房地产市场发展到今天，我们不得不面对3个现实：
1.城镇化。最新城镇化数据显示，截至2020年底，我国城镇化率已近64%，按此速度的话，加上今年，差不多接近65%。这是一个什么概念呢？相比20年前，翻一倍有余，大量的农村人口流入城市，这也是为什么房地产能在这期间能如此火热的主要原因。不过，考虑到我们的国情不一样，未来未必能达到80%以上的城镇化率，那么，我们的城镇化空间将没有想象的那么大了，这是未来房地产市场面对的最大现实。
2.老龄化。这可能是最不需要解释的问题。目前，我们60岁以上老人约2.6亿人，根据机构预计，未来10年，将再增加1亿人至3.6亿人，差不多每年都要增加1000万60岁以上老人，如果按照老两口一套房的话，相当于每年有500万套住房的变量。
3.快餐化。有人说，我们住房市场的二十年多年，走过了经济发达体上百年的历史，就住房数量上讲，即便平均每年2000万的新城市人流入，但仍旧能够满足且有剩余，这与我们房企疯狂的盖房是分不开的。从一家房企三五年时间就可以从百亿规模，做到数千亿规模，这与其“高周转”模式分不开，比如流行的“456、5986”节点，在这些房企中，几乎都对开盘工期节点、回款、资金再周转有一套严格的考核，提前完成的按天奖励，延误的惩罚，考核机制决定了房子不得不赶出来。所以，有业内人说，君不见，一些商品房的外观，没过几年都与安置房差不多了，面上如此，里子就更不用说了。
不得不说，这3个现实，对我们的住房发展趋势形成重要影响。那么，未来10年，又有哪些因子左右着住房市场的需求偏好呢？两个观念。
第一，最不缺的是房子。关于中国住房存量数据，网上有说够30亿人居住，也有说够16亿人居住，但这都是民间的，目前没有官方直接的权威数据证实。但从官方给出的城市居民人均居住面积算，已经有40平米/人，一个三到四口人的家庭，住房面积就有120-160平米，与发达经济体相比也相差无几了。所以，城市之间的住房存量虽有差异，但总量显然不缺了，加上不停建，住房饱和是无法避免的事。
第二，最缺的也是房子。这句话看似与第一句矛盾，其实一点都不。这两年，改善住房需求呈现明显上升趋势，有人说是因为“病情”原因，人们想住环境好一些的小区。有这方面原因，但根本还是在于当快速城市化进入尾声后，在前期积累的第一代居民发现，原来的房子老旧了，有的还没电梯，他们想置换户型先进、品质更好、物业更有保障的住房，这就是我们所说的“未来的住房市场，将是改善的天下”。在这样的需求作用下，我们高品质的改善型住房将长期处于“紧缺”状态。
第三，逆主城化是趋势。可能听过逆城市化，怎么有逆主城化的说法呢？其实，在发达国家是比较普遍的，也是城市化发展到后期的一种必然现象。原因在于，市区发展比较早，各类资源聚集的同时，人口密度太大，环境污染也比较多。但随着大家经济条件越来越好，一些高收入群体对健康、生活品质要求越来越高，有车、加上公共交通发达，他们就逐渐搬离主城而选择环境更好的郊区，甚至近郊的小镇。当然，这种观念的改变需要一个过程，那就是郊区的相关配套也有一个完善周期，待相对成熟时，这种逆主城化的明显迁移也是自然而然的事。
鉴于以上原因，未来10年，房子越靠近这3处越有价值，懂行人：是真“黄金”位置。这是什么意思呢？
第一类，靠近医院的房子。老龄化社会，对医疗资源的需求是第一位的，特别是一些慢性疾病需要长期护理，一些突发疾病也能得到及时救治，有时就是争分夺秒的事，如果居住在医院附近无疑占据优势，送饭、护理都很方便。当然，一般也不要靠得太近，考虑到卫生和传染顾虑，保持在1KM-5、6KM距离为宜。
第二类，靠近山水公园的房子。别说老年人了，就是一些年轻人也喜欢依山傍水的环境，即便平时工作无时间，也希望到周末遛娃有去处，在家门口无疑最适合，省去了舟车劳顿，自己早晚也可以锻炼休闲。一般而言，近山的房子，楼层不会太高，更亲近自然，而近水的房子，空间视野都比较好，特别是对工作压力大的年轻人来说，回到家推开窗就是一种压力释放。
第三类，近郊的房子。有机构做过相关的研究，同一座城市，近郊的负氧离子含量上比市中心要高出5-6倍。正如前面分析的那样，逆主城化是城市化下半场的一种趋势，随着经济发展，人们收入持续增长，近郊的别墅、洋房都将是受欢迎的稀缺资源，特别是富人，他们怎么能放过这样的机会呢？实际上，不知道大家有没有发现一种现象，这两年已有一些经济条件较好的人，虽然自己住在市区，但仍旧利用手中的闲钱在近郊购置房产，用他们的话说，就两个字，留着以后“养老”居住，他们无疑属于具有超前眼光的群体。
在懂行人看来，未来10年，房地产市场将从粗放发展阶段逐步进入精细化阶段，说到底，房子的居住属性将会越来越突出，而这一切都是以需求为导向的，以上提及的靠近这3处的房子之所以更有价值、更值钱，正是满足了老龄化、收入增长对品质生活的追求，是真正的“黄金”位置，更能经受住时间的检验。那么，你也是这样想的吗？
学习更多房产知识，欢迎关注本号
琼公网安备 46010802000728号