房价开始下跌！销量依然惨淡，2022年会出现抛售潮吗？

受到疫情的影响，从2020年开始，国内房价出现了分化，像北方地区的郑州、石家庄、青岛、烟台、济南等二三线城市的房价均出现了不同程度的下跌。目前房价环比下跌的城市数量正在逐步增加。据最新数据显示，在70个全国主要城市中，有52城新房价格环比下跌，相比9月份增加了16个。在70城中有64城的二手房价环比下跌，即有9成的城市二手房价出现了环比降价的现象。

与此同时，在进入到2021年下半年之后，开发商受到央行融资三道红线的影响，为了回笼资金，开始纷纷降价促销，有的开发商降价七成，引发老业主的维权行动。但是，今年“金九银十”的销售业绩依旧以惨淡收场。可以肯定的是，2021年开发商销量大不如过去。此外，受到央行收紧房贷，银行提高贷款门槛的影响，二手房业主纷纷抛售房产，想尽快落袋为安，有的业主降价几十万，挂牌好几个月也卖不出去。

面对国内房价出现分化，无论是新房还是二手房的销量都十分惨淡，那么2022年国内房价还会下跌吗？会不会出现抛售潮呢？对此，我们认为这种可能性非常大。

第一，国内城镇化基本完成了，目前国内城镇化已经达到了63%，继续推进的空间已经不大。过去各地房价出现上涨，主要是城镇化导致大量农民进城，成为了市民，现在由于高房价，使得农民进城的速度放缓了。由于农民购房需求的下降，导致很多城市的房价难以出现大涨。

第二，国内房地产已经趋于饱和。房价已经涨了20多年，从之前的平均2000元/平米涨到最高时1.1万/平米，足足涨了5倍，人均住房面积也从过去的5-6个平米涨到了39平米。我国居民现在住房拥有率达到96%，拥有二套以上住房家庭达到40%，拥有三套房以上家庭达到10.5%。现在不要说三四线城市，甚至是一线城市很多家庭都有二套以上的房产，各城市房产需求趋于饱和，如果没有投机炒房需求，房价只能是下跌的趋势。

第三，中国人口已经出现了老龄化，现在60岁以上的老年人口达到2.64亿，预计到2030年我国老年人口将达到3亿人。而年轻人口现在是越来越少，2017年我国出生人口数量在1728万，到了2020年1003.5万人。

预计在未来3-5年时间里，国内人口大概率会出现负增长。在老年人口越来越多，年轻人口越来越少的情况之下，城里的年轻人已经无需购房，只要继承新房就可以了，未来刚性购房需求将越来越少。

第四，现在购房者的经济实力也大不如前。之前经济迅猛发展，很多人的收入在不断提高，这样对未来收入充满信心。而进入2020年之后，受到疫情的影响，现在各行各业都不太景气，人们的收入增长预期开始下行。与此同时，很多有钱人因为生意惨淡需要资金来周转，会把自己囤积的大量二手房抛向市场，现在二手房市场已经是供大于求，这种情况在2022年将更加明显。

自2021年下半年开始，全国房价出现了“量价齐跌”的情况，那么2022年房地产是否会出现“抛售潮”？从目前情况来看，国内房地产需求已经趋于饱和，以及人口老龄化加速，还有城镇化进程接近尾声，购房刚性需求越来越少。此外，由于各行各业不景气，再加上房地产调控的持续，炒房需求也要逐步退出。综合来看，2022年房地产出现“抛售潮”的可能性正在逐步加大。