作者：研房君
天天说房子，其实就想弄清两个问题。
1.现在的房价高不高？
根据统计部门发布的1-10月份数据计算得知，新建商品房均价为1.02万元/平米。这是一个啥水平呢？相比1-3月份的1.06万元/平米，下降了400元/平米，现在买的话，100万的房子就少了4万的支出成本。不过，相对于历史，仍旧处于高位。
2.现在买房会不会吃亏？
其实，这就关系到未来房价会不会涨的问题。对于购房者而言，现在不少开发商都在打折促销，现在买进去，虽然比以前节省了钱，但房子这玩意又不是一天两天的事，万一后面再继续降价，对投资者而言是站岗，对刚需来说，可能一年又白忙活了。说白了，就是担心买了怕跌，不买怕涨。
其实，回答这两个问题不难，但要防止以过去的思维来评判未来房价的走势，因为未来一些影响房价关键走向的因子已经发生了变化，只有我们找出这些变化因子进行分析，才能得出一个相对靠谱的预判。要判断未来房价趋势，关键要从“4组”数据着手：
第一，经济对房地产依存度。
在2019年之前的二十年时间里，估计没有多少人会觉得国家会摆脱房地产来发展经济，主要是房地产对GDP的直接贡献基本都维持在5%以上，如果把房地产关联的大几十个行业算在一起，对经济的增长贡献更是达到了20%以上。
但时过境迁，在2019年中的时候，国家首次提出了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，是这样提的，也是这样做的。大家很明显的能感觉到，这两年的楼市调控大体原则没有任何放松，所谓的“救市”也仅仅是维持市场稳定，并没有要拉一把送一程的意思。为什么这么做？
很直接的原因就是经济发展要摆脱对房地产的依赖，当然不仅仅是主观的扭转，还在于有这个“底气”，那就是其他产业的发展替代，比如实体制造业、高科技、互联网和服务业等等，包括国内循环的提出。我们目前房地产对经济近20%的贡献率，相比美国在今年第一季度，房地产及其关联行业对经济的贡献占比为12.7%，可见，我们还有一定压缩空间。不可否认，未来房地产还将是一个重要的产业，毕竟居住的需求一直会存在嘛，但依存度会进一步降低。
第二，房地产税对财政的代替程度。
俗话说，任何一种税收的开征和结束都需要缘由，一种旧事物的退出，必然要有一种新事物能具备取而代之的能力。像在2000年以后，土地出让收入越来越多，有足够的底气替代了占据财政半边天的农业税。说白了，财政支出是必须的，要降低土地财政的依赖度，就必须要房地产税承担重任，能行吗？
我们没有经验，可先看看一些发达经济体的成熟做法，大部分的研究都少不了以美国为例，根据莱瑞施罗德在《房地产税在美国地方政府中的财政作用》一文中提到数据显示，在县、市等所有行政单位中，房地产各种税收占比介于51.73%-92.21%，其中，单就房地产税而言，在这个比例上打个对折，也就是说在25.86%-46.10%之间。这个替代水平到底如何？可以看两个数据：
1.以2019年为例，我国土地出让收入为8.4万亿元，而财政收入（包括一般性公共预算收入+政府性基金收入）为27.6万亿元，占比为30.4%，在上述替代数据之内。从这个角度看，如果按照美国1%-3%房地产税征收税率的话，房地产税是能够替代土地出让收入的。
2.我国经济学家任泽平团队对2017年土地出让金做过一个测算认为，未来房地产税的上限可达7.2万亿元，占地方财政的47%，超过了土地财政收入比例。不过，报告也提到，当房地产税开征以后，对土地收入预期下降，说白了，土地卖不了那么多钱了，想要按现在的土地收入水平去评估替代率也不合适，从这个角度而言，房地产税又不能完全替代土地财政。
第三，城市化所达到的水平。
根据“7普”的最新数据显示，2020年我国城市化率已经来到了64%关口，这是很多研究机构把城市化率数据停留在60%所不曾想到的，超出预期了。这意味着什么？
同样以美国为例，数据能查到可对比的情况下，美国1945年的城市化率为58.5%，然后通过25年时间，城市化率达到73.6%，然后再用30年时间，到2000年时，美国城市化率达到82%。可以看到，当城市化速度从60%上升到70%已明显放缓，25年才增加15.1个百分点，每年只有0.6%。而70%到80%就更慢了，8.4个百分点用了30年，每年只有0.28%的速度。
给我们的启示是，目前我们64%的城市化率已经进入明显放缓阶段，虽然我们发展比老美快些，但综合这个速度，大概在2025年左右达到70%，到80%起码也要在2035年以后了，时间跨度非常之长。如此，房地产事实上已经失去了高速增长阶段。
当然，对房地产而言，也不尽是坏消息。比如在后续城市化过程中，还有两个需求对住房市场形成一定支撑，1.改善需求，虽然我们的人均居住面积达到了40平米，但有超过25%的小产权房，以及无法统计的老旧房；2.家庭户均人数虽然一直在下降，但目前仍然接近3人/户，相比发达体普遍2.5人左右的水平，我们还有近20%的空间，这里面还包括随着经济收入提高，老人和年轻人的独居趋势，家庭小型化意味着对住房需求量会增加。
第四，M2增速。
这一个因子非常特别，它是独立于住房需求之外的因素，也就是说与人口，与住房存量关系不太大，用后者这些因素分析房价趋势都会失灵。说到底，房子也是一种商品，新盖的房子，必须以当时的物价水平来衡量，否则就没有开发商愿意建。所以，像美国这样的发达国家，即便房地产税征收了这么多年，房价仍旧处于上涨过程中，其主要原因就是隔几年会大“放水”一次。
数据显示，我们房价连续一二十年“涨多跌少”，跟M2货币供应持续增长较快有重要关联，在过去二十多年里，在2017年之前都是双位数的增长。根据经济专家黄奇凡的分析认为，未来十几年，M2的增速显然不会像过去那么快增长，大概是经济增速+物价指数。举个例子，假如GDP增速5%，物价指数2%，M2增速就是7%，虽然比现在低，但仍旧保持了一定增速。
其实不难理解，正因为经济增速与M2增速高度的一致性，当经济发展压力越来越大时，越需要保持一定的货币宽松性，所以，未来10年，经济增速继续趋缓，M2也会降速，但不能降得太快，保持一定速度才有利于经济发展。
新趋势下，未来10年房价还会不会上涨？通过以上“4组”数据分析，答案明显了，该懂。
不难得出一个结论，整体上，在新趋势下，房价还会稳中有涨，但不是全面涨，会出现“两个分化”，但到2030年-2035年以后，主要就要看M2这一关键因素了，具体而言，可以从这4个方面理解：
第一，产业的发展需要一个过程，部分替代房地产也不可能一蹴而就，需要时间。5年，10年，谁也说不清楚，方向确定了，只是时间问题。当然，从发达体看，房地产一直仍旧在经济中占有一定比重，我们只是多了一些而已，需要慢慢调整，这样形成的结果是，房地产在一定时间还只能保持稳定。所以，房地产在未来几年失速不会太快，但在2025年以后，占比幅度可能有一个明显调整，这是大方向。
第二，房地产税替代也需要时间，目前我们有5年的试点计划，然后才有可能推开，所以，当房地产税真的全面推开，起码也是6-7年以后的事了。而且在初期，从专家一致的观点看，大概率不会有多高的税率，更多影响还是心理层面的。其实，不用等到房地产税全面推开，这几年一些房子多的人应已在陆续处理了，真正开征以后，市场反而不会有多大异动，这也符合开征的初衷。
第三，“两个分化”。即改善和刚需分化，城市与城市之间的分化。如何理解呢？
一方面，正如前面分析，城市化速度在未来10年将明显趋缓，进城的新刚需越来越少，住房市场的需求主要是改善。这样一来，地段好的品质房需求受追捧，而房龄老的非品质房将越来越受人嫌弃，现在同地段能达次新品质房2/3价格，未来可能一半价格都不到。收入增加，谁不想住得好一点呢。
另一方面，有一种说法是“以后一二线城市房价还会继续上涨，三四线城市房价将逐步下降”，这种说法，看起来有理，也深得网友们赞同，不过，仍旧有些瑕疵，或者说不准确。原因在于，后续城市化将是以大城市群和都市圈为主要方向，那么在这个群里和圈里的城市，既有一二线，也有三四线，他们享受的很多资源都比较一致，凭什么核心城市涨，其他城市反其道而行之呢？实际上，从过往的经验看，无论一二线城市的产业外溢、交通通达，还是经济资源共享，房价始终存在一个比值，举个例子，假如上海房价5万，太仓1.5万，是各方面因素综合的结果，当上海房价10万了，太仓有什么理由不是3万呢？
当然，对于处在非大都市圈和城市群的三四线城市，全国有近80个收缩型城市都属于这类城市，即便在过去十多年的楼市黄金期，大多数都在原地踏步，甚至下跌，基本上没啥资产保值价值了，随着城市群和都市圈虹吸发展，这类城市还会越来越多。
第四，货币因素是一个无法回避的话题。前面分析了长期趋势应该是增速趋缓，但谁也无法预料经济发展过程中的突发因素，比如去年我们的M2就增长了10.1%，而老美比我们增加更多了。这个因素不受需求、人口、土地、财政等因素的影响，当所有物价都在上涨时，房价没有理由不涨。根据墨菲定律，未来什么情况都有可能出现，这可能是未来某个时候房价突然窜一窜最不确定的因素，特别是城市化达到75-80%以后，其他影响房价的因子，包括房地产税等因子也得退居幕后，主要还看货币。
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