买房的底层逻辑是什么？对此相信大家都有不同的理解，有的人是为了人民币保值，有的人是为了投资，但不管怎么说，平心而论，现阶段买房超过一半的人都不是为了自住，或者说居住体验只是放在最后考虑，处于可有可无的地位。

客观来讲，为何过去我国楼市只涨不跌？最本质的因素就在于人口和宏观环境，简单来说，自从我国市场开始房改以来，人口红利似乎成为各行各业推进的核心动力。据不完全统计，随着城镇化的进程，已有数亿老百姓完成了农村进城镇的过度，在如此庞大的刚需群体支撑下，难道房价还能反向下跌吗？至于宏观环境，国民经济的崛起必然有一个带头者，而此时房地产经济就显得至关重要。

事实上近些年楼市并不平静，相反随着一些潜移默化的改变发生，供需端的心理预期出现了微妙变化，从最初的“买房赚钱”演变为如今的“房子不再值钱了”，当然得出这样的结论并非凭空猜测，而是有一定依据。

从购房者现状来看，认为调控仍会加码并遏制房价上涨的人数占比高达65.1%；超过70%购房者并不着急出手，特别是一二线城市，当下形势过于复杂，一旦看错时机，整个购房本金就有可能被套住。反观开发商层面，我只能说日子越来越难，降负债、被迫申请破产早已成为常见之事，以前衡量的是房子卖多贵，而现在却是买房卖多快。

基于这些底层逻辑，今年楼市的确很不一样，截止8月份，全国累计调控次数超过400次，不管是力度还是深度，和以往相比较都不增不减。其次深圳8月二手房成交仅2043套，同比下降8成，对此不少业界人士表示，二手房参考指导价的落地对于市场冲击太大，最关键的是越来越多的城市开始效仿，后面的日子只会越来越难。而在另一边，备受瞩目的土地集中出让数据并没有大家想象中的那么好，福州、济南、天津流拍率分别为32%、35%和34%，造成这样的结果，归根结底就是开发商经济实力略显乏力，连自身运营都是一件难事，更不用说买地了。

而对于本轮调控长期来看，人口告急、房贷收紧似乎成为当下高房价的最后一根稻草。从2021年全国第七次人口普查数据，我们可以得知2个趋势：一是人口老龄化社会的到来是板上钉钉的事情，说白了有效消费群体增长将会略显乏力，反观房价依然坚挺上涨，由此可见倒挂也是大势所趋；二是新出生人口持续多年下行，2020年新出生人口数量将至1200万人，人数降幅高达586万，对此我们再仔细思考最近的三胎政策，这无疑是想再度释放人口红利，如此着急落地，可想而知其事态严重性。

至于当前房贷业务格局，从央行、银保监会的频频表态中，我们必须明白一个道理，那就是金融杠杆所扮演的角色发生了变化，以前是推力的作用，而现在却是保证市场稳定进行。事实上对于这一点，9月24日央行召开会议，明确表示要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。对此你以为只是说说而言，但现实很打脸，后续各大银行都陆续升级风控，加紧排查开发商风险，甚至某国大行华北分行已经发布内部通知，点名了4家头部房地产企业。从这一系列信号来看，开发商想从银行拿钱无疑是异想天开，银行没有催促开发商还钱，就已经算是一件好事情。

总的来说，下半年房价将迎来突破点，短期来看，房贷业务规模的收紧对整个市场前进脚步必然有影响，当然这一点是良性的，过去我国楼市就是走的太快，往往忽略了一些本质东西，例如房价上涨的背后老百姓收入却一层不变。而长期来看，未来房子的数量比人还多，这并不是一句空话，有需求的商品才是有价值的，当超过60%的人都买不起房子时，其市场恐怕就不只是价格的问题了。