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惠州政府15亿砸下去,沉睡7年的地王能救活?

南方房产情报

2021-11-19 20:46

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昨天上午10点,惠州市举行鹅城大桥及引道工程建设项目开工活动。



该条大桥横跨东江,连接惠州的江北CBD和水口片区,全长1120米,双向六车道,总投资近15亿元,预计2024年底完工。



根据当地政府的说法,这条大桥的目的在于能够缓解东江大桥的交通压力,解决惠州市民上下班高峰期的堵车问题。


不过湾叔研究后认为,鹅城大桥虽然有一定作用,但是效果恐怕不会明显。在有更优方案可选的情况下,当地选择先上马鹅城大桥,可能跟一块“地王”有关。


“堵城”是怎样炼成的?


去到惠州市区,给我留下最深刻的印象就是桥多。开车走上10公里,大概就要经过三四条桥。这种体验,在其他城市是不多见的。


另外一个印象就是容易塞车,虽然市区的大部分道路还算宽敞,但是就是容易塞车,即便不塞车大部分时候也只能开得很慢。


为什么会这样呢?


湾叔分析后认为原因有两个。


第一是惠州市区缺少城市快速路,开车时经常遇到红绿灯要走走停停,车辆不能快速到达目的地,都留在路上添堵。


第二是惠州市区被江河湖泊分割成多个板块,各个板块之间的往来依赖于桥梁和隧道,但是惠州在关键部位的过江通道却太少了。


从地图可以看出,惠州市区被东江、西枝江、鹿江、新开河、西湖、金山湖等多条江河湖泊分割成江北、东平、河南岸、金山湖、下角、龙丰、水口、马安几个板块。



但是惠州市区的写字楼和党政机关主要集中在江北,而惠州市区的大部分人口居住在河南岸、东平、龙丰等片区,所以很多人每天上下班都要横跨东江。


虽然东江在惠州市区段总共已经建成了6条跨江大桥,但是从东平、河南岸等处过去江北,如果不想绕远路,基本上就只能走东江大桥。


更要命的是,东江大桥是几十年前建设的桥梁,双向总共只有6车道,要承担几十万人的过江需求实在有些不堪重负,所以东江大桥也就成为了惠州最容易堵车的地方。


从人口分布和就业地点来看,惠州要想解决市民上下班高峰期的堵车问题,关键在于增加东江上的跨江通道,尤其是在东平和桥西的这一段。


新建鹅城大桥,恐难有效疏堵


根据惠州政府的规划,惠州未来将在东江上面再建设6条桥梁和2条隧道,让东江上面的过江通道从6条增加到14条。



但是从规划图上可以看出,规划建设的桥梁和隧道大多数分布于马安和下角江段,从东平过去江北的只有一条隧道。


所以从这个规划来看,未来除非桥西、东平、河南岸等老城区的居民大量搬迁到东北边的马安、汝湖,或者西北边的下角、小金口居住,否则惠州的拥堵问题依旧难以真正破解。


从短期来看,未来要建的6条桥梁和2条隧道中,当属中部隧道最为重要和紧迫,其次才是鹅城大桥和西部隧道。


然而令人迷惑的是,虽然中部隧道和鹅城大桥都被列入了近期要建设的项目,但是最后先上马的竟然是鹅城大桥而非中部隧道。


从人口数量来看,目前的隆生大桥和中信大桥承担水口、马安片区和江北之间的交通是足够的,所以再建一条鹅城大桥只是锦上添花而非雪中送炭。


虽然鹅城大桥也很靠近东平,东平的民众去江北也可以先绕道水口过江,但是这样也会增加新开河上两条桥的负担,属于治标不治本。


相比之下,中部隧道直接联通了河南岸片区到江北片区,这样河南岸的民众不用再去跟东平的民众挤东江大桥,那么东江大桥的拥堵问题自然就能得到极大的缓解。



除此之外,惠州前几年提出的东江大桥加宽方案,即在现有桥梁的两侧各新建桥梁,把东江大桥从目前的双向六车道变成双向十车道,也是会比新建鹅城大桥更有效果。




盘活沉睡的地王


湾叔认为,在有更优方案可选的情况下,当地政府选择先上马鹅城大桥,可能跟一块沉睡多年的“地王”有关。


2014年惠州曾经诞生一块令人震惊的地王——菊花头的地块,就在现在的鹅城大桥旁边。


当年这块地在经过了669轮竞价之后,被金泓房地产公司以9.2244亿元的价格拿下,折合地面价9888.67元/平方米,溢价率高达263.97%。


菊花头地块为什么这么贵呢?


主要原因就是地段好,菊花头地块位于惠州江北CBD,前临东江、后靠北湖,隔壁就是惠州的顶级豪宅合生帝景湾,是绝版的城央临江项目。



惠州市区由于有多条江河流过,所以江景房并不是什么稀缺资源。但是几条江里面,西枝江和鹿江都是小河流,所以当属东江的江景最为壮阔。


而东江流进惠州市区的河段虽然很长,但是大部分是汝湖、下角等比较偏的地方,真正的城央地段其实已经所剩无几了,大概就剩下东江大桥到中信大桥这一段。


然后考虑到马安的滨江片区是西北面望江,冬天喝西北风的感觉很酸爽,所以其实真正优质的地段就是江北那一段。


这一段江其实就三块地,一块是已经建成的保利达江湾南岸,一块是准备旧改但是拆迁难度极大的望江村,另一块就是已经拆好了抛荒在那里的菊花头。



目前保利达江湾南岸的江景房买到了2万出头,所以地段更好的菊花头地块如果建起来,估计最少也能够卖到2万5以上,甚至可能卖到3万。


不过奇葩的是,菊花头地块由于土地性质是工业用地,一直没能转为商业、居住用地,所以开发商拿地之后迟迟没有动工,一拖就是7年拖到了现在。


如今惠州的江北CBD已经基本建成,可以说高楼林立配套齐全,但是这么大一块地抛荒在那里,不仅不美观而且暴殄天物。


今年年初的时候,惠州方面曾经传出消息说,江北菊花头地块的建设有望重启,但是到现在依旧没有新的进展。



而现在菊花头地块旁边的鹅城大桥正式动工开建,或许就是惠州地方政府准备推动该片区重启建设的信号。


从地图上看,鹅城大桥两侧都有大片的未开发土地,并在这些地块都处于市中心并且临近东江,都是非常值钱的黄金宝地。


所以惠州政府砸15亿先建鹅城大桥来撬动这几块地的开发,也不失为一笔抛砖引玉的好生意。


而对于我们想要去惠州市区买房的人来说,最重要的就是,未来几年会有几个好项目值得期待,感兴趣的朋友可以多多留意。


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