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中国购房模式“换天”了,期房认购要终结?人民日报终于发话了#金猫榜#

这个是认证

财经野武士

2021-09-27 18:13

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20世纪50年代,由霍英东先生在香港开创的“卖楼花”模式取得成功,香港楼市由此进入了全盛期。

所谓的“卖楼花”,用现在的话说就是“商品房预售”,这种模式非常适用当时香港楼市环境,眼见香港“卖楼花”模式大获成功,内地楼市场也逐渐兴起该模式,并沿用至今。

霍英东(左一)是卖楼花模式开创者

其实,“卖楼花”模式对于从事房地产的企业可以说是“空手套白狼的招数”,在最短时间内筹集到资金且收回成本,从中大赚一笔。早期这种模式,开发商在前期只需要出资10%左右的土地款,甚至连购买土地的保证金,也可以通过融资的方式进行支付。

得益于“卖楼花”模式的兴起,让许多房地产企业迅速发展壮大。像大众最熟悉的房地产企业碧桂园,也被业内人士称之为“465制度”,碧桂园6个月就能保证资金回证。

许家印早期进入房地产,也是采用的预售制度获得了第1笔资金,从而挣得了自己的第1桶金。河北的卓达集团董事长杨卓舒更是如此,他投入了30万,圈了农民的30亩地,通过卖楼花获得了千万资金,启动了他第1个房地产项目。

可以说,商品房预售的模式对于推进国内房地产发展发挥了巨大作用,这一模式不仅极大地避免开发商在建房过程中出现资金断裂问题,也让国内烂尾楼情况减少。

而且,房产预售制度不只是中国有,美国、日本、德国、瑞典和新加坡等国家的房地产业也有预售制度,不过模式跟中国的差别较大。

以美国为例,美国的预售制度往往应用于开发新公寓,购房者只需要向开发商交纳数千美元到1万美金的预付金,当超过规划数量一半的公寓收到了预付金,银行就会放款对开发商,开发商就可以开展房产建设了,不过预付金会被第三方金融机构保管,开发商不能随便乱用,等到房产交接同时,购房者才开始办理贷款。

美国的公寓楼

而日本的预售房只是采用的是风险分担的机制,金融机构和地产商共同向购房人保证房产会顺利交接,那么购房人也要履约对房价按期付款。

德国、瑞典和新加坡这都是按照房产建设的进度进行预付款,并且中间有专业的监管机构和金融机构介入,从而保障购房者的合法权益。

但是相对来说,中国目前采用的商品房预售模式就粗糙了很多,原因在于中国的房地产业仍处于高速发展阶段,住房市场仍然存在着大量的需求,大量的房地产公司规模偏小、资金实力不足、资产负债率过高,很难按照欧美日的模式来参考运作。

这也导致了预售模式在中国产生了一些突出的问题。

首先是,采用预售模式的房地产公司一旦出现资金竭尽,融资无法衔接的问题,轻则延宕交付时间数年,重则公司破产形成烂尾楼,不仅民众不能及时住上房子,而且还要背负着繁重的银行住房贷款。

以河南省南阳市为例,2014年在房地产建设的高峰期,南阳陆续出现了302个烂尾楼盘,连南阳市房管局员工团购的房子都出现了烂尾,大量的民众背负着巨额的银行住房贷款,但是交接新房却是遥遥无期。

除此之外,商品房预售模式,也让业主和地产商在关于房产质量方面信息不对等,话语权也不对等。

换句话说,在整个交易过程中,并不是“一手交钱、一手交房”,这也让许多商品房暴露出了各种质量问题,最常见的当属偷工减料、以次充好等。

这也成了当前许多人交接房产之后普遍吐槽的问题。开发商规划里有一个湖,结果交付的是一个臭水沟,承诺绿化率高达50%,结果该绿化的地面被改成停车场,开发商用来出售谋利。

总结来说,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险。

​因此,近几年来,有关取消商品房预售制度的讨论非常激烈,甚至连人民日报也曾对此进行回应。人民日报认为,早期商品房预售制度确实对于楼市发展起到了促进作用,但这一制度也存在许多漏洞,如今弊大于利,取消商品房预售制度也无可厚非。

其实,一些地区已经出现了房地产行业希望政府取消房产预售制的情况。

全面禁止商品房预售后,会给购房群体和开发商造成什么影响呢?

一方面是,实力不足的开发商不得不退出市场,而具备雄厚资金实力和运营经验的地产商,则会获得更大的市场,对于许多中小房企来说是非常大的挑战。

而对于多数购房者而言,取消商品房预售无疑是个好消息,因为开发商在建好房子后,为了能够快速回笼资金,肯定会以低价抛售的形式吸引购房者,从而快速回笼资金。

当然,也有少部分人并不这么认为,他们觉得房价不但不会降低,反而会因为建设到交房的周期变长,而导致房价在这一阶段上涨。

结尾

你对于取消商品房预售制,你认为是一件好事还是坏事呢?取消预售制会导致房价上涨,还是下跌呢?


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热门评论
shayu56
古今中,外还有在差,劲的房子制,度吗?
2021-09-28 18:55
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猫友1307869
早该这样了,凭什么让消费者花钱、贷款买没有建好的房子?这根本就不是以人民为本的思路。
2021-09-28 17:03
1
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唐老鸭子
取消预售制,房地产市场就只剩下有银行支撑的国有企业了,私企基本退场。暴发户少了很多
2021-09-28 13:39
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