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[原创] 是谁,200亿吞下恒大物业?

这个是认证

奇偶派

2021-10-13 18:04

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恒大物业出售的靴子终于落地了,可能是今年地产圈最大的“鲸吞象”戏码。


10月4日,在举国欢庆国庆假日之际,中国恒大,恒大物业,合生创展这三只股票悄悄停牌。据合生创展发布的公告,拟收购一家在港交所上市公司的股份交易,而这也一度指向了恒大物业。


物业向来都是地产公司的现金奶牛,更何妨此时收购恒大物业也算得上是个好时机。停牌前,恒大物业的市盈率是13.1,远低于同行业的物管公司:碧桂园服务市盈率约46倍,保利物业市盈率为26倍,融创服务约为43倍。


停牌前,恒大物业报价5.12港元/股,总市值553.51亿港元,按照市场传言的合生创展收购恒大51%的股权,经过折算后,合生创展收购价格约200亿人民币。


充当白衣天使的合生创展,到底是个什么来头,我们对这家地产公司产生了好奇。


二十年前的地产航母


初听这个名字,不太熟悉地产圈的人可能不太了解,实际上合生创展集团是一家粤系老牌房企,辉煌之际各大房地产公司都难以望其项背,曾稳居“华南五虎”榜首。


2004年,当恒大集团的销售额还在15亿元上下徘徊的时候,合声创展销售额早已突破了100亿元,万科创始人王石就曾说过,合生创展才是中国地产界的航空母舰。


1959年8月,合生创展创始人朱孟依出生在梅州市丰顺县东口埔村的一个普通家庭,家里兄弟三人,朱孟依排行老二。


由于家境并不富裕,80年代初,朱孟依便随着哥哥进入县城,在建筑工地当起了包工头。颇具鬼点子的朱孟依看到人们沿街摆摊做生意,嘈杂混乱不说,更是堵塞交通,不方便管理。


于是他找上镇政府,提议由他出资建造商业街,每月向商贩收取租金和税收。地方政府采纳了他的建议,在当地规划了一个市场,年仅20出头的朱孟依就这样挖到了人生的第一桶金。


有了资金的加成,朱孟依也成功的转型房地产开发商,并辗转到香港,拿到了香港永久居住证。


老大朱拉伊在自己的工作中亦是顺风顺水,1991年转入了广东省建筑工程总公司房地产开发公司第三开发处工作,在1994年下海创立广州新南方集团,开发的南兴花园和珠江广场也成为朱拉伊累积资本的两个重要项目。


老三朱庆伊也是毅然决然地投身房地产行业,1996年,朱庆伊创办珠光集团,初期专事操盘烂尾楼项目,之后转型城市旧改业务。



1992年,朱孟依同友人张芳荣、陆维玑夫妇在香港创立了合生创展集团,1993年,公司正式进军内地。凭借敏锐的洞察能力和政治上的长袖善舞,他以超低廉的价格抢先一步在广州天河区购买到大批农田,而彼时的开发商,还在争夺当时广州的中心越秀区的地块。老朱的盘算是,在政府未来的规划中,天河区将被发展成为商业中心。


不出朱孟依所料,在广州的城市扩张版图中,广东天河,番禺被顺利打造成了城市的核心区域,朱孟依也在这场豪赌中为合生创展赢来了众多优质土储,也带动了合生创展前进战车的良性滚动。


此后几年,暨南花园、愉景雅苑、骏景花园、珠江帝景等10多个项目先后落成,合计100多栋楼宇。朱孟依也将香港房地产那一套直接搬进了广州,先进的设计,开发,管理理念,外加物业的高品质,即使在周边房价4000元,合生创展的楼盘提价1000元,标价5000元作卖时,仍是供不应求。


廉价的土地和大规模建设的效应,让合生创展拥有比别人更低的成本。以高层塔楼为例,一般的开发商建筑成本是3500/平米,而合生创展每平米只要2500元;十几层楼高的小高层,别的开发商每平米成本2300元,合生创展每平米只要1700元。


据统计,当年合生创展在广州一个城市的开发规模,抵得上万科在全国5座城市的总规模。1998年和1999年,合生创展在广州一个城创造的利润也超过了万科在全国5座城市的总利润。


2008年的胡润百富榜上,朱孟依家族以200亿元的身价,排名第十位,一度成为富豪榜单上的常客。


自此,合生创展开始了全国范围的跑马圈地,以京津为主的环渤海经济圈,以上海为核心的长三角经济圈,都被朱孟依纳入了扩张版图。


落寞的黄金十年


可是,这一次幸运女神并没有站在老朱这边,合生创展“全国化”的路程并不平坦。


2003年,合生创展在天津宝坻以78/平米的超低土储价格,拿下了2.5万亩的盐碱地,相当于33个天安门广场的大小。


按照合生创展的规划,在这块土地上,将建立起8000座别墅的京津新城,拥有数个超大五星级酒店,亚洲最大的温泉城和大型商业中心,被描述成为“为50万人居住,生活,娱乐而设计的新城”。



为了配套完善新城周边设施,合生创展痛下血本:花费12亿元打造的大觉禅寺,5亿元建设的玉佛宫博物馆,16亿元打造的凯悦酒店,斥资重金打造的27栋高尔夫球场...在新城周边设施的打造下,合生创展起码花费了108亿元,再加上别墅的建设成本,总共投入超200亿元。


可是如此巨大的投入只换来了20亿元的销售额,据合生创展的年报显示,2005年,该项目的销售额为4.37亿元,2006年和2007年的合同销售额分别是3.98亿元和6.44亿元,从2008年后合生创展的年报中就再也未提及具体数字。


截至2013年底,近10年时间,京津新城仅完工30万平方米,待开发的面积还有357万平方米,京津新城别墅区也沦为了亚洲最大空城。


出师不利尚且不谈,合生创展的后院也是失了火。在大本营广州这边,苦心孤诣打造的政府关系,也是一朝尽丧。


当时老朱和时任广州市长的万庆良关系好到哪种程度?抛开同为梅州五华人的老乡情谊不谈,万庆良甚至公开在媒体面前给合生创展打起了“广告”。


在一次接受采访时万庆良就表示现在仍在是在租房住的状态。“我认为,我们的观念要转变,从有住房变成有房住,我工作了20 多年,还没买房,现在住的是市政府的宿舍,在珠江帝景130 多平方米,每月交租600 元,当然,政府会补贴一部分房租。”


珠江帝景,正是合生创展开发的一线临江豪华楼盘。2014年6月,万庆良接受组织内部检查,被“送”进了铁窗,整个广州政府的官员系统也引发大的震动和整改。



合生创展也曾一度陷入高管动荡,都说朱孟依善于发掘人才,可是却不善于留住人才。


朱孟依先后将盛高置地前董事总经理谢世东、工行深圳分行前行长武捷思、中海地产老将陈长缨,以及内部高管薛虎聘任为公司行政总裁。可是如今上述高端人才早已全部离开合生创展,行政总裁的岗位也一度空缺6年。


2012年3月,服务了合生创展18年的元老薛虎,请辞总裁一职。2013年夏天,坊间不断传言合生创展多名高管离职,公司立马进行辟谣。直到后来这件事才浮出水面,原来是朱孟依女儿朱桔榕的两次晋升,才让公司的元老多有离去。


高管层的动荡,终究是拖了公司的后腿。


一直以来,合生创展的战略布局都是“高溢价,多囤地,慢周转”的打法,可是这一套在前些年房地产波澜壮阔的黄金十年中却显得有些不合时宜,各大地产商在业内主流的模式“高周转、高杠杆、轻资产”的战略下获得了突飞猛进的扩张,合生创展则是跑输了行业大盘。


毕竟不是每个人都能有香港李姓地产商“捂地”的那份好运,从2014年开始,地产百强名单中再也没有了合生创展的身影。


2013年到2017年,公司合约公司合约销售额分别为112.67亿元、53.12亿元、99.87亿元、80.89亿元、92.28亿元,同比增速分别为-3.2%、-52.85%、88.01%、-19.00%和14.08%。


2020年1月,朱孟依宣布退出合生创展的权力圈,地产初代目下台,年仅31岁女儿朱桔榕正式接棒,“地产二代”走上了舞台。

卧薪尝胆的卷土重来?


换了领导班子后,合生创展似乎焕发了第二春,大动作不断。


现行的房地产大环境下,各大房企走上了“稳房价,稳预期”的道路,高呼稳健经营,合生创展却逆势斥巨资拿地。


也是半归功于之前颇为稳健的策略,合生创展债务压力较小。近些年的一系列的调控手段,特别是三道红线的指标,合生创展均没有踩线,剔除预收款后的资产负债率63%,净负债率66%,现金短债比1.45,处于绿档的合生创展融资手段没有太多的受限。


2020年5月9日,合生创展以总价72.2亿,折合可售楼面价约6.9万元/平米,摘下分钟寺L-24、L-26地块。该地块也刷新了自2107年以来,北京南城楼面价单价新纪录,成为丰台历史第二单价“地王”。


同年5月19日,合生创展又以107.4亿总金额拿下位于丰台区分钟寺,L-3、L-41的两块地,均为不限价居住用地,楼面价分别为7.62万元/平米,7.39万元/平米,溢价率42.08%和37.86%。


截至2020年11月份,合生创展已经罕见的在廊坊,昆山,北京,杭州等地拿下7个项目,总金额超230亿元。


2020年,合生创展的营业收入是343.71亿港元,同比增长81.2%;归母净利润136.34亿港元,同比增长43.7%;毛利是218.31亿港元,同比增长133%。


根据合生创展2021年半年报显示,今年公司上半年的营收为160.74亿港元,同比增长49.71%;归母净利润为56.32亿港元,同比增长10.4%。


截止到2021年6月底,合生创展现金及其等价物为397.61亿元,有人会不禁疑问,这么点现金,吞的下恒大物业吗?


事实上,老朱家的“珠江系”可不仅仅是眼中瞧见的一个合生创展而已,“打仗亲兄弟,上阵父子兵”这句话放在朱孟依身上尤为合适。


据天眼查数据显示,朱家大哥朱拉伊任职信息18例,实际控制权131个,拥有38家对外投资主体,通过南方集团持有珠江人寿保险、新南方集团(广东横琴)投资、广东新南方青蒿药业、广东鹿湖投资、广东新南方海外投资控股以及广州紫生堂投资等公司。



朱家三弟朱庆伊也是一位颇具商业头脑的人物,在1996年创立的珠光集团,现在也成为了商业的庞然大物。虽说从股权上看,珠光集团由广州东辉投资有限公司全资控股,其实际控制人谢炳钊作为董事长持有珠光集团的绝对多数股权,珠光集团与朱庆伊之间看似并无直接关联。但是谢炳钊本人就是朱孟依的妹夫。


朱孟依长子朱一航也是“珠江系”的关键人物,这位2012年人大金融专业毕业的高材生,毕业之后就开始接管父亲的珠江投资集团,旗下的公司从事着大型能源与基础设施投资,涉及火力发电、煤炭开采、高速公路、铁路和港口,以及大数据中心,冷链基地等多个领域。


根据天眼查数据显示,朱一航通过旗下的广东韩建控股100%持有广东珠江投资管理集团,并通过珠江投资管理集团100%控股广东华厦电力发展、广东珠江公路桥梁投资、广东华夏能源投资、广东珠投资产管理等公司。


熟悉电竞的朋友可能有所了解,LPL知名战队EDG幕后大老板,正是朱一航,其成立的超竞集团,包括电竞板块、泛娱乐板块、电竞教育板块和电竞园区板块。2017年,朱一航宣布与腾讯合作,建立“泛娱乐电竞产业馆”,宣称在全国范围内不少于10个。



不仅如此,朱一航还通过广东珠投资产管理有限公司100%持股珠投智能,今年1月5日,广汽蔚来官宣引入珠投智能科技投资有限公司作为战略投资者。也就是说,朱一航斥资19亿巨资入局新能源汽车,拿下了蔚来66%的股权。


根据天眼查数据显示,老朱次子朱伟航则拥有750个实际控股权,通过旗下广东韩建投资有限公司,广东韩创投资有限公司,深圳伟杰投资有限公司等主体持有广东珠江投资控股集团,珠江商贸物流,珠江人寿等公司,这些主体也被统称为珠江集团。


老朱家一伙人支撑起来的“珠江系”,不仅构建了庞大的商业版图,更是在其中不断给旗下各大公司输血,尤其是合生创展。


举例来说,珠江投资与合生创展在北京合作开发的项目有:珠江骏景、珠江帝景、珠江绿洲、珠江罗马家园、珠江国际城,遍布朝阳区、通州区、昌平区、丰台区,总开发面积224.76公顷,总建筑面积314万平方米。


合生创展第一任总裁谢世东就曾在接受媒体采访时介绍,珠江投资与合生创展以组合投资方式做项目。“由珠江投资负责拿地,拿到地后,再由两家按某种比例关系组成中外合作合营的项目公司进行开发。这种比例关系,基本是合生创展占70%,珠江投资占30%。在品牌使用上,对外,比如在北京则打珠江品牌,在广州则大多打合生创展品牌”。


错综复杂的股权穿透,交织不断的合作关系,朱氏家族背后的企业支柱是合生创展最大的倚仗。


写在最后


外人眼中,地产界的航母合生创展已然落寞,成了名不见经传的小地产公司,淡出了人们的视线。


但是不鸣则已,一鸣惊人。合生创展一出手就是大动作,豪掷200亿元拿下恒大物业,充当关键的白衣天使。


虽说错过了地产黄金十年的飞速扩张期,不合时宜的选择了“高溢价,多囤地,慢周转”战略打法,同时也饱受京津新城别墅区的拖累,但是在地产二代接手后,屡屡拿地,颇有上扬的态势。


隐秘在合生创展深处的更是有庞大的“珠江系”航母在背后支撑,无论是朱孟依的两位兄弟,抑或是老朱的两个儿子,旗下数不清的公司也能在各处给予合生创展支持。


都说,扮猪吃老虎,但是此猪非彼“朱”,老朱家显然是一只更大的狩猎者。

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