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[原创] 直降150万!松山湖二手跌到3万了?

南方房产情报

2021-11-19 22:41

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前两天,一套金域松湖92平的松山湖学位房,业主挂盘380万,免增值税,要求一次性付款的笋盘在朋友圈刷屏。


意料之中,这套房源不到一天时间便成交了,据微博网友爆料,最后成交价仅357万元。

 

微博截图


令我们吃惊的是,这套成交的房源按业主挂牌价格380万来算,折算单价约4.1万,如果按网友说的成交价算下来,单价只要3.8万!


松山湖,曾经东莞二手房的王者,从巅峰的8万,鼓吹10万,到如今跌落到3万。


值得一提的是,万科金域松湖这个小区刚好就在东莞10月份出台的二手房指导价名单之列,参考价3.2万元/平。


短短一年时间不到,房价跌宕起伏犹如坐火山车一般惊险刺激。


并且我们发现,像这样的降价案例,在金域松湖并不是个例。


关注这方面消息的人就会发现,近期这个位于松山湖区的二手小区频频出现在中介小哥的朋友圈。

 

朋友圈截图


朋友圈出现的这些笋盘,单价在3.4-4万元左右不等,其中最笋的一套是129平的大三房,总价450万,双证免增值税,单价约3.4万,非常接近指导价。

 

最夸张的是,一套80平的两房,总价330万,单价约4.1万。而据我们了解,一样的户型,此前的成交价去到480万,直降150万!

 

 

据了解,万科金域松湖是近年来整个松山湖片区成交量最高的二手楼盘。


如今房东们价格集体跳水的操作,惊到众人。


我们不妨一起来看看这个被投资客青睐的二手小区近年来的房价走势到底如何。



1

半年时间从8万跌回3万


从去年到今年上半年,市场一片繁荣景象,松山湖一路高歌猛进,市场上一则“万科虹溪诺雅二手房破8”的消息如平地惊雷般传遍了整个大湾区。


根据乐居数据统计,今年三月份,被忽略的金域松湖也已经悄咪咪站进了挂牌价8万+的行列。




半年的时间,从八万到三万。在今年上半年追高买入的朋友,不揣几颗速效救心丸在手里,这场面还真是hold不住!


目前,链家平台上该小区挂牌价已经被调整为指导价,高价房源已经被下架。


带看数据显示,在东莞二手房成交如此低迷的当下,该小区一个月内带看次数达到178次。

 

图源:链家


挂牌房源数量总共为162套,近三个月历史成交为一套,成交记录已经看不到了,应该就是我们文章开头提到的那套。


历史成交价和成交量成谜,我们还是在网络上扒出了万科金域松湖从去年下半年至今年上半年期间的历史成交记录。

 


该小区户型分为从80-169㎡不等的7种户型,我们发现其中90平左右的三房是流通性最高的产品。


在今年1月初万科金域松湖成交价还徘徊在500万元,1月底突然暴力拉升,短时间大涨50万,价格直接干到550万+,一个月时间,赚50万。


2月23日成交一套,价格来到577万,相比于1月初最低的490万元,直接大涨80万+,成交单价突破6万+。


一个月赚50万—100万,当初有多荒唐,如今就有多狼狈。


市场追涨杀跌,只是可惜了这个湖区少有的刚需盘,被一帮逐利的炒房客带了节奏,迎来一波疯涨,又倏地从高空坠下,犹如过山车一般跌宕起伏。


虽说仅凭这一个楼盘的价格变化一概而论整个松山湖的二手房有些以偏概全,但是万科金域松湖是松山湖成交量最高的二手楼盘,从它的价格变化,我们对松山湖的房价的整体走势也能窥知一二。

 


2

8万是泡沫、3万是特例、5万+刚刚好


时至今日,你还认为松山湖房价没有泡沫吗?


一个短时间内暴击数倍,一个流通性如此高的楼盘,里面钻了多少投资客可想而知。


潮水褪去,就知道谁在裸泳。


再拿官方的指导价来说,整个松山湖片区的指导价最高仅有4.3万元,虽然有一定打压的成分在,但也能说明官方对这个片区房价的一个判断,没有6万+、更不希望看到8万。

 


不可否认,8万+确实是是泡沫,但3万+也不能代表松山湖整体的价值。


个人认为,5万刚刚好。


近期,万众瞩目的深业松湖云城、中海松湖林语两大松山湖纯新盘开盘,此前市场对这两个新房项目的预估价格就是5万+。


项目开盘均价不到5万,深业松湖云城4.4-4.8万,中海松湖林语4.7-4.9万,首开售罄,上千人摇号抢房。


这就说明了市场对这个价格的认可,甚至估值要超出这个价格,但是超不了太多。


我们发现,从中海松湖林语两次开盘的情况来看,登记人数明显减少,并且两盘都存在弃选的情况,说明市场预期降低。

 


从华为的落地到东莞房价的天花板,松山湖华丽蜕变的同时,关于其高房价的争议就随之而来。


3万和8万都饱受争议,或许每个人心中对松山湖都有着不同的定义,而真实的市场的反应往往最具说服力。




3

透支的溢价,需要时间兑现


最后我们再来透过“万科金域松湖房价从8万跌回3万”这一现象,看看松山湖片区整体房价走势的本质。


可以说集全东莞最牛逼的规划和概念于一身的松山湖,二手房溢价是正常的。


正常的溢价能力体现的是一个区域的发展潜力,而过渡透支的溢价空间,就存在被市场支配的风险。


之所以金域松湖的一部分房东,会开始憋不住的降价。


一方面是受到市场大环境的影响。另一方面,这里面聚集了不少短炒的投资客扩大了原本正常的溢价空间。


他们利用高杠杆进场,快进快出,或许就在他们翘着二郎腿等着狠赚一笔的时候,市场给了他们一记重拳。


不过话说回来,3万并不能代表松山湖真正的价值,这只是特定的市场时期出现的高位回落,大家依然高涨的打新热情也能很好地说明这一点。


如果你是买来自住的,遇到这种场面,稳住心态,先把几个月前飘在空气里的“纸面财富”从心里抹去。


我相信,耐心持有,再经过三至五年的沉淀,它真正的价值会慢慢体现出来。



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