作者：纵论君
根据统计部门公开的数据显示，1-9月份，全国新建商品房均价约1.03万元/平米，比1-3月份1.06万元/平米的均价降了300元，相当于每100万总价房子降价3万元。整体降幅不是很大，主要还是一些一二线城市的价格坚挺所致，但好消息是，从一些越来越多城市祭出“限跌令”来看，不少弱二线和三四线城市的房价开始出现松动。
在这一点上，统计部门最新发布的70个大中城市涨跌榜也佐证了这一趋势，其中有52个城市的二手房价格环比下降，占比近75%，而且新房价格下跌城市数量也过半至36个，这是自2015年楼市去库存以来的首次出现。所以，有研究人士说了，“既然拐点趋势出现，就不会是一时半会”，现阶段的市场走向其实是以下几方面共同作用的结果：
首先，在持续的调控下，潜在的购房者不那么着急了。
数据显示，前9个月，全国房地产调控次数超过了480次，这样的力度对购房者有什么影响呢？
安居客和58同城发布的《2021年9月国民安居指数报告》谈到这一问题。各等级城市找房热度均出现明显下降，9月份比8月份，一二三四线城市找房热度下降幅度都在8%左右，说明这不是个别城市，而是当下市场普遍存在的现象，楼市趋冷是我们当下面临的大环境。
更重要的是预期变了。调研数据显示，有55%的人认为政府会抑制房价上涨，说白了，相对于过去那种“年初不买房，一年又白忙”购房心理驱使，现在房价被控制不怎么涨了，如果不是那种非常急需的买房需求，很多人都会等等了，反正房价又不涨，买入又赚不了钱或者又省不了钱，何苦呢？所以，购房者信心指数一路下滑，从年初的118到现在的94，已经下降了20%。
所以，购房者的理性也让这几个月的楼市销售数据比较难看。继6、7、8月份销售额连续下降后，9月份，前100强开发商的总销售额同比再下降36%，这还是在所谓的楼市旺季“金九银十”产生的，接下来再到年关淡季，购房者越来越观望是一个不可逆的趋势。
其次，实际住房需求确实也在下降。
我国的住房自有率较高是公认的，即便放在全世界，也是名列前茅，主要是因为我们传统的“有房才有家”观念影响，大多数年轻人结婚都是以“有房”作为基础。据央行此前的调研报告显示，城镇家庭的住房拥有率为96%，只有很少的人没有房，虽然全部真实数据可能有些偏差，但绝大部分家庭有房是一个不争的事实，不过是在A城还是B城罢了。
值得注意的是，城市化率放缓的同时，出生人口却一降再降。根据统计数据显示，我国2020年的城市化率已近64%，快速城市化已经告一段落，指望下一代接盘吗？情况也比较现实，根据官方公布的新生儿数据看，2015年为1655万人，在2016年实施二胎政策以后，新生人口有所回升，2016年和2017年分别为1786万人、1723万人，但积累的生育需求释放后，2018年开始出生人口持续下滑，2018年为1523万人，2020年就只有1200万人。很多人关心2021年会不会跌破1000万人，从上半年部分地区已公布的出生人口来看，无一例外均是下降，同比整体降幅为16.77%，如果全年按此计算的话，1200万*（1-16.77%）=998.76万人，比去年再降201万人，出生人口首次跌到1000万人以下。
所以，现在回过头来看，当下的市场趋冷并非一朝一夕促成，有调控因素，但根本的还是城市化放缓以及连续多年出生人口下滑所形成的。一句话，刚性住房需求越来越少是未来的趋势。
还有一个因素就是正式确定房地产税很快就要试点。
在这里，不由得先提到一位人物，这就是知名企业家、慈善家曹德旺先生。虽然他非房地产行业人士，但对房地产经常发表看法。其中广为流传的观点就是2017年底接受央视财经专访的那一段：
针对不少人认为买好几套房子保值的做法，他建议及早卖掉多余的房子，因为那时候房子卖也卖不掉，租也租不出去，还要交管理费。
这段话如何理解呢？主要包括几个信息点：1.未来买房未必保值；2.越到后面越难卖掉；3.房子难租出去；4.房子将有持有成本。
不得不说，当时很多人对他的话还嗤之以鼻，认为他不懂房地产行业，不过是大家茶余饭后的谈资罢了。其实，曹德旺能够把自己的企业做到该行业的世界前列，其洞察力是一般人不能比拟的，4年时间不到，曹德旺的预言也基本成为事实：
对于第1点，这个不用多解释，现在国家对楼市的调控目标就是确保“平稳”，房价不可能再出现大涨了。说实话，有人做过测算，一年房价若低于6%的涨幅，包括资金成本、房贷利息等成本，其实就是亏损了，就更别谈什么保值抗通胀了。
对于第2点，在前面已经解释过了，主要是城市化空间越来越小，加上大家生育动力不足，接盘者越来越少，有钱人不缺房子，少量的无房人又接不了盘，房子的流动性越来越低也是事实。
对于第3点，今年国家发布了“着力解决好大城市住房突出问题”新政，主要就是通过发展保障房形式实现“人人有房住”。新华社在《住有所居》中援引住建部王蒙徽部长的话说，在未来5年，将发展保障性的租赁住房为重点，增加保障住房供给，实现全体人民住有所居，说到底，没有房子的人，通过租金较低的保障性租赁房解决了，还有多少人租市场上价格较高的个人房源呢？所以，以后肯定会有很多房子是租不出去的。
重点说一下第4点。
根据新华社报道，10月23日全国人大已授权国务院在部分地区进行房地产改革试点，随后，财政和税务两大部门表态将起草试点办法，做好各项试点准备工作。房地产税很快就会来到身边，这是确定的事。
对此，我们不少专家说我国的房地产现状与发达国家不一样，房产税没有征收根基，这一点，聊聊可以，真较劲肯定是多余的。因为，现在说房地产税试点改革，肯定是有历史、法理依据的，比如素有“中国保障房之父”之称、曾主持编写1998年中国房改方案课题组组长孟晓苏日前就表示，“课题组在设计方案时，即做了预期—未来中国是也要征收房产税的”。说到底，此前房地产税征收不是今天突发奇想，而是早有预设和考虑的。
从各方权威专家的观点来看，无论是按面积征收，还是按套数征收，抑或是按评估值征收，大家一致的观点是，在税收支出成本方面，房子多的家庭肯定要交更多的税费，住房持有成本就提升了。那些房子多的房叔、房姐们不得不把多余房子抛向市场，当某些市场上的存量房过多时，自然也就没那么好变现了。
那么，现在问题就来了，面对房地产税来了之际，到底该不该卖房呢？经济学家、北师大教授董藩在题为《要不要赶紧卖房？—面对房地产税的正确态度》一文中给予明确回复：
1.在政策允许的条件下，学会存钱攒首付，学会投资买房产。无论税收有多重，有房总比没有好。适当的纳税也是应该的。只要不买在偏僻落后区域或增长乏力的城市，只要真弄懂了房地产知识，你会平静地、有章法对应对房地产税的。如果不考虑某些破坏社会稳定的意外因素，你的资产量又不大，在那些投资价值极高的城市，若你的房子卖出后，想买回来就太难了，毕竟限购政策没取消。短期的波动可以忍受，长期的失去更令人痛心。大赢家的思维，从来不是从众的套路。
2.当然，也有很多城市，其实早已失去了房地产投资价值，不具备保值增值性。在这些城市，不懂得及时打捞，再加上房地产税的重压，家庭财富会加快消融。
经常浏览楼市新闻的人应该知道，董教授有两句名言，一是没有4千万身价不要来见他，别说是我学生，还有一句，大概是在有些条件具备的情况下，北京房价2050年能到80W/平米，看得出，董藩属于楼市看多派。但从这次对房地产税下要不要卖房的建议看，感觉还是相对理性的，笔者理解大概有三层意思：
第一，该买的还是要买。所谓的限制政策，就是购房资格，如果购房资格具备，所在的城市发展潜力大、城市价值高，这些地方的房子是可以买的，不用去担心房地产税，税应该不高，纳点税是可以接受的。
第二，长期看好优质城市的房产潜力，不建议卖出好城市的房子，由于限购的原因，未来可能买不回来了，得不偿失，但房产量多的主不在此列。
第三，很多城市的房产没有价值，不能承受房地产税之负，要尽快变现。
在笔者看来，对于大多数人而言，房地产税对他们的影响应该不大，这主要是我们现在家庭财富的结构决定的，大部分家庭的主要财富就在房子上，从稳定的角度，应不会有什么负担。所以，如果是刚需，以居住为目的，该买还得买。但如果想配置一定的房产资产，还是要结合所在城市和个人房产持有情况来定，没有一致的答案，比如手上有多套房，且不优质，还是应越早置换越好，“房子在精不在多”，这是笔者这两年一直提的观点。
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