1.
最近，深圳龙华金茂府业主集体要求退房，闹得挺大。
业主们的请愿书洋洋洒洒写了4000字，
诉求就是，退钱、退房、退名额。
（请愿书部分截取）
这个小区吧，确实存在业主们说的这些问题。
但闹到退房这一步，最大的诱因，大家应该也都能想得到，
那就是，金茂府它没涨啊。
两年前，金茂府周边的小区，价格普遍在6.5万/平，贵一点的卖到7万/平。
金茂府卖多少呢？11万/平。
经过过去一轮上涨，周边小区的成交价，高的到了9.5万。
这一轮房价大涨，都没涨到金茂府2年前的卖价。
站岗的感觉，想必金茂府的业主们体会格外深刻。
2.
虽然这个事闹得很不愉快，但实在也没必要去指责维权的业主。
买卖讲究「卖者尽责，买者自负」。
放到买房卖房身上，意思就是说，
就是当初卖房的时候怎么承诺的，交房的时候怎么兑现；
买家则自行承担房价涨跌的风险。
而现在的情况属于，卖者没有尽责，建筑质量、各种配套都没有兑现，
那买家有所诉求也很正常。
肯定有人说，还不是因为房价跌了，要是涨了，业主才不会要退房。
这话说得很对。但如果房价涨了，业主们的这些诉求就不存在了吗？
肯定是存在的。
只是业主们再怎么闹，也只是去磨开发商，尽可能地让开发商做出弥补。
绝不敢闹到退房这一步，
因为机会成本已经损失了，退了就买不起了。
所以不管房价是涨是跌，楼盘存在问题，业主都会不满意甚至去闹，“交房即维权”的现象太常见了。
只是，
如果房价跌了（别人涨了它不涨也是跌），这些问题就更加不需要忍受了，
闹呗，反正大不了退房。
如果房价涨了，业主们心里掂量一下，得，房子再烂也得受着。
但，房价涨是自家小区开发商的功劳吗？
不是啊，是大家都在涨。
对于大多数业主来说，买房的机会（资格、资金）只有一次，给了这个楼盘就没法给别的楼盘。
当初买房的时候，如果同样的钱拿去买别的楼盘，房价不也是照样涨，
还没有交房时候这些糟心事，对吧。
这么看，业主确实是利益受损的一方。
虽然现在开发商也挺难的，但开发商的难，并不是业主造成的...
3.
OK，说回金茂府这个事儿给我们的经验教训，
嗯，说不上经验教训吧，但它至少说明了下面几个问题。
一、
买房，要地段、品质一致。
在刚需地段买高品牌/品质议价的豪宅，大概率是坑，
至于坑有多大，就看这个溢价有多高了。
像金茂府足足50%的溢价，一轮大涨救不回来，实在太正常了。
二、
今年注定是房地产开发商特别特别艰难的一年。
在限价、三道红线的等政策下，“保交房”都已经成各大房企的目标。
说句实在话，能顺利交房就不错了，就别指望能有啥好品质了。
三、
地价影响房价，但并不起决定作用。
决定房价高低的，永远是供需关系。
金茂府就是一个活生生的例子。
为啥金茂府一定要做成豪宅品质？
因为它当年是地王啊，拿地价格就5.68万/平米。
做成刚需产品肯定不行，因为这个地方刚需能接受的价格最高也就六七万、七八万，
卖这个价吧，不赚钱；卖高了吧，市场不买账。
只能做成豪宅，把单价提上去，才有利润。
接近6万的楼面价，就是要买到10万+才能回本的。
从成本的角度，这个定价并没有任何问题。
不过因为第一条的关系，即便做成了豪宅，市场依然不买帐。
所以金茂府就栽跟头了。
供需决定房价，房价决定地价。
而不是反过来。
这个底层的逻辑搞清楚，很多事情就都能想通了，
比如，高房价最根本的原因，到底是什么。
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