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刚需购房要谨慎了!3个新“隐患”不得不防,上千房企已给出例证#金猫榜#

这个是认证

财经野武士

2021-09-24 19:12

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2018年,在万科的一场秋季例会上,董事会主席郁亮喊出了“活下去”的口号。同一年,专门造豪宅的泰禾集团还在为喊出2000亿的销售口号,享受股票大涨的喜悦;而以房地产起家的王健林却开始大量抛售资产,并在2019年初宣布彻底退出地产市场,一平米也不留,甚至有网友认为王健林要跑路,还有人嘲讽首富变“首负”。

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两年过去了,大浪袭来,才知道谁在裸泳。昔日名噪一时的地产巨头华夏幸福、蓝光发展、协信地产、泛海地产、三盛宏业、泰禾集团等纷纷折戟在债务违约的路上,与此同时,在国家的三道红线强力遏制之下,不少地产商都在缩减债务、通过降价出售尽量回笼资金,狂奔了20年的中国房价被踩了一脚刹车。

实际上在2019年,就有业内人士表示,房企负债总额已超过20万亿,其中约4.2万亿将集中在2019-2021年到期。

与此同时,中房网公布的数据也显示,在过去的8个月里,共有244家房企宣布破产,平均每天有一家房企倒下。从2019年开始到今年初,申请破产的房企高达1000家。

当然更让人意外的是国内的地产龙头恒大集团也因债务问题,如今成了全球资本的焦点,毕竟恒大的负债金额高达1.95万亿,已经成了全世界负债金额最大的企业,很多海外的投资方以及融资方如今都惊若寒蝉。

而且值得注意的是,从土地拍卖的状况来看,整个房地产市场的疯狂已呈现出平息的势头。

最近,杭州10宗地块拍卖,结果出人意料的是,有9宗没能进入竞拍环节,因为竞买房企没达到3家的条件。而9月15日,成都主城区的20宗地拍卖,除了4宗地被用于建设人才公寓之外,,有1宗21亩的土地流拍,15宗地底价成交。而今年8月份,人口规模上千万的城市南阳市开出了18块土地的拍卖,然而最终成交的只有5块地,有10块土地都以流拍而告终,还有3块地被停止拍卖。

另外,重庆、沈阳等地也出现类似情况,流拍现象频繁出现,成交地块也是以低价或底价的价格成交。这种现象,相比“地王”频出的前几年,简直无法想象。

根据统计,仅仅是今年6~~8月份,全国各县城市住宅用地的流拍就达到了612块,其中一二线城市占99块,三四线城市占513块。要知道在2018年我国房地产市场的低谷,全年流拍的土地也只有1075块。

与此同时,7月份各地产公司报出的销售数据,更是令人惊愕不已,品质楼盘品牌万科的销售环比下降约23%,华润、招商单月销售环比降幅均超40%,要知道的是过去这三个地产品牌只要一开盘就被抢购一空,可以说是一房难求。

与土地流拍呼应的是,地产巨头们居高不下的债务金额和资产负债率。河北龙头房企华夏幸福仅违约债务就达到879亿;河南地王建业集团也负债1500亿;新华联因债务违约,超454亿账面资产被冻结;号称“西南王者”的蓝光发展负债2000亿;曾经的地产16强荣盛发展负债2500亿;曾接手万达酒店的富力地产到期债务达到596亿;新城集团负债4500亿。

另外还有绿地集团、金地集团等,而在4年前650亿接手万达资产的融创集团,在最近为了缓解现金流危局,不惜赔1.33亿,毁约万达酒店的管理权。

在此情况下,可以预见的是,未来中小房企面临的处境会更不乐观,而相关的楼盘违约率也会上升,毕竟中小房企无论是在资金实力,还是抗风险能力方面,都比不过大房企,在市场发生变化后,这些中小房企恐怕会最先倒下。

与此同时,随着旧改取代棚改政策落地,三四线城市楼市泡沫已经开始破灭,在人口外流的背景下,这些城市的房企将成为最先倒下的一批企业。

对于刚需者来说,过去买房子几乎等于100%增值,如今不一样,除了要关注房子的地段和价格之外,还要关注自己所在的城市发展前景、开发商的风险评级以及建造质量的优劣。

毕竟当前很多中小地产商在资金紧缺的情况下,再加上这两年建筑材料的飞速上涨,为了建造成本控制从而牺牲质量,很可能会成为很多中小地产商的运营策略;再加上三四线城市大量的土地流拍,以及不少城市开始出现分化,房价各自呈现不同走势,这可能预示着不少三四线城市的经济发展已无法支撑房价增长甚至保值。

当然更担心的是地产商违约面临破产危机,而购买期房的业主“钱房两空”。经济学家黄奇帆表示,未来十几年里,中国房企数量将减少超过2/3,也就是说在未来中国将有上万家房企走向破产。

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