前日，苦苦支撑了几个月的中国恒大终于走到了海外债实质性违约的一步。3日晚间，恒大发布公告称，公司收到一笔金额为2.6亿美元的私募债的偿还通知，而该公司未能履行该笔债务的偿还义务，此举可能导致其他海外债务的加速到期。
这意味着，恒大海外债务出现了第一笔正式违约。终于，这一天还是来了。
其实行业早已料到，恒大的这次实质性的违约会是必然的。近期公司负面消息刷屏、品牌声誉坠落、各地管理公司垮台，金融机构和供应商挤兑，导致了市场上已经没有新的客户敢买恒大的房子了。从11月房企百强榜的销售业绩榜单就可以看出，虽然全行业平均同比下滑了35%，但恒大的月销售额更是同比下降近90%，缩减到只有50亿成交。之后可能这个销售数据要趋向于零了。
这一切意味着，恒大的问题，已经从前期的保稳定，进入到了问题债务处置的阶段了。
01
一个狂飙突进的旧时代完结了
现在复盘这一切，恒大过度冒险主要体现在两个方面：
一是加杠杆严重超出了“底线”。尽管“高杠杆-高周转”是目前房地产开发的主流模式，但恒大杠杆程度之高，加杠杆手法之多，还是令人瞠目结舌的。银行贷款、信托贷款、上下游供应商欠款、其他短期借款以及恒大财富高息产品揽储等手段，将杠杆水平做到了极致，形成了近2万亿的债务。
二是盲目、激进多元化。从恒大冰泉、恒大粮油再到恒大汽车，通过举债大肆买买买，盲目的跨界多元化，但都没有取得实质性的盈利。直到目前为止，恒大汽车500多亿元砸下去，仍未造出一辆车来，这成为压垮恒大的最后稻草。
现如今，为有效化解风险，保护各方利益，维护社会稳定，广东省人民政府向恒大地产集团派出工作组，督促推进企业风险处置工作，督促切实加强内控管理，维护正常经营，其核心目标就是保交楼。
恒大事件对行业的教训是深刻的：这意味着一个狂飙突进的高周转时代的结束。
中国房地产行业，经过这5个月的巨变，虽然可能还有暴雷的公司出现，但已开始出现进入新的稳定平衡状态的端倪。
这个状态特点应该是：弱平衡和结构优化。所谓的弱平衡和结构优化，就是开发总量会下降，甚至局部地区价格会下跌到一个新的位置，然后底部盘整。同时，行业内的企业结构重新洗牌，最终达到一个相对低位稳定运行的状态。
好消息是，如今宏观政策已经是大幅缓和了，暖风频吹。比如，
1、证监会发布文件提到要支持地产行业合理正常融资；
2、银监会也发布支持首套房，特别是对于满足改善型需求按揭贷款也首次得到了支持。同时，还发布了鼓励发放并购贷款的指导意见；
3、国常会还提出未来根据经济形势，适时考虑推出降低准备金率的政策。
从上述三点政策面的信号来看，一切都在往好的方向发展。
但是，展望中长期房地产市场的未来，如果以人口变量为核心的指标来判断，还是不乐观，我们来看这两组关键的人口数据：
1、90后的人口比80后少1/3；
2、如今的人口总和出生率继续下滑，只有上世纪60、70年代的1/4。
从总量意义来看，基本上新增需求已经大幅下降了，供给侧确实存在明显的产能过剩，未来的机会只在于部分城市区域内的结构性机会。
从此以后，中国房地产进入到一个新的时代。从政策的回暖，信贷的复苏来看，可能最快到2022年3月，等这轮爆发的问题企业和问题项目逐步出清之后，行业将迎来新的起点。
02
进入新时代的房地产行业四大关键词
那么，在狂飙突进的时代结束之后，新的时代会呈现怎样的特征呢？
用一句话来总结，这个新的时代将是：一个“慢鱼吃快鱼”的时代，是个运营赋能的时代，是个品质为王的时代。
这个新时代特征的几个关键词：
关键词一：信任
越是在动荡时代，信任就尤其珍贵。房地产行业的交付产品如此高额和巨大，是大多数人一生的托付，它又是如此耐久，因此，安全和信任是这个行业的首要产品属性。
如今多数城市供给过剩和大幅降价，让这个行业以如此不愿让人看到的方式成熟了，这种成熟的背后，是经济大时代的缩影。
最近，经济学家们对当前中国宏观经济状态，用了一个新的名词来定义，那就是“熟经济”。为何如此说呢？我们来看下面一组数据。
1990年我国人口年龄中位数是25.3岁，2000年是30.8岁，今年呢？是38.8岁，接近40岁。同样的，不管是经济增长还是人口结构，今年的中国已经“人到中年”。进入“熟经济”的中国社会，意味着什么？那就是稳定，规范和责任。而这背后，意味着信任。
“成熟的公司，良好的品牌，规范的治理”，是信任的第一步。而市场对于房地产企业的信任，更多偏向了国企和央企。
所以我们发现，万科、绿城这类行业第一梯队的企业，都慢慢与国企资本靠拢了。因为只有央企国企的背书，才能让老百姓产生安全和信任感。
而且这轮危机之后，部分有问题的地产百强企业坠落，使得他们的市场份额被本地化的、项目型中小公司取代，中国的土地市场可能会更加本地化和非标化。地产服务行业会进一步规模化，但地产开发有逆规模化的态势。
关键词二：稳健（精明拿地）
未来的中国房地产市场还会继续发展，但新的时代，有新的要求。不管外部政策经济环境怎样变化，对于房地产企业来说，稳健的拿地仍然是第一重要的。
不过，曾经单边上涨的那个时代已经过去，行业进入低利润、低容错的时代，每一块地都必须盈利，由于整体利润相对微薄，在未来也很难通过扩大规模去掩盖单个项目利润的亏空了。
根据券商和相关经济学家的最新研究，如果不考虑户口角度，从实质的常住人口数量来考察城市化率这个核心指标，很多学者目前中国的城市化率已经到达70%了。如果还按照之前的开发节奏，不出10年我们即将赶上美国、日本的发达国家的城镇化率水平。所以，城镇化的时代红利已经基本消失了。
当波澜壮阔的城镇化进程进入收官时期后，高杠杆，高周转模式已经没有市场支撑。一二线城市土地金贵，不可能大规模快速开发，而三四五线城市市场饱和，没有开发余地。
在未来，房地产的核心逻辑不是“产城人”，而是“人城产”。房地产的机会在于那些有核心技术、核心产业的高竞争力城市。高水平人才、高盈利企业在哪里汇聚，哪里的购买力也相对强劲。因此，新时期房地产的布局，必须根据经济和产业新变动趋势来卡位。
我们来看标杆企业万科是如何思考这个问题的。
要知道万科是在战略布局上，最具风控意识的企业。万科最新的业绩会上答辩资本市场投资人，未来万科在获取项目时，有三个主要遴选条件：
1、项目所在城市的市场相对比较稳定，有购买力、需求力对市场进行支撑，风险较小。
2、项目本身的各项测算指标应表明项目预期回报较高，不存在复杂项目的风险。
3、项目所在城市的团队能力较强，以往投资兑现的程度较高。
关键词三：价值与品质
未来行业从稀缺进入到总量过剩状态，行业也从卖方市场进入到买方市场，只有真正的产品品质才能最终让客户决定购买。
最终我们会看到，行业回归到产品的本质，回归到市场需求的常识。我们要扪心自问，到底好房子的标准是什么？我想应该是这样的：
1、对于住宅类项目，除去地段的因素，住宅社区的产品本身的核心标准是“健康、安全、舒适与完备”。
2、对于商业类项目的核心标准是“人货场“的重新聚集产生的综合价值。
3、而产业类项目的核心标准是完备的产业运营体系。
另外，绿色节能、科技智能、数字社区这些都将是新的时代的基本配置。
举个例子。
与恒大等很多问题房地产公司暴雷不同的是，标杆上市公司绿城在2021年的风雨飘摇的情况下，仍然在11月就提前完成年度指标，这是今年市场上非常罕见的现象，这就是市场对高品质产品投的赞成票，是品质主义的胜利。
当然回顾绿城走过的历程，他们也有过迷惘和徘徊，也经历过危机，之前的绿城业因一味注重品质，忽略了战略，导致一度出现危机。如今的绿城有了国企的股东背书，有了规范的风控体系，有了选址策略的稳健，再加上一直以来的产品美誉度和产品研发上的精进，从而保持了相对稳健的业绩。
从绿城的身上，我们可以看到，房地产产品的价值与品质的核心是什么？应该是设计水平、工程质量和服务系统。
关键词四：管理和运营服务
在新的时代，以城市更新为主战场的存量时代，资产运营的价值将会更大。
在未来，各类地产的新增开发机会确实不会太多了，一个开发时代的落幕同时也是一个存量运营时代的开启。
住宅从开发进入到社区运营的时代，商业地产项目的运营进入品牌化时代，文旅地产类项目也进入到社群运营的时代，而旧城改造与城市更新，更是多种运营模式的集合了。
不过，相比开发业务，运营与服务是辛苦的，是琐碎而细致的，盈利能力相比开发销售也是相对微弱的。
从绚烂回归平淡，但它仍然是最重要的支柱产业，这就是房地产业的未来。
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