作者：公子不悔
01
惊人的人口增量，终于让深圳在半个月里，两次出手控制人口野蛮生长了。
就在昨天（6 月 11 日），深圳市规划和自然资源局在官网公示了《深圳市国土空间总体规划（2020-2035）》（草案）。
在这份草案中，深圳市政府明确划定了两条人口红线，或者说人口天花板。
第一，到 2.35 年，常住人口规模达 1900 万人；
第二，到 2035 年，实际服务管理人口规模 2300 万人。
这是继半个月之前，深圳发布《深圳市户籍迁入若干规定（征求意见稿）》，明确表示抬高落户门槛之后，深圳在限制人口流入方面，做出的又一个大动作。
半个月前的 5 月 26 日，深圳市司法局发布由深圳发改委制定的《深圳市户籍迁入若干规定（征求意见稿）》。
在征求意见稿中，深圳明确提出：
1、将核准类学历型人才的底线要求调整为全日制本科，技术型人才底线要求调整为 " 中级职称 + 全日制大专 "，技能型人才的底线要求调整为技师。
2、直接落户需要本科以上，且本科年龄不超过 35 岁，硕士年龄不超过 40 岁，博士年龄不超过 45 岁。
3、夫妻投靠基本要求由结婚时间及被投靠人入深户时间满 2 年调整为满 5 年；老人随迁将子女入深户时间要求由 8 年调整为 15 年，并增加子女在深圳缴纳社保连续满 15 年的要求。
4、户籍迁入计划根据人口管理政策和产业政策按年度制定，重点满足全市经济社会发展对各类人才的需求。全市年入户总量应当控制在年度迁入计划之内。
这份文件，本号以为至少透露了三个消息：
第一，在深圳，以后大专以下不再是人才，只有本科以上才是人才。
第二，年龄大，即便学历高，也难落户。
第三，投靠落户更难了。
抬高门槛后的深圳，落户难度超过广州，仅次于京沪。
半个月里，深圳又是抬高落户门槛，又是划定人口天花板，这意味着深圳将正式告别过去的人口野蛮生长，降档降速。
同时还意味着，随着深圳划定人口天花板，四大一线城市全部划定了人口天花板。
02
深圳之所以火急火燎地开始给人口净流入降档降速，是因为深圳过去人口增量太猛了。
最新公布的第七次人口普查数据显示，深圳过去十年常住人口增加了 713.6 万人，增量位居全国第一，总人口规模达到了 1756.01 万人。
十年几乎增加了一个南通市的人口。平均每年有 71.36 万人涌入深圳。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
飞速流入的人口，助推了深圳的经济发展，同时也加剧了深圳的房屋供需矛盾，不断推高着深圳的房价，给这座经济特区造成了较大的挤出效应。
以前，人口快速增加虽然利弊都存在，但利大于弊，但如今深圳的人口快速增加，弊端已经逐渐被放大，特别是高房价带来的挤出效应。
目前深圳的房价已经突破 9 万元 / 平方米，位居内地城市第一位。
制图：城市财经；数据：中国房价行情网
高不可攀的房价，已经对深圳产生了较为严重的挤出效应。典型者，有华为的终端总部，已经迁移至东莞松山湖。
此外据天眼查数据，深圳制造业企业吊销及注销数量持续上升，2018 年 -2020 年分别为 225 家、976 家、3116 家，同比分别增长 492%、334%、219%。同时也有企业迁入，但每年迁入增速远不及迁出。
深圳企业的流出速度，已经快于流入速度。这一现象不得不让深圳冷静深思。
如果人口延续过去的野蛮生长，那深圳的楼市本就尖锐的供需矛盾，会更难破解，房价更难稳定，挤出效应会更大。
深圳与北上广人口相差不是很大，但深圳的面积只有北京的八分之一，只有广州的近四分之一，上海的三分之一。
庞大的人口体量与狭窄的空间，造成了深圳楼市供需矛盾非常严重。
更为关键的是，深圳的住宅有超过一半是无法上市交易的小产权房，合法住宅与公寓的占比不到一半，这更加剧了深圳的供需矛盾。
此前，贝壳研究院公布了大湾区 11 个城市的住房自有率，深圳仅为 23.7%，位居大湾区倒数第一。
这意味着，深圳有一大半人没有自己的住房。换句话说，深圳有一大半的人口有购买住房的需求。
如果深圳的人口还继续野蛮增加，那深圳的房价压力会更加严峻。在这种背景下，深圳终于抬高了落户门槛，并划定了人口天花板。
03
在管理层明确要求大城市管控人口密度的背景下，北京和上海早就设置了人口天花板，广州、成都也划定了人口红线。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
对比可以看到，上海的天花板顶部最高，高达 2500 万。但目前上海的常住人口已经达到了 2487.1 万，所剩人口余额只有 12.9 万。
在四个一线城市中，人口余额最多的还是深圳，未来 15 年还有 143.99 万人口的增长空间。
在人口天花板之下，深圳未来 15 年每年平均常住人口增量，只能是 9.6 万。与过去 10 年平均每年 71.3 万的数量，有云泥之别。
与北上广深设置人口天花板操作相反的是，今年年初福州全面放开了落户，之前西安、南昌、石家庄等城市也将落户门槛降至为零。
而就在近日，南京也低下了高傲的头颅，将原本需要本科才能落户的门槛，降到了专科。40 岁以下的大专学历，交满半年社保，即可落户南京。
这意味着，未来十年，在一线城市全面设置人口天花板的背景下，强二线城市将成为人口的最大赢家。人口将大量被引导流入强二线城市。
人口是楼市的基石，其增量与房价潜力成正比。换句话说，未来十年中国房价潜力最大的城市，将从一线转到强二线。
来源：城市财经
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