这种结果继续进行下去,可以看到三种现象:

第一,对于本来就资金紧张、债务暴雷的房企来说,他们想依靠促销来获得现金流的愿望越来越难实现。因为,谁不担心买到烂尾楼呢?便宜未必能获得市场青睐,在市场下行期,人们更关心资金安全。

第二,房子不好卖,开发商就没拿地动力了,像第二次、第三次全国集中供地,大部分城市的土地受到了开发商的用脚投票,流拍终止遍地都是,像深圳、上海、杭州、南京等这样的大城市也不例外,其他城市就更不用说了。

第三,购房者观望。“买涨不买跌”一直是楼市的法则,谁都担心没买到底部,而是买在半山腰上,理性购房者的态度是,起码待市场企稳了才会出手。所以,有业内专家说了一句貌似很有道理的话,“降价销售,未必有抱团不降效果好”。

其实,对于房地产市场的这种变化,监管部门已经早有预判和处置。9月底,央行、银保监在座谈会上表示,保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场健康平稳发展。10月15日,央行在第三季度金融统计例会上表态,房价回稳后,城市房贷供需关系也将回归正常,提及金融机构对“三线四档”有“误解”,修正意味浓厚。从业者明显能感觉到,购房者的房贷下款速度明显加快。在12月3日,证监会表态,将支持房地产合理正常融资,促进行业健康平稳发展。

当然,如果说所做的这一切还不能完全消除购房者等群体的顾虑的话,央行再度出手。根据每日经济新闻报道12月21日报道,央行联合银保监会发布文件要求,鼓励优质房企兼并收购房地产项目,鼓励金融机构提供兼并金融服务,促进行业风险出清。对购房者释放的信号很明确,如果有合理的住房需求,不用担心买到烂尾楼,该出手就出手吧。

在央行的连续出手下,我们可以看到房地产市场出现两种新变化:

1.12月21日,杭州第三批集中供地出让,35宗地无一流拍,其中有24宗地块触顶待摇号,总成交价约763亿元。

2.房地产板块异动。根据同花顺12月21日数据显示,行业板块当中,房地产开发涨6.33%,房地产服务涨7.62%,特色小镇涨4.84%,装备式建筑、土地流转等多板块跟涨。

这一切,其实国家在最近的两次高层会议上给出了答案,楼市走向已经清晰。

1.推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环;

2.要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

3.推动经济实现质的稳步提升和量的合理增长。必须坚持稳中求进,调整政策和推动改革要把握好时度效,坚持先立后破、稳扎稳打。

在经历近一年的持续降杠杆后,房地产调控成效显著,市场泡沫得到明显抑制,已逐步具备了支持刚需和改善合理住房需求的市场环境,同时加强“稳”的预期引导,确保房地产市场健康平稳发展,从这个角度而言,有保房地产的目标,但大家不要忘了,这并不是刺激,炒房更是不可行,而是让房地产归位,保持良性和健康发展,楼市平稳运行。

无论是房地产,还是实体经济,最终都落在了“实现质的稳步提升和量的合理增长”目标上,在面对复杂的经济发展形势下,首先要稳住不滑坡,所有的调控政策都需有一个度,可能的话,还能有所进步和增长。在笔者看来,房地产与实体经济其实不是对立的,并非是有你无我的关系,前者也是后者的一个重要组成部分,把握一个度,和谐共生才是各方所期望的,目前的政策微调修正是基于此,在未来相当长一段时间也大抵如此。

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