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[原创] 降!比指导价便宜56万!现在买二手房是捡漏还是接盘?

南方房产情报

2021-11-16 19:11

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2个半月前,猝不及防的一记重拳,似乎让广州二手房市场一夜之间由秋入冬。


市场上一时间众说纷纭,有人说现在的广州二手房市场与深圳“凉度”有一拼,也有人说不着急入手还能再降。


那么从数据来看,广州二手房市场的真实表现。



降价,成为了广州的新常态。


疫情回暖过热,2021年8月31日晚,广州发文建立二手住房交易参考价格发布机制,并点名96个二手小区。


新政出台后,广州市场急转直下。


2021年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况中,广州二手房价环比下跌了0.4%。这是连涨数月后,二手房价的首次下降。


在最新公布的70城住宅销售价格变动数据中,广州二手房价环比跌0.6%,出现“两连跌”情况,降温力度进一步加强。


具体到各个行政区域的成交均价表现,全市11区都呈现了下滑趋势,下跌幅为1392-9524元/平。

其中,天河区10月份二手均价重回5字头,环比下跌9524元/平,海珠、荔湾以及南沙三区的下跌超4000元/平。

在多重压力之下,各区房价“主动降档”。


数据来源:CRIC克而瑞


除了房价降档外,高价房源成交明显减少。


10月,广州二手市场总计网签成交总计316套6万+/平房源,成交占比仅为6.1%。


相比9月份,广州成交二手6万+/平房源达到551套,占比8.9%。




而价格的回落,并未促进市场的升温。

据克而瑞数据显示,10月份广州二手住宅成交量仅有5206套,同比下降51.27%,环比下降15.91%,刷新2021年内新低,仅仅达到1月份的1/3。



房价跌了,指导价小区有按照指导价出售吗?


二手楼盘有指导价,与等于或低于指导价挂牌,是两回事。


广州首批出炉的指导价,基本都在小区原成交价打5-7折。


而≤指导价挂牌,相当于业主自愿“割肉”。毕竟这个指导价只是给银行放贷的参考价,二手房的实际售价依旧可以维持不变。

据房小擎不完全统计,首批96个限价的小区的真实放盘价,发现5个小区共21套房源按指导价挂牌

数据来源:中原地产、链家


在市中心的指导价二手房里,天河并不是最“拽”的,越秀、海珠没有一套房肯低于指导价挂牌。


这份名单里,越秀区的楼盘可谓受到双重打击,一是指导价影响,二是“教师轮岗+双减”对学区房利空。


因此,降价的房源不少,总价大幅下调了150-580万不等,但最终总价依然在10万+/㎡,距离7-8万/㎡指导价还远着。


数据来源:链家


海珠区楼盘放盘量非常少,像珠江帝景苑这种4265户的超级大盘,只有39套房源挂牌,挂牌量不足1%。


且这些项目多位于滨江东、琶洲、创新湾区域,降不到指导价也很正常。



占了指导价小区名单超过一半的天河区,居然有4套二手房的挂牌价跌破指导价。



一是华景新城,一套87㎡三房最猛,挂牌价比指导价还要便宜6429元/㎡,总价比指导价便宜56万。


另一套78㎡两房,总价比指导价便宜37万。


截图来源:中原地产


放盘量多,就算在天河区也不太yyds。


截图来源:中原地产


二是盈彩美居,2021年年初小区均价大致4.7-4.9万/㎡,只是纯南向户型要5.3万/㎡。


若是在去年年初前入手的业主,若有心卖房,降至指导价难度不算大。


而非常令人意外的黄埔,居然没有低于指导价出售的房源。


据房小擎统计,除了雅居乐富春山居和龙光峰景华庭,其他小区的放盘量少于20套,处于交易相对停滞。


而雅居乐富春山居和龙光峰景华庭的指导价分别为29869元/㎡和28463元/㎡。


这两个盘虽然受到科学城3字头的一手房冲击较大,但指导价与之前售价差距过大,也没有跌破指导价也是正常情况。



指导价名单中,承担降价主力军的是番禺区


番禺区被纳入首批二手指导价名单的小区只有8个,主要位于万博-华南、洛溪两个成熟板块内。


其中,低于指导价挂牌的房源足足有17套。


降价盘最集中的广州雅居乐花园,挂牌量共有104套。


低于指导价出售的房源有12套,超过放盘量的10%。


想在万博-华南板块置业的朋友,现在去雅居乐花园看看。不过,降价房源以大户型为主,挂牌总价最低435万,入手门槛不低。


同样星河湾也是大户型降幅大,面积最小的178㎡三房。



另外,复式大单位也容易受到冲击。


自在城市花园近两年的单价涨幅有6千多,而降价的4套全都是复式大单位。



管中规豹,可见一斑。


总结一下,目前广州二手房中,有三种房子的价格比较容易短期内受影响。


第一种是放盘量大的房源。


就像增城的一手房那样,二手房供应量大,竞争非常激烈。


因此,大家置业还是尽量不要选择超级大盘。

 

因为楼市调控面前,大盘往往更容易向市场妥协,哪怕身处天河也不例外。


第二种是大户型房源。

 

大户型房源往往投资属性削弱,以自住需求为主,但大户型并不是每个人都住的起。


大户型降价多,也就很好理解,毕竟总价高,流通性不如一般房源。


一旦业主急卖,很容易妥协降价。番禺区指导价小区里,降价房源全部都是超120㎡的大户型。


第三种是学位房。


目前基础教育正处于变革期,“民转公”提速,教师轮岗制度实施,越秀区中学里的差校基本被合并或被名校托管,教育越来越均衡化。


只有学位单一卖点的小区,价值正在下降。


最后,房小擎给买家一个建议,若非刚需买家,不必急于入手。


大户型的房源目前正在降价,议价空间大着呢,想置业的买家可以多比价多看看。


至于可以有钱买一般户型的朋友,可以看看一手房,目前性价比高。


刚需买家预算有限,且低价房源可选不多,若不想买偏远的一手房,市区二手房也不失为一个不错选择,看到合适价格的可出手。


© THE END


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