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未来10年,房子越靠近这3处越值钱,懂行人:是真“黄金”位置#金猫榜#

专聊房君

2021-12-03 20:32

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房地产市场发展到今天,我们不得不面对3个现实:

1.城镇化。最新城镇化数据显示,截至2020年底,我国城镇化率已近64%,按此速度的话,加上今年,差不多接近65%。这是一个什么概念呢?相比20年前,翻一倍有余,大量的农村人口流入城市,这也是为什么房地产能在这期间能如此火热的主要原因。不过,考虑到我们的国情不一样,未来未必能达到80%以上的城镇化率,那么,我们的城镇化空间将没有想象的那么大了,这是未来房地产市场面对的最大现实。

2.老龄化。这可能是最不需要解释的问题。目前,我们60岁以上老人约2.6亿人,根据机构预计,未来10年,将再增加1亿人至3.6亿人,差不多每年都要增加1000万60岁以上老人,如果按照老两口一套房的话,相当于每年有500万套住房的变量。

3.快餐化。有人说,我们住房市场的二十年多年,走过了经济发达体上百年的历史,就住房数量上讲,即便平均每年2000万的新城市人流入,但仍旧能够满足且有剩余,这与我们房企疯狂的盖房是分不开的。从一家房企三五年时间就可以从百亿规模,做到数千亿规模,这与其“高周转”模式分不开,比如流行的“456、5986”节点,在这些房企中,几乎都对开盘工期节点、回款、资金再周转有一套严格的考核,提前完成的按天奖励,延误的惩罚,考核机制决定了房子不得不赶出来。所以,有业内人说,君不见,一些商品房的外观,没过几年都与安置房差不多了,面上如此,里子就更不用说了。

不得不说,这3个现实,对我们的住房发展趋势形成重要影响。那么,未来10年,又有哪些因子左右着住房市场的需求偏好呢?两个观念。

第一,最不缺的是房子。关于中国住房存量数据,网上有说够30亿人居住,也有说够16亿人居住,但这都是民间的,目前没有官方直接的权威数据证实。但从官方给出的城市居民人均居住面积算,已经有40平米/人,一个三到四口人的家庭,住房面积就有120-160平米,与发达经济体相比也相差无几了。所以,城市之间的住房存量虽有差异,但总量显然不缺了,加上不停建,住房饱和是无法避免的事。

第二,最缺的也是房子。这句话看似与第一句矛盾,其实一点都不。这两年,改善住房需求呈现明显上升趋势,有人说是因为“病情”原因,人们想住环境好一些的小区。有这方面原因,但根本还是在于当快速城市化进入尾声后,在前期积累的第一代居民发现,原来的房子老旧了,有的还没电梯,他们想置换户型先进、品质更好、物业更有保障的住房,这就是我们所说的“未来的住房市场,将是改善的天下”。在这样的需求作用下,我们高品质的改善型住房将长期处于“紧缺”状态。

第三,逆主城化是趋势。可能听过逆城市化,怎么有逆主城化的说法呢?其实,在发达国家是比较普遍的,也是城市化发展到后期的一种必然现象。原因在于,市区发展比较早,各类资源聚集的同时,人口密度太大,环境污染也比较多。但随着大家经济条件越来越好,一些高收入群体对健康、生活品质要求越来越高,有车、加上公共交通发达,他们就逐渐搬离主城而选择环境更好的郊区,甚至近郊的小镇。当然,这种观念的改变需要一个过程,那就是郊区的相关配套也有一个完善周期,待相对成熟时,这种逆主城化的明显迁移也是自然而然的事。

鉴于以上原因,未来10年,房子越靠近这3处越有价值,懂行人:是真“黄金”位置。这是什么意思呢?

第一类,靠近医院的房子。老龄化社会,对医疗资源的需求是第一位的,特别是一些慢性疾病需要长期护理,一些突发疾病也能得到及时救治,有时就是争分夺秒的事,如果居住在医院附近无疑占据优势,送饭、护理都很方便。当然,一般也不要靠得太近,考虑到卫生和传染顾虑,保持在1KM-5、6KM距离为宜。

第二类,靠近山水公园的房子。别说老年人了,就是一些年轻人也喜欢依山傍水的环境,即便平时工作无时间,也希望到周末遛娃有去处,在家门口无疑最适合,省去了舟车劳顿,自己早晚也可以锻炼休闲。一般而言,近山的房子,楼层不会太高,更亲近自然,而近水的房子,空间视野都比较好,特别是对工作压力大的年轻人来说,回到家推开窗就是一种压力释放。

第三类,近郊的房子。有机构做过相关的研究,同一座城市,近郊的负氧离子含量上比市中心要高出5-6倍。正如前面分析的那样,逆主城化是城市化下半场的一种趋势,随着经济发展,人们收入持续增长,近郊的别墅、洋房都将是受欢迎的稀缺资源,特别是富人,他们怎么能放过这样的机会呢?实际上,不知道大家有没有发现一种现象,这两年已有一些经济条件较好的人,虽然自己住在市区,但仍旧利用手中的闲钱在近郊购置房产,用他们的话说,就两个字,留着以后“养老”居住,他们无疑属于具有超前眼光的群体。

在懂行人看来,未来10年,房地产市场将从粗放发展阶段逐步进入精细化阶段,说到底,房子的居住属性将会越来越突出,而这一切都是以需求为导向的,以上提及的靠近这3处的房子之所以更有价值、更值钱,正是满足了老龄化、收入增长对品质生活的追求,是真正的“黄金”位置,更能经受住时间的检验。那么,你也是这样想的吗?

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