眨眼间2021年已经过去了大半。回顾今年的楼市，一季度房地产市场突然回暖，特别是春节过后，一些热点城市又出现了久违的排队买房，一房难求的盛况。这给很多人造成错觉，误以为房价还会出现大涨。但好景不长，受到房地产调控的持续影响，今年的二、三季度楼市开始降温，即使是开发商所期盼的房地产市场的“金九银十”也没有出现过，现在各地楼市处于成交较为低迷的情况。
值得注意的是，与过去不同的是，目前国内房地产市场出现了二种特殊情况：一个是，受到央行收紧房贷额度，以及各国有银行上调房贷门槛和利率的影响，各大城市二手房挂牌量猛增。例如成都、济南、青岛、天津等城市，二手房挂牌量均已超过10万套。目前二手房出现严重的供大于求的情况。现在二手房要想出售变现的难度非常大。
另一个是国内房价出现了分化现象。在国内的100个城市中，新房价格环比上涨的城市有65个，而33个城市房价出现了下跌，环比持平的城市只有2个。再看二手房市场，情况更加糟糕，在100个城市中有52个城市房价环比上涨，43个城市的二手房价格环比下跌，只有5个城市房价环比持平的。这与过去各城市房价都只涨不跌的情况相比，房地产市场已经开始全面降温了。
现在对于购房者来说，还是比较纠结的，如果不买房，万一房价在经过稍许调整后，又出现新一波上涨行情，购房者就有可能踏空了。但是如果现在买了房，面对目前明显房价高位调整的趋势，无疑是充当接盘侠，万一将来房价出现大幅调整，现在买房的人会被深套其中。
那么，如果现在买房，5年之后会不会陷入“亏得一塌糊涂”境地呢？我们认为，这种可能性很大，尤其是在三四线城市买房的购房者特别要小心了。首先，现在央行已经全面收紧房贷。从去年8月份开始，央行对开发商融资设置了“三道红线”，开发商的各项指标只有达到了“三道红线”才能融资。
到了今年初，央行规定各国有银行的个人房贷不得超过新增贷款的30%，开发贷不得超过40%。此外，央行还严禁消费贷、经营贷等短期贷款进入到房地产市场。而各银行也把申请房贷的时间延长了，房贷利率现在也已经上调。如果这种情况一直持续下去，国内的房地产市场会快速降温，各地的房价会出现较大调整。
再者，房产税离我们越来越近了。去年不动产登记已经全国联网，这为房产税的出台做好了准备。与此同时，上海和重庆在经过多年房产税的试点，也已经积累了宝贵的经验，将向全国推广。房产税预计将在“十四五”期间出台。
我们国家出台房产税的目的，并不只是打压高房价，但是房产税的出台增加了持有房子的成本，这给囤积炒房者带来较大的影响，他们会把大量房源抛向市场。如果房产税出台了，肯定会加快房价调整的进程。
再次，国内房价在经历了20年的上涨之后，我国人均住房面积达到了39平米。也就是说，该买房的人已经买了房子，买不起房的人，面对高房价也买不起。资料显示，96%的家庭拥有一套房产，40%的家庭拥有二套以上房产，拥有三套以上房产的家庭达到了10.5%。
现在不管是大城市，还是中小城市，如果去掉投机性购房需求，当地的刚性购房需求趋于饱和了，未来5年不会有太多刚性购房者入市，购房需求的减少，会使房子上涨乏力，下跌空间却很大。
最后，现在国内正在加紧建立健全房地产的长效机制。最近，我们国家开始规范和整治房屋租赁市场，各地也在推进共有产权房的建设。在未来5年之后，国内住房市场除了商品房市场之外，还有房屋租赁市场、共有产权房市场。
这将会对商品房市场的需求产生分流。未来年轻人可以通过租房市场解决居住问题，而低收入群体可以通过共有产权房来圆上住房梦，而商品房市场将由中、高收入群体购买。未来商品房价格将逐步回归居住的属性。
如果在2021年买房，未来5年后会不会“亏得一塌糊涂”？这是大概率要发生的事，由于央行对楼市进行了严厉的调控，以及房产税的越来越近，房地产已经趋于饱和，以及房地产长效机制在逐步建立健全。5年后房价上涨的可能性基本不存在，而高房价去泡沫化、去杠杆化，回归居住属性的可能性却是极大。2021年买房，等于是为之前几十年房价上涨买单，不仅会“亏得一塌糊涂”而且还会为此“抱憾终生”。
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